Пути совершенствования управления муниципальной собственностью города Черкесска

Сумма неналоговых доходов от арендной платы за земельные участки, а также действия Отдела по контролю за использованием земель и санитарному содержанию города по ликвидации задолженности по арендным платежам свидетельствуют о неэффективности использования земельных участков.

Еще одной проблемой, которая существует в Черкесске, является низкий уровень доходов от использования объектов нежилой недвижимости, это связано с тем, что его количество невелико, а те объекты, которые можно сдавать в аренду, требуют капитального ремонта. Чтобы использовать эти возможности для увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, необходимо привлекать добросовестных арендаторов, предложив им следующую систему стимулирования:

• •    освобождение от арендной платы в размере 10 - 30% от сметной стоимости выполненных работ за ремонт объектов, которые требуют капитальных вложений;

• •    увеличить срок действия договора аренды в зависимости от объема выполненных работ;

• •    возможность возмещения затрат, понесенных при расторжении договора аренды.

Теперь несколько слов в пользу использования арендного механизма и в отношении движимого имущества города Черкесска. Большая часть движимого имущества муниципалитета передается в хозяйственное управление муниципальных предприятий. Последние платят за его использование налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта Федерации, в частности, Карачаево-Черкесской Республики. В случае сдачи в аренду одного и того же имущества тем же предприятиям по цене, равной налогу на имущество, вся арендная плата переходит в собственность местного бюджета. В данном случае муниципалитет остается в преимущественном положении.

Наряду с увеличением доходов, этот метод отношений с муниципальными предприятиями устраняет угрозу ареста и продажи долгов из муниципальной собственности.

Серьезные перспективы могут быть открыты совершенно неиспользованным механизмом коммерческой концессии. Но из-за того, что в Черкесске нет такого типа имущественного комплекса, который мог бы быть передан в доверительное управление или по договору концессии, эти методы управления еще не применялись. [1-7]

Конечно, помимо проблемы получения ренты, в сфере управления муниципальной собственностью еще много проблем, с которыми сталкиваются органы местного самоуправления города Черкесска.

И одним из них является отсутствие единой системы учета муниципальной собственности в Черкесске на данный момент, и, как следствие, нет точного представления муниципальной собственности и, следовательно, недостаточная финансовая независимость, так как невозможно точно оценить весь потенциал города.

Поскольку в настоящий момент данные вносятся в реестр муниципальной собственности в Черкесске не с электронных носителей, а вручную, и этот процесс занимает много времени и приводит к ошибкам, можно сказать, что реестр муниципальной собственности неэффективен.

Такой реестр будет действовать только в том случае, если будет создана специальная компьютерная база, которая будет унифицирована с программой учета основных средств в муниципальных учреждениях и на предприятиях, чтобы данные бухгалтерского учета можно было вводить в муниципальную базу данных непосредственно с электронных носителей (что упрощает процедуру и уменьшает количество ошибок). Желательно подключить системы учета всех муниципальных учреждений и предприятий к единой муниципальной информационной сети, что в свою очередь замкнет в себе ресурсную базу всех объектов муниципальной собственности.

Используя эту учетную систему, легко рассчитать объем имущества (в стоимостном выражении), предназначенного для оперативного управления культурными или образовательными учреждениями, долю муниципального имущественного комплекса, переданного под хозяйственное управление, долю муниципального имущества, переданного предприятиям и физическим лицам по договорам аренды и т.д.

Все перечисленные возможности могут стать реальностью после приобретения данного программного обеспечения, по предварительным расчетам, оно будет стоить не менее 700 тыс. рублей. Конечно, после приобретения проблема с электронным учетом не будет решена сразу, но постепенное развитие новых технологий приведет к положительным результатам.

Следующая проблема в Черкесске - наличие бесхозных (не учтенных) объектов, которое возникло следующим образом:

При составлении перечня объектов, подлежащих разграничению и передаче в муниципальную собственность, некоторые объекты не учитывались, в результате эти объекты не были включены в собственность города и, как следствие, не были зарегистрированы в нормативно-правовых актах Карачаево-Черкесии и города Черкесска и остались не учтенными.

В 2018 году были сформированы дополнительные списки объектов и внесены изменения нормативно-правовые акты Карачаево-Черкесии, но на данный момент проблема бесхозных (не учтенных) объектов существует.

В Черкесске бесхозные (не учтенные) объекты недвижимости формируются по трем причинам:

• 1.    Владелец недвижимости неизвестен.

• 2.    Владелец известен, но не имеет правоустанавливающих документов.

• 3.    Ранее существующие колхозы на территории нескольких районов

вокруг города передавали в собственность граждан доли земельных участков, но в настоящее время бремя уплаты налога на имущество с этих владельцев невыносимо, и они отказываются от владения указанных земельных участков, а паи соответственно остались бесхозными (не учтенными).

