Пути решения жилищной проблемы в регионе

Рисунок 1. Состав и взаимосвязи основных показателей качества жизни населения (составлено по [1])

Всё это стимулирует экономическое развитие в целях более полного удовлетворения потребностей населения, повышения уровня его жизни, а следовательно, и благосостояния [6].

Межстрановые сопоставления показывают, что по уровню обеспеченности жильём тройку лидеров составляют Норвегия (74 кв. м/чел.), США (65 кв. м/чел.) и Дания (50,6 кв. м/чел.). В Российской Федерации этот показатель меньше, чем в Норвегии, в 3,5 раза (табл. 1) .

Жилищный вопрос был одним из самых острых в советский период, не теряет он своей остроты и в постсовет- ской России. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения.

В современных условиях дефицит жилья по-прежнему сохраняется вследствие ряда причин. Во-первых, по сравнению с советским периодом снизились объёмы жилищного строительства. Во-вторых, административный характер распределения жилья уступил место механизму ценообразования, мало ориентированному на удовлетворение потребительского спроса на жильё.

Таблица 1. Обеспеченность населения жильём по странам мира [5]

Страна	Жилищная обеспеченность, кв. м / чел.	Процентное отношение к лидеру, % (Норвегия=100%)	Год оценки
Норвегия	74,0	100,0	2006
США	65,0	87,8	2006
Дания	50,6	68,4	2003
Швеция	44,4	60,0	2003
Великобритания	44,0	59,5	2001
Швейцария	44,0	59,5	2000
Нидерланды	41,0	55,4	2000
Германия	40,1	54,2	2002
Австрия	38,3	51,8	2003
Франция	37,5	50,7	2002
Финляндия	36,3	49,1	2002
Ирландия	35,0	47,3	2002
Словения	29,5	39,9	2002
Чехия	28,7	38,8	2001
Венгрия	28,0	37,8	2001
Эстония	27,7	37,4	2003
Словакия	26,0	35,1	2001
Латвия	23,9	32,3	2003
Литва	23,0	31,1	2003
Польша	22,2	30,0	2002
Россия	21,1	28,5	2006

Результаты исследования, проведённого компанией Synovate [10] в декабре 2007 г., свидетельствуют о том, что 47,2% опрошенных считают свои жилищные условия неудовлетворительными и хотели бы их изменить (рис. 2). Чаще других собственным жильём не довольны россияне в возрасте от 25 до 44 лет. Этот возраст связан со вступлением во взрослую жизнь, обзаведением семьёй, появлением и воспитанием детей, а в дальнейшем – с созданием семей уже взрослыми детьми.

Сегодня все более актуальным становится вопрос качества жилья. Причём в понятие «качество» включены критерии комфорта, значительно более высокие, чем двадцать лет назад, когда «качественное жилье» определялось только размерами жилой площади и наличием минимальных санитарных удобств. Жилищные концепции развитых стран мира в понятие «качество» включают:

– непосредственное окружение (жилую среду всего дома, в том числе его расположение);

– качество услуг, начиная от качества текущего ремонта и содержания коммунального домового хозяйства до обеспечения иных, не связанных с содержанием дома услуг для различных групп населения (людей с ограниченными возможностями и пр.).

Удовлетворены ли жители России своими жилищными условиями, насколько они соответствуют общепринятым критериям комфорта?

Согласно социальным нормам, установленным в РФ, на одного члена семьи, состоящей из трёх человек, должно приходиться не менее 18 кв. м общей площади жилья. Отметим, что если оценивать жилищные

Рисунок 2. Распределение ответов на вопрос:

«Довольны ли Вы своими жилищными условиями?» (в % от числа ответивших)

■ Довольны

■ Не довольны

условия россиян по данному критерию, то они окажутся в 2 раза хуже, чем у европейцев. Для сравнения: в среднем по Вологодской области в 2007 г. на 1 жителя приходилось чуть более 24 кв. м жилья, по России в целом – 20 кв. м, тогда как в среднем по Европе (где уровень благосостояния значительно выше российского) этот показатель составил 40 – 45 кв. м [9].

