Расширение социального найма жилья и жилищная обеспеченность в постиндустриальных агломерациях

Suggested Citation

Tokarev Dmitrii Nikolaevich, Gavrilov Nikolai Antonovich, Laws of formation of housing prices taking into account the factors of formation of the prices for construction products and regional singularities market performance contracting services, primary and secondary housing markets. Regional economy and management: electronic sientific journal. 2014 год , №2 (38) . Art. #3805. Available at: http://eee-region.ru/article/3805/

Sectoral economics , Отраслевая экономика

За время становления и развития рынка жилья в экономике страны происходили события, которые в свою очередь приводили к росту цен на жильё. Анализ статистической отчетности за двадцатилетний период позволил выявить закономерности между ценами на жилье и такими факторами как инфляция, курс доллара и ставка банковского процента. Рассматривая весь цикл становления и развития рынка жилья с 1991г можно выделить три этапа развития: начальный (1991-1993 г.г.), этап развития (1993-1998 г.г.) и этап стабилизации (1998-2012 г.г.). В начальном этапе развития рынка жилья рост цен на жилье был обусловлен значительным ростом инфляции, курса доллара и высокими ставками процента по кредитам. По мере его развития за счет мероприятий, реализуемых со стороны правительства, происходило снижение инфляции, ставок по кредитам и стабилизация курса доллара. Вместе с этим значительно сократились и темпы роста цен на жилье. То есть, за время существования рынка произошло перераспределение связей и зависимостей между рынком подрядных услуг, первичным и вторичным рынком жилья, и они стали напрямую зависеть уже не от инфляции и курса доллара, а от цен на готовую строительную продукцию, формируемую на рынке подрядных услуг, а также от платежеспособности населения, уровня их доходов и ставки процента по кредитам.

Изучив научные работы, посвященные исследованиям рынка жилья, было выявлено, что за последние годы опубликованы многочисленные работы, содержащие как экспертные предсказания, так и прогнозы, основанные на различных методических подходах и моделях различного типа, в том числе регрессионных, динамических однофакторных (Стерник Г.М., Печенкина А.В., 2007), статических многофакторных (Мальгинов Г.Н., 2010), опирающихся на фундаментальный и технический анализ, в том числе по методологии фондового рынка (Афанасьева, 2009), эконометрических моделей (Ярушкина О.А., 2006г) и т.д.

Тем не менее, существует сложность, многоаспектность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и методических вопросов в разработке научно обоснованных методов оценки факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья, методов прогнозирования и регулирования рынка жилья, которые определили выбор цели, задач, структуру и содержания исследования.

Целью исследования являлось исследование закономерностей формирования цен на строительную продукцию и цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья с учетом региональных особенностей Приморского края.

Для достижения поставленной цели в исследовательской работе решались следующие задачи:

• •    исследовались факторы, влияющие на формирование цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья и рынке подрядных услуг;

• •    определялась связь между факторами и ценами на жилье на первичном и вторичном рынках жилья и рынке подрядных услуг;

• •    разрабатывалась математическая модель рынка жилья, позволяющая прогнозировать и оценивать эффективность мер направленных на регулирование рынка жилья;

• •    разрабатывались методологические основы прогнозирования цен на жилье в зависимости от региональных факторов;

• •    разрабатывались мероприятия направленные на снижение стоимости жилья.

В ходе исследования использовались методы статистического анализа, такие как корреляционный анализ (методы парной и частной корреляции) и регрессионный анализ (метод множественной регрессия).

Исследование теоретических вопросов, касающихся изучения рынка жилья, анализа факторов, влияющих на формирование цен на жильё и выявления связей между рынками жилья, позволили уточнить и систематизировать факторы, оказывающие влияние на рынок подрядных услуг, вторичный и первичный рынок жилья.

На рынке подрядных услуг факторами, влияющими на стоимость готовой строительной продукции являются: стоимость строительных материалов, затраты на оплату труда рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, стоимость оборудования жилого дома, затраты на проектирование, методы определения сметной стоимости строительства, уровень сметных цен, региональные особенности сметного ценообразования. Важным критерием, определяющим развитие рынка подрядных услуг и формирование цен на нем, является мощность строительного комплекса.

На первичном рынке, жилье выступает как инвестиционный товар, поэтому в качестве факторов рассмотрены: источник финансирования, вид контракта, факторы, влияющие на стоимость приобретения земельных участков под застройку, организационная форма строительства, фаза инвестиционного строительного проекта.

На вторичном рынке выделены следующие ключевые факторы, играющие значительную роль в развитии рынка, среди них: демографический фактор, инвестиционная привлекательность, состояние экономики и уровень процентной ставки по кредитам.