Проблема бесхозяйных объектов недвижимости может быть решена путем полной инвентаризации объектов города Черкесска, что предполагает следующие действия:

• 1.    Установление владельца имущества;

• 2.    Определение функционального разрешения на использование имущества;

• 3.    Независимая оценка имущества;

• 4.    Установление технического состояния и его статуса, если речь идет о жилой или нежилой недвижимости;

Но решение этой проблемы накладывается на следующую нерешенную проблему - отсутствие правоустанавливающих документов как на бесхозные объекты, так и на объекты муниципальной собственности, что в свою очередь замедляет процесс постановки на учет.

Решая эту задачу вытекает следующее действие для муниципалитета это проведение работ по технической инвентаризации объектов недвижимости города Черкесска.

Суть этой проблемы заключается в том, что на территории города Черкесска существуют органы исполнительной власти федерального уровня и уровня субъекта РФ, в частности, Карачаево-Черкесии - Управление Федеральной регистрационной службы Карачаево-Черкесии, Управление Федерального агентства по Кадастр недвижимости Карачаево-Черкесии и ОГУП «Бюро технической инвентаризации Карачаево-Черкесии» и другие.

Выполняя государственные функции, эти организации фактически монополизировали процесс оформления сделок с землей и недвижимостью.

Из-за отсутствия нормативной базы, определяющей механизм взаимодействия, государственных и муниципальных органов власти из местного бюджета тратят значительные средства, «выведенные» с государственных структур.

Таким образом, у населения и местных органов власти города Черкесска возникают проблемы с оформлением сделок с недвижимостью, а другие инвесторы не спешат вкладывать средства в сектор экономики, монополизированный государственными структурами.

Отсутствие конкурента в этом секторе услуг не способствует увеличению производства технической инвентаризации, в результате чего значительно возрастают сроки исполнения муниципальных заявок, что в конечном итоге задерживает процесс государственной регистрации права собственности на недвижимость. В конечном итоге страдает население города, которое услуги получает по завышенным ценам и соответственно затягивается по времени получение данной услуги.

Для решения этой проблемы предложено создать муниципальное унитарное предприятие по технической инвентаризации объектов недвижимости на территории Черкесска. Это позволит регулировать рост цен на услуги и контролировать их качество.

Наряду с этим важно внести изменения в налоговое законодательство в части освобождения от уплаты государственной пошлины за регистрацию учредительных документов при передаче имущества предприятий, учреждений и организаций в муниципальную или государственную собственность в связи с разделением полномочий между общественностью.

Для полного решения этой проблемы необходим нормативно-правовой акт, разработанный местными органами власти города Черкесска, в котором прописаны действия, необходимые для выявления бесхозных объектов, а также проведена деятельность, связанная с регистрацией прав собственности.

При таком подходе к решению этой проблемы и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который повысит инвестиционную привлекательность города Черкесска, что в свою очередь будет способствовать созданию новых отраслей, а также улучшит общий деловой климат, а соответственно улучшит структуру бюджета за счет налоговых поступлений и увеличит процент неналоговых поступлений.

Еще одной важной проблемой, которая препятствует эффективному использованию муниципальной собственности на современном этапе, является также ветхость жилого фонда и сети водоснабжения и канализации, которая «отвлекает» значительные суммы денег на ремонт.

Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных экономических обществ. В соответствии с частью 1 статьи 68 Федерального закона № 131-ФЗ представительные органы муниципальных образований могут совместно решать вопросы местного значения для принятия решения о создании межмуниципальных деловых обществ в форме закрытых акционерных обществ и общества с ограниченной ответственностью.

Концепция Федерального закона № 131-ФЗ предполагает, что создание межмуниципальных деловых обществ является одной из форм межмуниципального сотрудничества, поэтому оно не основано на применении процедур приватизации муниципальной собственности, поскольку это не означает платного отчуждения имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, в собственность физических или юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 178-ФЗ все методы приватизации касаются открытых акционерных обществ, в том числе одним из методов приватизации является внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал открытых акционерных обществ.

Поэтому требуется изменение правового статуса межмуниципальных деловых обществ и их создание в форме открытых акционерных обществ. Кроме того, в соответствии с концепцией Федерального закона № 131-ФЗ иные лица не могут выступать учредителями межмуниципальных деловых обществ, кроме представительных органов местного самоуправления, но это не соответствует федеральному закону. Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208. (В случае создания межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ) и Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в случае создания межмуниципальных деловых обществ в форме обществ с ограниченной ответственностью).

Поэтому для создания межмуниципальных деловых обществ необходимо внести соответствующие изменения в гражданское законодательство и законодательство о местном самоуправлении.

В целом, для повышения эффективности использования муниципальной собственности важно разработать программы социальноэкономического развития муниципальных образований, оптимизации их территориальной организации, подготовки кадров, рекламы наиболее привлекательных направлений для инвестиций.

Таким образом, существующие основные проблемы, стоящие перед органами местного самоуправления города Черкесска, могут быть частично решены: невозможно полностью устранить все существующие трудности в управлении муниципальной собственностью города Черкесска, поскольку это требует слишком решительных действий со стороны всех заинтересованных сторон, самих органов государственной региональной власти и органов местного самоуправления города Черкесска.