В современной России говорить о том, что люди хотят и могут жить в экологически благоприятных условиях, в светлых домах, за городом или в благоустроенных пригородах западноевропейского типа, пока не приходится. В представлении среднестатистического россиянина хорошие жилищные условия – это панельный дом. Главное условие – чтобы в квартире жила одна семья, максимум требований – чтобы на каждого члена семьи приходилось по одной комнате. Как видим, уровень общественных запросов вполне умеренный. Но организационно -экономические механизмы России выстроены таким образом, что даже эти запросы могут быть удовлетворены лишь в отношении ограниченной части населения.

Исследование проблемы обеспеченности жильём жителей Вологодской области подтверждает российские тенденции. Согласно результатам опроса, проведённого ИСЭРТ АН в 2007 г., вопрос улучшения жилищных условий актуален для 55% населения области (675 тыс. человек, или 225 тысяч семей). Наиболее остро эта проблема стоит в г. Вологде, где её отметили 60% опрошенных. Среди тех, кто желал бы улучшить свои жилищные условия, только 13,4% рассматривали возможность приобретения жилья в ближайшие годы, а в районах – менее 10%. Пожелания населения относительно типа приобретаемого жилья существенно дифференцированы в территориальном разрезе (табл. 2). Большинство жителей Вологодской области мечтают о двухкомнатной квартире. Индивидуальный жилой дом хотели бы приобрести около 11% вологжан, причём среди жителей районов – каждый пятый.

Концепция жилищной политики, прописанная в Жилищном кодексе, предполагает, что основная часть населения будет улучшать жилищные условия за счёт собственных средств. Жилое помещение государственного или муниципального жилого фонда предоставляется только малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления с учётом доходов каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи [7].

Следовательно, можно выделить три основных механизма улучшения жилищных условий в современных условиях:

• 1)    получение жилья бесплатно от государства на основе социальных норм;

• 2)    приобретение жилья по схеме социального найма;

• 3)    приобретение жилья путём его покупки за счёт собственных средств, в том числе в кредит [3].

Первыми двумя механизмами могут воспользоваться: очередники, выселяемые из ветхого и аварийного жилищного фонда

Таблица 2. Распределение ответов населения Вологодской области на вопрос: «Какое жилье Вы хотели бы приобрести?» ( в % от числа ответивших)

Варианты ответа Вологда Череповец Районы Область Комнату 1,6 3,0 1,4 2,0 Однокомнатную квартиру 22,2 38,8 12,7 24,4 Двухкомнатную квартиру 42,9 29,9 40,8 37,8 Трехкомнатную квартиру 17,5 23,9 14,1 18,4 Четырёхкомнатную квартиру или более 1,6 3,0 7,0 4,0 Индивидуальный жилой дом 12,7 1,5 19,7 11,4 Другое 0 0 2,8 1,0 или малокомфортабельного сносимого жилья; потерявшие жилище в результате природных, техногенных и других катастроф, а также законодательно утверждённые льготные категории граждан, имеющие право на жилищные субсидии на получение жилья. Однако вопрос о предоставлении жилья решается медленно из-за недостаточного финансирования.

В Вологодской области на начало 2009 г. в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло на учёте 32,9 тыс. семей, или почти каждая седьмая семья (табл. 3) . Каждая 11 семья (9 % от числа семей, состоящих на учёте) проживала в ветхом и аварийном жилфонде и в общежитиях, каждая 9 семья (или 11%) – в коммунальных квартирах. При этом 45% очередников состоят на учёте более 10 лет. Хотя число семей, стоящих в очереди на получение жилья в органах исполнительной власти, на предприятиях и в учреждениях, уменьшается, но ежегодно сокращается и число лиц, получивших жилое помещение и улучшивших свои жилищные условия. В 2008 г. свои жилищные условия в целом по области улучшили только 1395 семей (или 4,1% от числа семей, состоящих на учёте).

В целях развития рынка доступного жилья в Вологодской области сделаны определённые шаги.

Начиная с 2000 г. реализуется Программа ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с ней в 2001 – 2009 гг. сдано 130 тыс. кв. м общей площади жилых домов, или 3,9% введённого за эти годы жилья. Жилищные условия улучшились у 6,9 тыс. семей.

С 2006 г. область включилась в работу по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», который предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения государственных обязательств по обеспечению жильём определённых категорий граждан (табл. 4) . Цель проекта – рост объёмов ввода жилья, повышение его доступности для граждан, в том числе нуждающихся в улучшении жилищных условий, и обеспечение комфортных и безопасных условий проживания.

