Проблемы совершенствования кредитного процесса ипотечных займов в Казахстане

Жилищное строительство – одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач государственного характера. Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе и одним из более доступных решений выступает ипотечное кредитование, так как из-за постоянного роста цен на жилье и уровня среднего дохода населения приобретение жилья посредством сбережений не предоставляется возможным. Ипотечное кредитование же позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства.

В Казахстане мы можем наблюдать множество нерешенных проблем ипотечного кредитования, которые выражаются как в экономическом, правовом, так и сервисном аспекте:

высокие процентные ставки кредитов, следовательно, завышенные суммы переплаты;

превышения спроса на жилье над предложением;

непропорциональное распределение кредитов в разрезе регионов;

отсутствие транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств;

неразвитая инфраструктура обслуживания кредитов;

зачаточное состояние ипотечного консалтинга.

Одна из иностранных экспертных компаний проанализировала условия выдачи ипотечных займов в 60 государствах мира, в том числе и в Казахстане. Специалисты пришли к выводу, что самые оптимальные условия кредита на улучшение жилищных условий в Дании, а самые невыгодные - Туркмении. А Казахстан по доступности ипотеки оказался на 55-м месте [1].

При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья.

Так, например, при получении кредита на 20 лет средняя процентная ставка в Дании составляет всего 1,36%, переплата 114%. В Казахстане при аналогичной ситуации процентная ставка составляет 15,5%, а переплата по кредиту – 255%.

Стоит учесть и тот факт, что среднемесячный доход на душу населения в 2013 году составил в Дании 4 тысячи 691 евро, а среднемесячная зарплата казахстанцев в 2013 году составила 598 долларов или 435 евро [2]. Таким образом, получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому казахстанцу на ежемесячную выплату по ипотеке понадобится около 4-х усредненных зарплат.

Неразвитая инфраструктура обслуживания кредитов явно проявляется в рассмотрении этапов ипотечного кредитования. На первом этапе приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость, если речь идет о государственном жилищном строительстве, то право выбора жилья будет ограничено. Этот этап сопровождает длительная очередь по оформлению документов, ожидание решения комиссии акимата, ожидание решения банковской комитета. Следующий этап – внесение суммы первоначального взноса. Этот этап может быть проблемным для молодых семей, нуждающихся в жилье. Третий этап – регистрация ипотечного договора, который состоит из ряда «бюрократических процедур»: регистрация договора купли-продажи, оформление правоустанавливающих документов на квартиру, заключение об оценке стоимости квартиры и т.д. И завершающий этап – выплата клиентом банковской комиссии в определенных процентах от суммы займа.

Доступность ипотечного кредитования можно судить по степени сложности организации процесса кредитования. Так, например, Центром исследований «Сандж» при финансовой поддержке Посольства США в Казахстане, было проведено анкетирование среди населения, оформлявшего ипотеку (500 респондентов).

Восприятие доступности кредитов и собственных возможностей зависит также от сферы деятельности респондента. Исходя из данных исследования, предприниматели и госслужащие чаще воспринимают ипотечные кредиты как легкодоступные (17% и 16% соответственно). Домохозяйки единодушно воспринимают кредиты как требующие большого количества времени и усилий (100%). Значение связей/ знакомств, обеспечивающих доступность кредитов, подчеркивают сравнительно чаще работники бюджетной сферы (25%) и предприниматели (28%) (табл. 1).

Госслужащие и работники частных компании считают, что кредиты доступны для людей, которые хорошо разбираются в этой сфере (11% и 9% соответственно) и только среди них встречаются респонденты, воспринимающие кредиты как совершенно недоступные (11% и 6% соответственно).

Анализ различных сторон процесса кредитования выявил ряд проблем, связанных с процедурой оформления кредита, доступностью и полнотой информации о кредитных программах, уровнем обслуживания в банках и т.д. (табл. 2).

Чаще всего нарекания в адрес банков со стороны клиентов вызывает то, что окончательное решение о выдаче кредита принимает только головной офис (52%), что затягивает срок рассмотрения заявки. Другая часто упоминаемая проблема, связана с тем, что оформление кредита требует частых посещений и отнимает много времени (51%).

Доступность услуг кредитования во многом определяется открытостью информации о кредитных программах и прозрачностью условий получения кредитов. По оценке наших респондентов банки

Род занятий

As	Оценка доступности	Ж о FT Ю S I о £	3g S о	>S о б S оз = я 2 Ё ° о ^	1 S cl К FT CJ с	S 8 X о	2 FT V О
1	Легко доступны		16	6	17		8
2	Доступны, но требуют большого количества времени и усилий	67	58	57	44	100	59
3	Доступны, только при наличии связей (знакомств) в банке	25	5	9	28		15
4	Доступны только для тех людей, кто хорошо разбирается в этой сфере	4	11	9			б
5	Совершенно недоступны		11	6			4
6	Затрудняюсь ответить			3	6		2

Таблица 1 ‒ Восприятие доступности ипотечных кредитов в зависимости от сферы занятости, % респондентов далеко не всегда соответствуют этим требованиям. Так, в целом 31% опрошенных соглашаются с тем, информация о процентных ставках, сроках оформления кредита, количестве требуемых документов в рекламе банков не соответствует действительности, и в результате клиенты сталкиваются с тем, что получают услуги, не на тех условиях, на которые рассчитывали изначально.

