Проблемы собственности на землю в России

В Российской Федерации общая площадь земельных участков, которые вовлечены в рыночный оборот (сделки по купле-продаже, аренде, наследованию, дарению, залогу), составляет около 4% от земельного фонда.49

В нынешнее время, к наиболее распространенной форме (более 90%) земельных отношений в РФ относится передача земли в аренду, при этом в значительной части государственной и муниципальной. А объемы проданной и купленной земли, находящейся в государственной, частной или муниципальной собственности, составляет 0,06 % от общей величины земель в стране. В подавляющей степени процессы активного рыночного оборота земли наблюдаются вокруг крупных населенных пунктов и на прилегающих к ним территориях. Здесь земля является востребованной под организацию индивидуального жилищного строительства, а также для размещения объектов торговли и производства. С момента начала осуществления земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения (находящихся в государственной и муниципальной собственности) снизилась на 12 % к настоящему времени. При этом одновременно площади земель, находящиеся в государственной и муниципальной собственности увеличились на 2,97%, а в частной собственности - на 2,34%. Для инвестора выгодным является приобретение сельскохозяйственных земель, а затем осуществление их перевода в требуемую категорию. В этом случае доходность может достигать до 500%. Осуществляя приобретение земельного участка со статусом сельскохозяйственного назначения и перевод его в другую категорию, можно получить заработок в размере около

49 Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2010.

100% в годовом исчислении, что не является сравнимым ни с каким-либо банковским вложением капитала. Но в процессе перевода инвесторы сталкиваются с множеством административных барьеров, для чего требуются существенные издержки (к примеру, от 1000 до 10 000$ в Подмосковье). В связи с этим, возможностями по приобретению таких земель обладают лишь крупные инвесторы. Уже сейчас в России имеется с десяток землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленные холдинги, частные собственники), владеющие от 300 до 500 тыс. га земли.50

Высокую степень заинтересованности к земле в РФ наблюдается и со стороны многочисленных иностранных фирм. И хотя согласно Земельному кодексу РФ запрещается владеть землями сельскохозяйственного назначения иностранным предпринимателям, иностранные фирмы приобретают земли через свои дочерние компании, на которых данный запрет не распространяется.

По данным анализа видов использования земельных участков, которые находятся в частной собственности видно, что более 17% из них никак не применяется. Это вполне может способствовать дальнейшему их применению в спекулятивных целях (рис. 1).

Касательно частного предпринимателя или мелкого землевладельца, то лишь последние 10 лет приходит осмысление того, что земля представляет собой ценность и основу для дальнейшего благосостояния.

□ личные подсобные хозяйства

О садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство

• □    другие цели

• □    индивидуальное жилищное строительство

Рис. 1. Виды использования земельных участков, находящихся в частной собственности51

И в данном случае земля также рассматривается объектом долгосрочного вложения капитала для его сбережения. При этом данная

• ⁵⁰    Индикаторы Рынка Земли. http://www.land-in.ru/landowner.aspx .

• ⁵¹    Государственный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2012 году. - М.: Роснедвижимость, 2013.

тенденция является характерной как для городских, так и для сельских жителей. Для последних земля всегда выступала в качестве не только среды обитания, но и объекта труда.

С середины 90-х годов 20 века, когда для того, чтобы повысить эффективность использования земли, находящейся у сельскохозяйственных предприятий произведена передача земельных угодий в собственность сельских жителей в виде земельных долей, медленно происходил процесс вовлечения этих участков в рыночный оборот. В настоящее время среди 12 млн. дольщиков лишь 400 тыс. (3,4%) селян смогли оформить свою землю в собственность. Однако данное обстоятельство объясняется тем, что процесс выделения земельных паев представляется владельцам достаточно сложным делом.

В качестве причин этого можно выделить: неоднозначность в толковании принятых законов; низкий уровень информированности граждан страны, а также его правовая безграмотность в сфере владения, распоряжения и пользования землей; высокий уровень стоимости кадастровых работ (поскольку они проводятся частными компаниями по рыночным ценам).

Таким образом, становление полноправным распорядителем своего земельного участка для мелкого землевладельца представляется проблематичным. Если ему это удастся, то, так как вопрос о нахождении местоположения выделяемого земельного участка по факту решает руководитель местной администрации, то полученный в собственность участок может не входить в число, который пользуется спросом. В итоге, мелкие собственники земли и владельцы земельных долей оказываются вынужденными продавать землю по предлагаемым крупным монополистам ценам. По данным газеты «Коммерсантъ» спрос на такие участки сейчас «активизировался со стороны физических лиц, которые располагают суммой от одного до трех миллионов рублей и спешат быстрее инвестировать их».52

В истории России вопрос о земле всегда относился к одним из самых важных. Причем это находило отражение как в экономических вопросах владения и пользования землей, так и в проистекающих отсюда политических аспектах, а также нравственного отношения к земле. Если взять только экономическое составляющее, то рынок земли в нашей стране обладает грандиозными возможностями для своего развития. Это связано не только с огромной ее территорией.