В рамках данного проекта в 2008 г. в области введено в действие жилья общей площадью 545,4 тыс. кв. м, из них только 8,6 тыс. кв. м – за счёт бюджетных средств.

В целях стимулирования и развития жилищного строительства в области реализуется долгосрочная целевая программа «Доступное жильё в Вологодской области на 2009 – 2012 годы». Основная мера государственной поддержки – оказание финансовой помощи в строительстве инженерной и транспортной инфраструктуры на участках жилой застройки в муниципальных образованиях.

С 2000 года государство оказывает поддержку гражданам, состоящим на учёте на улучшение жилищных условий и желающим построить собственный деревянный дом, предоставляя безвозмездные субсидии в виде «леса на корню». В рамках данных мероприятий за 2000 – 2008 годы населением построен и введён в эксплуатацию 1031 жилой дом.

Таблица 3. Предоставление жилых помещений в Вологодской области [11]

Показатель	Год
	2000	2004	2005	2006	2007	2008	2008 к 2007, в %
Число семей, состоящих на учёте на получение жилья на конец года, тыс. ед.	69,0	53,6	52,6	48,0	34,4	32,9	95,6
Число семей, получивших жилплощадь и улучшивших жилищные условия, тыс. ед.	2,5	2,0	1,9	1,3	1,6	1,4	89,6
в % от числа семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся, на конец предыдущего года	3,1	3,6	3,5	2,5	3,2	4,1	х

Таблица 4. Основные показатели, характеризующие ход реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» в Вологодской области [11]

Показатель	Год
	2006	2007	2008	2008 к 2007, в %
Расходы территориального консолидированного бюджета Вологодской области на жилищно-коммунальные услуги (в действовавших ценах), млн. руб.	4 403,5	3 541,7	4 685,3	132,3
удельный вес в общих расходах бюджета, %	13,7	8,3	9,3	-
в расчёте на одного жителя, тыс. руб.	3,6	2,9	3,8	131,0
Инвестиции в основной капитал (в жилища, в фактически действовавших ценах), млн. руб.	3 436,4	6 689,8	6 257,8	74,0
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	333,7	488,7	545,4	111,6
В том числе: за счёт бюджетных средств	6,4	6,9	8,6	124,1
средств индивидуальных застройщиков	91,0	141,3	141,9	100,5
Ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения, тыс. кв. м общей площади	271,0	398,8	446,9	112,1
Число квартир во введённых жилых домах, ед.	4 672	6 649	8 641	130,0
Ввод в действие зданий жилого назначения, ед.	959	1 475	1 790	121,4
Количество выданных разрешений на строительство жилых зданий, ед.		1 200*	2 029
Средняя фактическая стоимость строительства одного кв. м общей площади жилых домов ** (без индивидуальных жилых домов), тыс. руб.	16,7	19,2	23,6	123,1
Цена продажи одного кв. м жилья через риэлтеров и застройщиков, тыс. руб.: на первичном рынке	32,3	39,2	39,6	101,2
на вторичном рынке	33,2	41,3	42,0	101,7
* Статистическое наблюдение начато с мая 2007 года. ** Без надстроек, пристроек и встроенных помещений.

Возможность приобретения 200 куб. м «леса на корню» за сравнительно небольшую плату (200 рублей) с последующей организацией вырубки, вывозки и обработки древесины получили в 2009 году все без исключения жители области, желающие построить собственный дом. Введение данной меры вызвало достаточно большой интерес у населения: с начала 2009 года гражданами подано в государственные лесничества около 4,5 тысячи заявлений на выделение древесины для строительства индивидуальных жилых домов. Удовлетворены уже 2270 заявлений, т.е. заключены договоры купли-продажи на общий объём древесины 368,6 тыс. куб. м. В настоящее время гражданами заготовлено 202 тыс. куб. м древесины, что даст в перспективе прирост объёма индивидуального жилья порядка 200 тыс. кв. метров.

С 2009 года в регионе реализуется проект «1000», направленный на оказание содействия безработным гражданам, уволенным по сокращению штата или ликвидации организации в 2008 – 2009 годах.

