Проблемы сноса ветхого жилья на площадках, отведенных под застройку

В статье изложена точка зрения на проблему сноса ветхого жилья не представителей различных органов власти, а застройщика, который непосредственно сносит ветхое жилье. Я представляю компанию, которая ведет работы уже на пятой по счету площадке, освобождая ее под новое строительство, поэтому проблемы, о которых буду говорить, знаю не понаслышке. В городе Новосибирске огромное количество старого ветхого жилья. Это связано с особенностями развития города.

Во-первых, с начала застройки города основным строительным материалом было дерево, это традиционный материал для строительства в Сибири из-за его доступности. В начале и середине XX века в связи с быстрым ростом города и из-за отсутствия базы для производства других строительных материалов, таких как кирпич или бетон, город по большей части застраивался деревянными домами. Но срок службы этого материала вышел, и огромное количество этого жилья превратилось в ветхое и даже аварийное.

Во-вторых, особенно активно город рос во время Великой Отечественной войны из-за переноса сюда большого количества заводов и фабрик. Понятно, что в то время было не до качества строительства, и на первый план выходили сроки. И конечно же здания тех лет постройки не отвечают современным требованиям, в том числе и безопасности. Думаю, что эти проблемы свойственны и другим городам России.

Мэрия города Новосибирска пытается решить эту проблему и даже приняла специальную программу по ликвидации ветхого жилья до 2010 года, но это касается только муниципального жилищного фонда, в то время как немалую долю, скорее даже большую, составляет частный жилищный фонд. Огромное количество ветхих домов находится практически во всех районах города. При этом мы не говорим о том, что этот ветхий жилищный фонд постоянно пополняется за счет стареющих зданий. Не за горами и то время, когда к концу срока службы подойдут и здания массовой застройки 60–70-х годов XX века – так называемые панельные пятиэтажки и девятиэтажки.

Иными словами, проблема ветхого жилья существует, и ее надо решать. Но решать необходимо не только проблему муниципального ветхого жилья, а всего жилья, в том числе и частного. Однако комплексный подход к решению проблемы отсутствует, не разработана мэрией и какая-либо программа. В основном местные власти пытаются решить проблему за счет застройщиков, причем под новое строительство выделяются земельные участки, занятые ветхим жилищным фондом. Приступив к работе на таком участке, застройщик сталкивается с непомерными требованиями жильцов этих ветхих домиков. Оказывается, что в домике, состоящем из двух комнатушек площадью по 10 квадратных метров, «проживают» 3–4 семьи, и в каждой семье по 3–5 человек. В соответствии со старым Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) новое жилье предоставлялось исходя не из количества комнат и квадратных метров в этом домишке, а из количества «прописанных» в нем человек. Люди, узнавая о том, что эти домики будут сноситься, всякими правдами и неправдами прописывались в них в огромных количествах: фиктивно разводились, фиктивно вступали в брак и т. д. и т. п. Если раньше, во времена

«социализма», в среднем на один сносимый дом приходилось 2–3 предоставляемые квартиры, то на последней строительной площадке, на которой работала наша компания, расселенной согласно нормам старого ЖК РФ, таких квартир было пять и даже шесть.

Приведу конкретный пример. В одном из домов на этой площадке общей площадью 82,2 квадратных метра, состоящем из четырех комнат жилой площадью 43,3 квадратных метра, «проживало» 6 семей по 1–2 человека в каждой. Всего 9 человек. Кстати, надо заметить, что дом этот деревянный, с печным отоплением, имеющий 70 процентов износа (по данным БТИ), то есть «зава-люха» в аварийном состоянии. В результате длительной работы с жильцами им было предоставлено 5 благоустроенных квартир не в удаленных районах города общей площадью 195 квадратных метров и за одну выплачена компенсация. Но, что интересно, выселить одну из проживающих там старушек удалось только через полгода и то по решению суда. На мой взгляд, верх цинизма продолжать жить в старом домике, жаловаться на плохие условия, при этом затягивать переезд, а новую квартиру, видимо, сдавать в аренду.