Как свидетельствуют данные Федеральной службы земельного кадастра России, в настоящее время площади пашни и пастбищ в стране распределены следующим образом:

• - на долю государственной и муниципальной собственности приходится около 69 % (в том числе - земли запаса и сельскохозяйственные угодья в черте городов и поселков);

• ⁵²    Индикаторы Рынка Земли. http://www.land-in.ru/landowner.aspx .

• -    на долю граждан РФ приходится около 29 % (в основном,

фермерские участки и земельные паи сельчан);

• -    на долю юридических лиц приходится 1,6 % (прежде всего, земли птицефабрик, конезаводов, а также хозяйства заводов и институтов).53

Несмотря на принятие Государственной Думой РФ закона о частной собственности на сельскохозяйственные угодья (поля, луга и т. д.), споры о целесообразности данного типа собственности в стране не завершились. Более того, споры активизируются в периоды различных политических и предвыборных кампаний.

В этой связи полезно проследить за наиболее значимыми аргументами, которые звучали «за» и «против» данного подхода по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения. Сведем их в таблицу 1.

При этом нужно отметить, что, не вовлекая земельные ресурсы в рыночный оборот, невозможно определить реальную эффективность хозяйствования. Данный факт, который представляется как экономическая аксиома, в психологическом отношении многими россиянами пока не осознается.

В общем виде можно отметить наиболее главные психологоэкономические проблемы собственности на землю:

• -    становление собственника земли и его стимулирование за счет государственных и других инвестиций;

• -    судьба различных коллективных хозяйств и эффективность

применения ими земельного ресурса;

• -    правовое ограждение земель России от зарубежных хозяев, которые неэффективно используют эти ресурсы.

В процессе анализа психологии собственника на землю в нынешнее время нужно учитывать и объективные проблемы, существенно мешающие становлению настоящего хозяина земли.

Таблица 1.

Собственность на сельскохозяйственные угодья в России: аргументы «за» и против54

Аргументы «за»

Земля во всех цивилизованных странах -такой же товар, как и другие; в условиях рыночных отношений все встает на свои места.

Сельскохозяйственные угодья в начале 90-х годов разделены крестьянам на паи, но большинство владеет ими формально, не могут влиять на эффективность ее использования, а закон о собственности решит эту проблему конкретно.

Аргументы «против» Свободный оборот, продажа и перепродажа сельхозугодий может оставить многих крестьян без земли, проданной за бесценок, даже «пропитой». В России исконно земля принадлежала помещикам или общинам; колхозно -совхозная собственность соответствует этой традиции; а каждому крестьянину можно выделять пай, который он должен вернуть в случае выхода из хозяйства.

53Федеральная служба земельного кадастра России

• ⁵⁴    Всероссийский центр изучения общественного мнения - http://wciom.ru/

  Земля сосредоточится в руках у хозяев, которые сумеют эффективно организовать работу и получать прибыль; необходимы законодательные акты, устанавливающие ответственности за использование земли.

  Для объединения, надо сначала разъединиться, чтобы каждый крестьянин – фермер вошел в «агрохолдинг» со своей долей, правами и самостоятельностью.

  Имея все права на землю крестьяне будут защищены, спокойно смогут заниматься своим бизнесом и получать кредиты и инвестиции на четкой материальной основе. В дореволюционной России свыше 90% населения были крестьянами, сегодня на селе живут лишь 24%; эффективный хозяин будет работать, а не бунтовать.

  
  

  Землю скупят различные деятели, которые будут эксплуатировать крестьян, сдавать наделы в аренду, что ухудшит использование земель. Особо негативна возможность продажи земли иностранцам.

  Во всех странах с развитой аграрной системой идут по пути укрупнения фермерских хозяйств; будущее России – за крупными производствами Инвестиции в «глубинки», где люди едва сводят «концы с концами»; где процветают пьянство, вряд ли будут выделяться разными банками.

  Продажа земли может привести к социальному взрыву, т.к. большинство крестьян в конце концов выступят против подобной земельной реформы.

  
  

К ним следует отнести влияние:

• -    диспаритета цен на сельскохозяйственную продукцию и средства производства и необоснованных скачков в ценах на нефтепродукты;

• -    износа технического парка сельскохозяйственных предприятий и фермеров;

• -    сокращения поголовья племенного скота и возможностей селекции элитных сортов сельскохозяйственных растений из-за отсутствия средств;

• -    деятельность «перекупщиков» в сельской местности, усугубляющих диспаритет цен на продукцию агропромышленного комплекса.

• -    низкая культура многих сельских жителей, который состоит в отсутствии желания трудиться.