Процесс кредитования воспринимается получателями ипотечных кредитов требующим серьезных временных затрат и усилий. Для данной группы особенно характерна выраженность проблем, связанных с трудностями, возникающими во время процедуры оформления кредита. В среднем на оформление ипотечного кредита уходит до двух месяцев, но в отдельных случаях до получения окончательного решения может уйти и полгода. Количество документов, которые требует банк, в среднем составляет 12 наименований, но может доходить до 25, в зависимости от ситуации клиента.

Со слов респондентов вознаграждение чаще всего оказывает влияние на решение вопроса о сроках рассмотрения заявки (14%), размер займа (12%) и оценку платежеспособности (10%). Сравнительно чаще пунктом, влияющим на вознаграждение, в этой группе называется срок займа (8%), который, видимо, для заемщиков является наиболее чувствительным вопросом.

Связи и знакомства в случаях оформления ипотеки влияют на срок рассмотрения заявки (21%), размер займа (14%) и оценку платежеспособности (13%).

Использование неофициального вознаграждения и связей/знакомств оказывает свое влияние на ряд обстоятельств, которые являются чувствительными для клиентов банка и увеличивают доступность кредитов для них. Анализ этих пунктов отчасти способствует пониманию причин возникновения коррупции в банковской сфере [3].

Изучение влияния коррупции на доступность ипотечных кредитов показало, что часто респонденты затрудняются его оценить (30%). Среди тех, кто смог дать оценку, чаще звучит мнение, что коррупция не ограничивает доступность кредитов (19%). 15% получателей ипотеки отмечают, что коррупция умеренно ограничивает доступность кредитов и 16% – незначительно. Доля тех, кто считает коррупцию основным препятствием, составляет 6%. Как дополнительную возможность для получения кредитаее воспринимает 10% (диаграмма 1).

В коррупционные отношения могут быть вовлечены как сотрудники банков, так и лица, выполняющие роль посредников. В целом эти схемы не отличаются от таковых в других сферах экономической деятельности. Вместе с тем, среди предпринимателей и получателей ипотечных кредитов отсутствует выраженная негативная оценка влияния коррупции на возможности бизнеса и доступность кредитования. Причиной этого могут быть, с одной стороны, умеренные масштабы коррупционных явлений в банковской сфере. С другой стороны, надо отметить терпимое отношение клиентов к подобным явлениям, которое не позволяет в полной мере осознать все негативные последствия коррупции [4].

Рейтинг проблем, с которыми сталкиваются клиенты банков, показывает, что наибольшую актуальность имеют вопросы, связанные с процедурой оформления кредита – сложной, затянутой во времени, требующей больших усилий. Далее по значимости следуют проблемы с закрытостью информации о кредитных программах, а также с ее соответствием сформированным ожиданиям клиентов. В сравнении с этими вопросами, пункты, связанные с кассовыми нарушениями, менее выражены, но также актуальны. Остальные проблемы связаны с уровнем сервиса, различными нарушениями со стороны сотрудников банка. Соответственно, доступность, прозрачность и открытость услуг банков/финансовых организаций может существенно снижаться из-за негативных явлений в процедуре кредитования, используемой банками, и реализуемой ими информационной политике.

Процедура ипотечного кредитования осложнена тем, что требует подготовки большого количества документов, отнимает много времени, и при этом ожидание финансирования может занять более полугода.

Отсутствие этих условий чаще всего и выступает причиной отказа в выдаче кредита, с которой сталкивается четверть респондентов, получавших

№	Критерий процесса	Максимум	Среднее	Минимум
1	Сколько дней заняло с момента обращения в банк и до получения окончательного решения?	117	35	30
2	Какое количество документов, которое Вам нужно было предоставить?	25	12	4
3	Каков размер запрошенного Вами займа?
	Долларов	950 000	42 833	3 600
	Тенге	24 000 000	3 833 333	100 000
4	Каков размер выданного кредита
	Долларов	950 000	28 333	3 600
	Тенге	24 000 000	2 533 333	100 000
5	На какой срок был выдан кредит?
	лет	20	12	2

Таблица 2 ‒ Характеристики процедуры ипотечного кредитования.

Диаграмма 1. Оценка влияния коррупции на доступность ипотечных займов, % респондентов.

кредит. Определенное влияние на решение вопроса о выдаче кредита оказывает наличие или отсутствие знакомств и неофициальное вознаграждение, и в случаях отказа респонденты придают этим пунктам большее значение. Нередко клиенты не получают от банков каких-либо объяснений отказа, то есть прозрачность принятия решений о выдаче кредита не является принятым стандартом обслуживания, что может усиливать в восприятии клиентов важность связей/знакомств и неофициального вознаграждения.

Хорошая кредитная история играет в данном случае более существенную роль, чем связи и неофициальное вознаграждение. Мотивы отказа в выдаче кредита для обратившихся за ипотечным кредитом являются еще более закрытыми, чаще всего никаких объяснений клиенты банков не получают. И, в итоге, доступность ипотечного кредитования получается ниже, чем у остальных видов кредитов, так как банками не обеспечивается должная прозрачность и открытость услуг кредитования.

Ипотечное кредитование должно служить, во-первых, улучшению жилищных условий населения, во-вторых – не нарушать устойчивость финансовой системы страны.

Таким образом, учитывая все вышеперечисленные проблемы, необходимо внести следующие изменения в организацию процесса по ипотечному кредитованию:

• •    доступность, прозрачность и открытость услуг банков;

• •    создание единой прозрачной системы оформления ипотечных займов;

• •    доступность полной и достоверной информации по кредитованию;

• •    повышение уровня сервиса кредитных менеджеров банков;

• •    прозрачность принятия решений о выдаче кредита;

• •    уменьшение требуемых документов для оформления займа;

• •    уменьшение числа коррупционных явлений в кредитном процессе.