Прощай, земля

партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и патнеры»

М. Попов старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и патнеры»

Приобретая акции акционерных обществ, образованных на базе бывших колхозов и совхозов, покупатель зачастую и не подозревает об опасности, которая его подстерегает. Если его главная цель – приобретение земли сельскохозяйственной организации, то она может быть и не достигнута, поскольку право на акции отнюдь не означает автоматическое получение права на земли сельскохозяйственной организации.

Дело в том, что в начале 90-х годов XX века в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий земли передавались членам коллектива предприятия на праве общей («коллективной») собственности. За каждым членом предприятия бесплатно закреплялась условно выделенная в гектарах земельная доля, размер которой устанавливался местной администрацией. Соответствующими свидетельствами удостоверялось право собственности члена коллектива: он был вправе распорядиться земельной долей, в том числе выделить ее в натуре. В то же время права на землю самих сельскохозяйственных предприятий не были четко установлены. Зачастую им также выдавались свидетельства на право общей собственности на земельный участок, а договоры между сельскохозяйственными предприятиями и их членами надлежащим образом оформлены не были.

С принятием Федерального закона от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель) у собственников земельных долей появилась законодательная основа для выделения в их счет земельных участков и распоряжения ими по своему усмотрению. Таким образом, площадь земельного массива, которым фактически владеет и пользуется сельскохозяйственная организация, будет неуклонно уменьшаться.

В связи с этим все актуальнее становится вопрос о законности выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Требования к выделу земельных участков в натуре

Требования к условиям и порядку выдела земельных участков в натуре, предусмотренные статьей 13 Закона об обороте земель (в редакции Федерального закона от 7 июля 2003 года), можно условно разделить на две группы:

• 1)    требования к способу извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре;

• 2)    требования к содержанию извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре.

Закон об обороте земель предусматривает два способа извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре:

• 1)    извещение в письменной форме остальных участников долевой собственности. Указанный Закон не устанавливает конкретного способа отправления такого извещения, однако очевидно, что извещение должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении, вру-

• чено лично либо иначе с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование факта извещения и его вручение адресату;

• 2)    опубликование сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Следует обратить внимание на то, что эта норма закона имеет императивный характер: сообщение должно быть опубликовано не в любом издании, а лишь в тех, которые определены субъектом Российской Федерации. В противном случае сообщение будет считаться неопубликованным.

В случае, если по состоянию на 10 июля 2003 года (вступление в силу Федерального закона от 7 июля 2003 года «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») субъектом Российской Федерации соответствующий закон не принят, средством массовой информации, в котором предусмотрено опубликование сообщений о намерении выделить земельный участок в натуре, является источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Следует учитывать, что такое положение действует до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего этот вопрос. Например, в соответствии со статьей 9 Закона Новгородской области от 11 марта 2003 года «О мерах по реализации Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на территории Новгородской области» сообщения и уведомления должны быть опубликованы в газете «Новгородские ведомости» и в печатных средствах массовой информации (городской и районной газетах), учредителем которых выступает соответствующий орган местного самоуправления. Указанные сообщения и уведомления должны содержать информацию, предусмотренную формой извещения, утвержденной администрацией области.

Указанная норма введена в целях предотвращения возникновения ситуации, при которой собственник доли лишается возможности воспользоваться одним из способов извещения остальных сособственников о намерении выделить земельный участок в натуре. Однако федеральный законодатель не учел, что, в субъектах Российской Федерации, как правило, имеются несколько источников официального опубликования нормативных правовых актов.

Так, в соответствии с постановлением губернатора Московской области от 13 апреля 2001 года № 98-ПГ нормативные правовые акты, принятые губернатором Московской области и правительством Московской области, предписано публиковать в Информационном вестнике правительства Московской области и газете «Ежедневные новости. Подмосковье». Тексты указанных нормативных правовых актов Московской области, опубликованные в этих изданиях, являются официальными. Согласно статье 16 Закона Новгородской области от 6 января 1995 года «О нормативных правовых актах законодательного (представительного) и исполнительных органов государственной власти Новгородской области» официальным опубликованием нормативного правового акта области считается первая публикация его полного текста в газете «Новгородские ведомости» или в «Собрании нормативных правовых актов законодательного (представительного) и исполнительных органов государственной власти Новгородской области».