Для участников проекта предусмотрено, помимо возможности приобретения «леса на корню», выделение индивидуального земельного участка с правом возведения жилого дома в рамках дачного некоммерческого объединения граждан, образованного на территории одного из четырёх муниципальных районов (Бабаевского, Кадуйского, Устюженского, Шекснинского), определённых проектом. На организационной стадии проекта образовано 5 дачных некоммерческих товариществ, которые проходят процедуру регистрации с последующим заключением договоров аренды земельных участков. В настоящее время от граждан указанных категорий, желающих участвовать в данном проекте, принято 129 заявлений.

В соответствии со вторым этапом реализации проекта в 2010 году будет осуществлено строительстве индивидуальных жилых домов на основе проектов организации и застройки территории дачных некоммерческих объединений граждан.

Одним из направлений региональной жилищной политики является предоставление государственной поддержки молодым семьям в виде субсидий за счёт средств федерального и регионального бюджетов для приобретения жилья. Эти средства используются молодыми семьями в основном на выплату первоначального взноса при покупке жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования. Всего с начала реализации мер поддержки (с 2004 года) улучшили свои жилищные условия более 700 молодых семей, безвозмездную субсидию на погашение части кредита в случае рождения ребёнка получили более 300 семей из числа участников подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы и областной целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей в Вологодской области».

В настоящее время растёт интерес населения области к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объёмов индивидуального жилищного строительства. Доля жилых домов, построенных населением за свой счёт и с помощью кредитов, составляет почти треть всего нового строительства, причём в большинстве муниципальных районов она варьируется от 50 до 100%. Деревянные индивидуальные жилые дома составляют более 80% от общего количества домов, построенных населением области.

Отметим, что, по данным Министерства регионального развития, в структуре жилого фонда России доля инди- видуального жилья составляла в 2007 г. 30,2%. Для сравнения: в странах Европы этот показатель колеблется от 60 до 80% жилищного фонда [4]. Приведённые показатели свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажной застройки и, соответственно, её плотности в России, что ещё раз подчёркивает остроту и необходимость решения проблемы улучшения жилищных условий россиян.

За последние пять лет в Вологодской области вводилось в среднем 110,6 тыс. кв. м индивидуального жилья в год, что составляло 28,5% общего объёма ввода. (Для сравнения: доля индивидуального домостроения в Российской Федерации за тот же период составила 41,6%, в СЗФО – 22,5%.) В 2008 г. населением области за счёт собственных и заёмных средств было введено 1674 жилых дома общей площадью 141,9 тыс. кв. м, или 100,5% к уровню 2007 г. Их доля в общем объёме ввода жилых домов равнялась 26%. Это максимальное за последние десять лет значение показателя (табл. 5) . Что касается регионов округа, то в 2008 г. на долю индивидуальных застройщиков Ленинградской и Мурманской областей приходилось более половины построенного жилья, в Республике Коми и Псковской области – более трети, а в г. Санкт-Петербурге – лишь 6%.

Строительство индивидуальных жилых домов ведётся преимущественно в сельской местности. В 2008 г. здесь построено 1360 жилых домов общей площадью 96,7 тыс. кв. м, доля которых составила более 68% общего объёма ввода (рис. 3) .

Таблица 5. Динамика ввода в действие индивидуальных жилых домов в Вологодской области [11]

Показатель	2000 г.	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2008 г. к 2000 г., %
Число индивидуальных жилых домов, ед.	677	797	983	868	1 375	1 674	247,3
Их общая площадь, тыс. кв. м	64,3	86,2	92,5	91,0	141,3	141,9	220,7
в % к предыдущему году	101,9	101,4	107,4	98,4	155,3	100,5	–
Удельный вес в общем объёме площади введённого жилья, %	31,4	28,7	31,6	27,3	28,9	26,0	–
Из общего объёма ввода введено: – в городской местности	24,6	25,1	28,0	32,4	53,1	45,2	–
– в сельской местности	39,7	61,1	64,5	58,6	88,2	96,7	–

Рисунок 3. Ввод индивидуальных жилых домов в Вологодской области, в % к итогу [11]

■ В сельской местности

■ В городах и посёлках городского типа

Ситуацию в жилищном строительстве регионов Северо-Западного федерального округа в целом характеризуют следующие данные. В период восстановительного роста экономики (с 2000 по 2008 г.) объёмы жилищного строительства имели устойчивую тенденцию роста во всех регионах округа, кроме Республики Коми и Архангельской области. Вместе с тем в большинстве регионов уровень 1990 г. достигнут не был. В 2008 г. влияние финансово - экономического кризиса в сфере строительства жилья ещё не ощущалось. И только в двух субъектах СЗФО – Республике Коми и Мурманской области – не наблюдалось наращивания объёмов жилищного строительства (табл. 6) .

