Расчет доли Российской Федерации в инвестиционных объектах

В настоящее время перед инвесторами, оценщиками и представителями государственной власти остро стоит вопрос о методике расчета доли Российской Федерации в инвестиционном объекте1. Наиболее распространенным подходом к решению этого вопроса является определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте как отношение рыночной стоимости объекта оценки (вклада Российской Федерации в инвестиционный проект) к текущей стоимости будущего инвестиционного объекта. Однако указанная методика учитывает получение дохода от реализации инвестиционного проекта только одним участником инвестиционного проекта – инвестором. Российская Федерация, несущая вместе с инвестором риски по реализации инвестиционного проекта, получает лишь долю дохода от реализации инвестиционного проекта в виде стоимости земельного участка. В этом случае возникает вопрос: для чего Российской Федерации принимать участие в инвестиционном проекте? Проще продать права на земельный участок инвестору на этапе подготовки к реализации инвестиционного проекта и не ждать получения доходов в течение срока реализации инвестиционного проекта, который может составлять больше десяти лет. Участие Российской Федерации в инвести- ционном проекте будет экономически оправданным только в том случае, если в результате реализации проекта Российская Федерация получит в собственность имущество, стоимость которого будет превосходить стоимость существующего имущества.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции от 2 февраля 2006 года) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Инвестиционный контракт чаще всего заключается по форме договора простого товарищества. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два лица или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Согласно статье 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей из участия в прибыли ничтожно.

Таким образом, прибыль от реализации инвестиционного проекта, а также затраты на создание улучшений, переходящих третьим лицам (например в муниципальную собственность), следует распределять в тех же долях, что и доли в затратах на создание инвестиционного объекта. При этом инвестиционным вкладом Российской Федерации будет стоимость земельного участка или объекта под реконструкцию, вовлекаемого в хозяйственный оборот, а вкладом инвестора – затраты на создание инвестиционного объекта на базе вовлекаемого в хозяйственный оборот объекта недвижимости.

Далее представлен алгоритм расчета доли Российской Федерации в инвестиционном объекте, позволяющий распределить доходы от реализации инвестиционного проекта между участниками пропорционально их долям в складочном капитале.

Этап 1. Определение рентабельности инвестиционного проекта:

r = L x 100%,

C где R – рентабельность проекта, %;

I – доходы, получаемые в результате реализации инвестиционного проекта, ден. ед.;

C – совокупные затраты на реализацию инвестиционного проекта, в том числе стоимость объекта недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, вовлекаемого в хозяйственный оборот, ден. ед.

Рентабельность проекта показывает относительную прибыльность проекта, обусловленную увеличением рыночной стоимости объекта, и определяется как отноше- ние дисконтированной стоимости суммы денежных потоков от реализации проекта к стоимости первоначальных вложений.

Этап 2. Определение долей участников инвестиционного проекта:

• 1)    определение доли Российской Федерации в инвестиционном объекте:

a = V x R, где a - доля Российской Федерации в инвестиционном объекте, %;

• V – стоимость объекта недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, вовлекаемого в хозяйственный оборот, ден. ед.;

• 2)    определение доли инвестора в инвестиционном объекте:

в = (C - V) x R, где в - доля инвестора в инвестиционном объекте, %;

( C – V ) – затраты на реализацию инвестиционного проекта без учета стоимости объекта недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, вовлекаемого в хозяйственный оборот, ден. ед.

Положительным в представленном алгоритме является справедливый уровень доходности для Российской Федерации и для инвестора, что полностью удовлетворяет требованиям существующего законодательства.

Размер доли в инвестиционном объекте зачастую является предметом торга между владельцем существующего объекта недвижимости, вовлекаемого в хозяйственный оборот (Российской Федерации) и инвестором. Каждая из сторон стремится к максимизации своей выгоды от участия в проекте. Однако при рассмотрении вопроса о величине доли Российской Федерации и доли инвестора, получаемых в результате реализации инвестиционного проекта, следует принимать во внимание следующее: оптимальное распределение площадей соответствует равному распределению получаемых выгод и доходов, то есть когда уровень доходности проекта приблизительно равен как для Российской Федерации, так и для инвестора.