В процессе развития земельного рынка институту частной собственности принадлежит немалая роль, если не главная. Как показывает опыт, само государство в определенных условиях «не держится» за принадлежащую ему землю, если оно полагает, что в руках частной собственности она может быть более полезным обществу. В настоящее время, с учетом особой роли земли в экономике в процессе обеспечения социальной стабильности, а также экологического благополучия страны, государство претендует на регулирование всех земельных отношений. Но роль государства в процессе регулирования права частной собственности на землю сравнительно мало обсуждалась отечественной литературой, поскольку опыт в данной сфере недавно начал накапливаться. В массовом сознании российского общества до сих пор превалирует мнение о том, что индивидуальная собственность на землю способствует формированию капитализма, а также развитию предпринимательства и, таким образом, к обогащению за счет «нечестного труда». «Подозрительное отношение» к частной собственности на землю проявляет себя в РФ как на федеральном, так и на региональном правовом уровнях. К примеру, законы отдельных регионов не признают частной собственности по отношению к сельскохозяйственным землям (Башкортостан), а в городе Москве – и в отношении застроенных земель. 55

Мы считаем, что нынешнее российское законодательство еще в недостаточной мере является подготовленным к всемерному регулированию земельных отношений в рыночных условиях. На практике оборот земель часто приобретает отрицательные для общества формы (приобретение по берегам водохранилищ питьевого назначения земли для коттеджной застройки).56 Из-за подобных случаев в обществе создается представление о том, что в результате легализации земельного рынка произойдет экологическая деградация целых регионов государства. Как считают некоторые специалисты, концепция устойчивого экономического развития, которая является популярной во многих государствах и признается в России, является несовместимой с распространением рыночных правил на природные ресурсы, включая и землю. Правила, которые действуют на данном рынке, должны учитывать интересы всего общества. Для согласования общественных интересов с частной собственностью на землю, требуется содействие закона. Именно в законодательстве нужно определить четкие границы и правила по вмешательству государства в деятельность частных собственников. Опыт показывает, что монополия государственной собственности на землю не спасает от нерационального применения земли со стороны некоторых ее владельцев. В связи с этим задача по совершенствованию земельного законодательства обусловлена не только появлением частной собственности на землю, она стояла и раньше.

Таким образом, важным в нынешних условиях является необходимость разработки законодательства о земле более тщательно с учетом особенностей каждого отдельно взятого региона или даже местности. При этом не менее важным вопросом выступает соотношение объемов прав земельных собственников и полномочий государства по вмешательству в эти права. Не решив удовлетворительно эту проблему, не представляется возможным правильно сконструировать в законе содержание права частной собственности на землю, ограничения, которым должен подчиняться собственник, а также пределы государственного контроля за сделками с землей.

На основе вышесказанного можно отметить, что основным собственником, формирующим предложение на земельном рынке в РФ, является государство в лице региональных и муниципальных администраций. Спрос на первичном рынке предъявляется, в основной степени, со стороны крупных инвесторов. Это касается только земельных

• ⁵⁵    Коловангин П. М. Собственность на землю в России: История и современность. - СПб.: Знание; ИВЭСЭП, 2013.

• ⁵⁶    Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2010.

участков, предназначенных для строительства в крупных городах или обладающих производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь этих земельных участков составляет около 2% от территории государства.57 Это не является удивительным, поскольку у современного крупного российского предпринимательства наблюдается сырьевая ориентация, не нуждающегося в существенных дополнительных земельных ресурсах и территориальных площадях. В итоге наблюдается диспропорция между спросом и предложением земли. Из-за несовершенства рыночного механизма и ограниченного числа рыночных субъектов представляется невозможным установить на рынке земли в РФ объективную равновесную рыночную цену. По российскому законодательству размер конечной нормативной цены выкупа земли, стоимости аренды, кадастровой стоимости земли ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются исходя их анализа совершенных сделок по ее купле-продаже органами государственной и местной власти. Но сведения о ценах на землю, определенные в контрактах купли-продажи земельных участков, часто не соответствует реальным размерам рыночных цен. В результате отсутствия достоверных сведений о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, административного ресурса, монополистами в процессе

заинтересованы в ограничении

стремящегося получить выгоду из делает муниципальные образования формирования цены. Администрации предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.58 Как считают эксперты, она завышается в 20 раз, в результате чего происходит необоснованное увеличение платежей земельного налога. Газета «Ведомости», ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2008 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2010 год цена на землю сельскохозяйственного назначения удвоилась, а в 2015 г. выросла еще в 1,5 -3 раза. 59 В этой связи из-за отсутствия реальной стоимости земли у мелкого землевладельца нет возможности разумно продать или произвести залог земельного участка, а малые предприятия оказываются не в состоянии конкурировать на аукционах по продаже государственных и муниципальных земель с крупным предпринимательством. Эти обстоятельства препятствуют формированию конкуренции, способствуют увеличению концентрации на рынке и степени его монополизации.

Подводя итоги анализа развития российского земельного рынка, у нас появляются некоторые сомнения касательно того - сможет ли, в сложившихся обстоятельствах, рынок земли в Российской Федерации

• ⁵⁷    Индикаторы Рынка Земли. http://www.land-in.ru/landowner.aspx .

• ⁵⁸    Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2010

• ⁵⁹    Индикаторы Рынка Земли. http://www.land-in.ru/landowner.aspx .

распределить земельные участки среди числа наиболее эффективных собственников.