Однако в 2009 г. жилья стало возводиться меньше. В Вологодской области было введено 484,7 тыс. кв. м жилья, что на 11% ниже уровня 2008 г. За счёт собственных и заёмных средств населением было построено 158 тыс. кв. м индивидуального жилья (112% от уровня 2008 г.). Доля индивидуального жилья в общем объёме жилья, введённого в 2009 г., выросла до 32,7%.

Ухудшение ситуации на рынке жилья потребовало от региональных органов государственной власти внесения коррективов в жилищную политику. В марте 2010 г. постановлением Правительства Вологодской области утверждена Программа мероприятий по стимулированию развития жилищного строительства в регионе на 2010 – 2012 гг., цель которой – комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее повышение доступности жилья для широких слоёв населения. Программа, в частности, предусматривает:

• –    строительство не менее 0,5 кв. м жилья на жителя области в год;

• –    рост доли малоэтажного индивидуального жилья в общем объёме ввода до 40%;

• –    увеличение до 20% доли семей, имеющих возможность с помощью

Таблица 6. Ввод в действие жилых домов на душу населения в субъектах Северо-Западного федерального округа, кв. м общей площади [11]

Регион 1990г. 2000г. 2003г. 2004г. 2005г. 2006г. 2007г. 2008г. 2008 г. к 1990 г.,% 2000 г.,% Калининградская обл. 0,40 0,18 0,24 0,26 0,28 0,54 0,80 0,85 212,5 472,2 г. Санкт-Петербург 0,21 0,23 0,38 0,44 0,50 0,52 0,58 0,70 333,3 304,3 Ленинградская обл. 0,48 0,23 0,27 0,31 0,32 0,41 0,52 0,56 116,7 243,5 Вологодская обл. 0,52 0,16 0,20 0,24 0,24 0,27 0,40 0,45 86,5 281,3 Новгородская обл. 0,43 0,12 0,16 0,22 0,21 0,25 0,31 0,40 93,0 333,3 Архангельская обл. 0,42 0,06 0,07 0,08 0,09 0,15 0,18 0,27 64,3 450,0 Псковская обл. 0,40 0,10 0,15 0,18 0,14 0,18 0,19 0,22 55,0 220,0 Республика Карелия 0,45 0,09 0,12 0,13 0,13 0,16 0,20 0,21 46,7 233,3 Республика Коми 0,54 0,25 0,16 0,14 0,16 0,18 0,20 0,19 35,2 76,0 Мурманская обл. 0,49 0,03 0,01 0,01 0,01 0,02 0,02 0,01 2,0 33,3 СЗФО 0,38 0,17 0,23 0,27 0,29 0,34 0,42 0,49 128,9 288,2 Россия 0,42 0,21 0,25 0,28 0,30 0,36 0,42 0,45 107,1 214,3 собственных и заёмных средств приобрести (построить) жильё [2].

Безусловно, предпринятые шаги будут способствовать развитию жилищного строительства, в том числе малоэтажного. Это позволит в ближайшей перспективе увеличить объёмы ввода жилья. Вместе с тем, чтобы решить такие проблемы, как обеспечение населения жильём, освоение и эффективное использование территории, необходимо уже сегодня определить стратегию развития сферы жилищного строительства [8]. На наш взгляд, формирование рынка доступного и комфортного жилья является одной из стратегических целей социально-экономического развития области на долгосрочную перспективу. Достижению этой цели будет способствовать:

• •    формирование технологической инфраструктуры для строительства массового малоэтажного жилья;

• •    упрощение порядка предоставления земельных участков под жилищное строительство;

• •    обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;

• •    дальнейшее развитие ипотечных отношений в жилищной сфере;

• •    строительство быстровозводимого жилья в городах и районах области;

• •    содействие внедрению новых технологий в производстве строительных конструкций и материалов, а также передовых эффективных методов строительства и др.

Выполнение указанных задач потребует от региональных органов государственной власти поиска нестандартных решений, внедрения новых, адекватных рыночной экономике механизмов улучшения жилищных условий, обеспечивающих повышение благосостояния населения региона.