Я тогда считал, что хуже положения быть не может и с надеждой ждал введения нового ЖК РФ, который все эти проблемы решит по справедливости. Что же получилось? Действительно, новый ЖК РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, устранил основные противоречия в жилищной сфере. Однако в плане расселения не все однозначно. Если сносимые дома – это муниципальная или федеральная собственность, вопросов, как правило, не возникает или они решаются на основании статей 86, 87 и 89 ЖК РФ. А если собственность частная, то снос старых домов регулируется статьей 32 этого кодекса. В ней все прекрасно расписано: и количество, и порядок расселения, но учитывает эта статья только государственные и муниципальные нужды. А строительство жилого дома на расселяемой площадке муниципальными нуждами не является, поэтому статью 32 применить нельзя. Таким образом, теперь запросы собственников ограничиваются только собственной фантазией. Занимаясь сбором документов на новую площадку под жилищное строительство, наша компания столкнулась с тем, что жильцы маленького домика из 2 комнат площадью 28 квадратных метров запросили предоставить им 6 квартир, а за земельный участок площадью 3 сотки – компенсацию, сумма которой выражалась восьмизначным числом.

Безусловно, власти должны уделять серьезное внимание этой проблеме. Сегодня же брошенные на произвол судьбы застройщики подолгу и своими методами, не всегда красивыми, пытаются расселить такие площадки.

В связи с этим возникают вопросы, заинтересованы ли мэрия и администрации разных уровней в том, чтобы помогать застройщикам осваивать строительные площадки, занятые ветхим жильем, и можно ли считать расселение площадок под жилищное строительство муниципальными нуждами? Ведь, как правило, ветхий жилищный фонд – частный, а не муниципальный, в программу ликвидации не внесен и его снос не прибавит мэрии явных заслуг. Но так считать нельзя, это абсолютно неправильно! На первом плане должно быть решение острой социальной проблемы. Ведь неважно, какую форму собственности имеет жилье, главное – в каких условиях живут люди (по Конституции, кстати, все формы собственности равны). К тому же снос ветхих и аварийных домов поможет изменить облик всего города, особенно тех районов, которые застроены неказистыми деревянными домишками. Наверное, в Москве и Санкт-Петербурге такой проблемы нет, а у нас, уверен, что и в других нестоличных городах России, даже в центральной части города есть «одноэтажные деревни».

Решение этой проблемы конечно же скажется на темпах освоения новых площадок под строительство и, в свою очередь, при определенных условиях приведет к снижению себестоимости строительства и, соответственно, к снижению собственно стоимости нового жилья, к чему мы все и стремимся.

Нельзя сказать, что на законодательном уровне не происходит никаких изменений.

Так, Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла поправки в Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации, вступившие в силу с 1 января 2007 года, в соответствии с которыми муниципалитеты имеют право отдавать под застройку территории с расположенными на них домами, подлежащими сносу. Однако как их расселять, опять не решено. Может, законы, прописывающие нормы для расселения ветхого жилья, необходимо принимать на местном уровне?

Только лишь принятие новых законов не решает проблему в полной мере, необходимо создать реальный механизм их реализации, в частности механизм взаимодействия муниципалитетов и «застройщиков», о чем, кстати, в законах вообще не упоминается. Этим нужно заниматься уже сегодня, создать рабочую группу для разработки такого механизма. В решении насущных вопросов власти должны оказывать помощь, причем не столько материальную (мы готовы производить расселение площадок под новое строительство за свой счет), сколько организационную, я бы даже сказал интеллектуальную.

Сегодня этой работе надо придать другой статус – государственный, а не тот, который она имеет в настоящее время. Возглавить и организовать этот процесс должны местные власти. В этом случае решились бы многие проблемы и в отношении завышенных требований «расселенцев», и в отношении неправомерных действий застрой- щиков. До сих пор не отлажен механизм оформления документов и передачи как предоставляемых квартир под расселение, так и земли под старыми ветхими домами. Здесь тоже много нарушений и злоупотреблений. Всего этого можно избежать, если иметь простые и понятные правила.

От имени застройщиков хочу обратиться к мэрии города Новосибирска и призвать ее оказать содействие в решении проблем освоения площадок под новое строительство с расположенным на них ветхим жилищным фондом. У меня есть конкретное предложение к мэрии, которое давно и активно обсуждается в среде застройщиков города. Существует постановление мэрии города Новосибирска, согласно которому застройщики обязаны передавать ей определенный процент от нового жилья для расселения ветхих домов. Однако застройщики и так это делают, и было бы правильно засчитывать им квадратные метры площади, которые они расселили, в счет установленных процентов, даже если эта площадь не является муниципальной собственностью. А если количество предоставленных квадратных метров больше, что нередко, то засчитывать и эту разницу в счет сбора за право аренды земли. Такое положение существенно ускорило бы и удешевило процесс расселения.

Таким образом, застройщики смогли бы внести существенную лепту в дело создания рынка доступного жилья в городе Новосибирске и других городах России.