В целях соблюдения прав и законных интересов сособственников необходимо опубликовать сообщение одновременно во всех источниках официального опубликования нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. В противном случае сособственники будут вынуждены знакомиться со всеми источниками официального опубликования, что нельзя признать разумным. Это справедливо, поскольку нормативные правовые акты публикуются одновременно во всех изданиях, являющихся источниками официального опубликования в конкретном регионе.

Содержание самого извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в натуре должно отвечать требованиям Закона об обороте земель. Оно должно включать указание предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации.

Если законодательством субъекта Российской Федерации не предусмотрен особый порядок, то при указании в извещении предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка необходимо основываться на положениях Федерального закона от 2 января 2000 года «О государственном земельном кадастре». К извещению следует прилагать план земельного участка с привязкой к местности (или кадастровый план), а также давать ссылку на кадастровый (условный) номер земельного участка в случае его наличия. В противном случае иные участники долевой собственности не смогут с достаточной точностью определить предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и, следовательно, согласиться или не согласиться с ним. Иногда в извещениях указывается номер поля севооборота, что представляется недопустимым и недостаточным.

Кроме того, размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать иным требованиям, установленным законом: не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и(или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и(или) осушаемых земель, устанавливаемого регионами в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве.

Следует учитывать, что эти требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование зе- мельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Выплата компенсации предусмотрена Законом об обороте земель в двух случаях:

• •    если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, после его выдела обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности;

• •    если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Таким образом, прежде чем направить извещения иным сособственникам собственник должен определить рыночную стоимость как выделяемого, так и оставшегося земельных участков (т. е. всего земельного массива хозяйства), если она не определена ранее. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следует помнить, что оценка рыночной стоимости участка проводится за счет заказчика. При этом имеющие место абстрактные ссылки на определение размера компенсации в соответствии с «существующим законодательством» явно недостаточны.

Помимо соблюдения требований, содержащихся в Законе об обороте земель, также следует учитывать необходимость проведе- ния значительных по объему землеустроительных работ, поскольку у инициатора выделения земельного участка прекращается право на долю в «большом» земельном участке (первоначальном общем земельном массиве) и у него же возникает право личной собственности на выделенный (вновь сформированный) земельный участок. Одновременно у остающихся сособственников также прекращается право на первоначальный земельный массив и возникает право на меньший по площади (вновь сформированный) земельный массив.

Такие землеустроительные работы включают в себя, в частности, межевание, установление границ массива на местности, изготовление межевого дела и т. д. Только после того, как эти довольно затратные действия будут надлежащим образом осуществлены, возникнет юридическая возможность легитимно осуществить сделку с земельным массивом – разделить его на части: на выделяемый земельный участок и остающуюся часть первоначального земельного массива. Каждое из этих действий, в свою очередь, должны сопровождаться землеустроительными работами, подлежать кадастровыму учету и государственной регистрации прав на соответствующие части первоначального массива, государственной регистрации прекращения прав и прекращению кадастровых учетных записей в отношении прекращающих свое существование земельных участков и т. д.

В результате существенное нарушение какого-либо из перечисленных этапов процесса выделения земельного участка в натуре может привести к признанию сделки выделения земельного участка в натуре ничтожной или по меньшей мере оспоримой.

Последствия нарушения требований к выделу земельных участков в натуре

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения требований законода- тельства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации к выделу земельных участков в натуре происходит нарушение (либо создается опасность нарушения) прав и законных интересов иных участников долевой собственности.

Существуют весьма эффективные досудебные и судебные меры противодействия незаконным попыткам выдела земельных участков в натуре. Они отличаются в зависимости от того, на каком этапе сособственник узнал о нарушении своих прав – до или после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок. Кроме того, определенное правовое значение имеет и то, на территории какого субъекта Российской Федерации расположен земельный участок. Если участник долевой собственности узнал о нарушении своих прав до истечения месячного срока (например посредством извещения, не соответствующего описанным требованиям закона), предусмотренного пунктом 2 статьи 13 Закона об обороте земель, то он может попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации (пока не установлен). В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Если заинтересованный участник долевой собственности узнал о нарушении своих прав после истечения месячного срока, в частности после государственной регистрации права собственности лица на земельный участок, он вправе обратиться в суд до истечения срока исковой давности.