Понимание, каким образом происходит воздействие ключевых факторов на тот или иной рынок, имеет важное значение для поиска мероприятий по его регулированию, поэтому после классификации факторов, оказывающих влияние на каждый из субрынков, определена взаимосвязь между первичным, вторичным жилищным рынком и рынком подрядных услуг, с целью выявления основных факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья на первичном и вторичном рынках жилья. Сформированы основные, факторы, требующие оценки в экспериментальной части исследования. Среди факторов, которые являются общими для первичного и вторичного рынка жилья можно выделить такие как: демографический фактор, инвестиционная привлекательность, состояние экономики и уровень процентной ставки по кредитам.

На основе выявленных в теоретической части исследования основных условий и обстоятельств, которые оказывают влияние на рынок жилья и в частности на его субрынки, выполнена оценка значимости выбранных факторов на основе экспериментальных методов исследования, базирующихся на корреляционной и регрессионной зависимостях. Полученные результаты представлены ниже.

Первичный рынок жилья имеет почти одинаковую тесную связь с рынком подрядных услуг ( r=0,990 ) и вторичным рынком жилья ( r=0,980 ). Вторичный рынок жилья имеет тесную связь с рынком подрядных услуг ( r=0,967 ).

Для рынка подрядных услуг определено, что основными факторами, влияющими на рост стоимости готовой строительной продукции, является стоимость строительно-монтажных работ, составляющая 8994%. В ней основная доля (45-55%) приходится на строительные материалы, комплектующие изделия среди которых: кирпич, панели стен, плиты перекрытия, бетон товарный. Расходы на оплату труда составляют 15-25%, расходы на эксплуатацию машин 8 – 10 %.

Для первичного рынка жилья наиболее сильную прямую (прямо-пропорциональную) связь с темпами роста цен на первичном рынке жилья имеют доходы населения (r=0,982) и объем выданных кредитов (r=0,652). Сильная обратная связь (обратно-пропорциональная) установлена между инфляцией (r=-0,740), курсом доллара (r=-0,750) и ставкой банковского процента (r=-0,880). Это означает, что на рост цен на жилье на первичном рынке влияет рост доходов населения, и соответственно рост расходов, связанных с приобретением жилья на первичном рынке.

Исследуя межфакторную зависимость методом парной корреляции выявлено, что, инфляция ( X2 ) и курс доллара ( X3 ) имеют сильную корреляцию со ставкой банковского процента ( X4 ) коэффициент корреляции составляет r=0,883 (между X4 и X2 ) и r=0,680 (между X3 и X4 ). Как видно связь между инфляцией и ставкой банковского процента сильнее, чем между курсом доллара и ставкой банковского процента.

Сильную корреляцию так же имеют факторы, такие как доходы ( X7 ) и расходы на приобретение жилья ( X8 ) – коэффициент корреляции составляет r=0,791 . Кредиты, предоставляемые населению ( X6 ) и расходы на приобретение жилья ( X8 ) — коэффициент корреляции составляет r=0,791 . Зависимость между последними факторами объясняется тем, что большая часть сделок на рынке жилья осуществляется с использованием кредита либо ипотеки.

Для вторичного рынка жилья установлено, что из всех анализируемых факторов наиболее сильную прямую (прямо-пропорциональную) связь с темпами роста цен на жилье на вторичном рынке имеют доходы населения ( r=0,984 ), расходы населения на приобретение недвижимости (r=0,813) и объем выданных кредитов (r= 0,671 ). Сильная обратная связь (обратно-пропорциональная) установлена между инфляцией ( r=-0,550 ), курсом доллара ( r=-0,832 ) и ставкой банковского процента ( r=-0,783 ). То есть, на рост цен на жилье на вторичном рынке жилья, также как и на первичном рынке жилья влияет рост доходов населения, и соответственно рост расходов, связанных с приобретением жилья. При снижении ставки банковского процента условия кредитования становятся более доступными, что способствует росту расходов на приобретение жилья и росту цен на жилье. Данные обстоятельства объясняются и тем, что большая часть сделок на рынке жилья осуществляется с использованием заемных средств, но при ограниченности предложения происходит рост цен на вторичном рынке жилья.

Анализ межфакторной зависимости показал, что инфляция ( X2 ) и курс доллара ( X3 ) имеют сильную корреляцию со ставкой банковского процента ( X4 ) коэффициент корреляции составляет r=0,766 (между X3 и X2 ) и r=0,874 (между X3 и X4 ).

Сильную корреляцию так же имеют факторы, такие как доходы ( X6 ) и расходы на приобретение жилья ( X7 ) – коэффициент корреляции составляет r=0,759 . Кредиты, предоставляемые населению ( X5 ) и расходы на приобретение жилья ( X7 ) — коэффициент корреляции составляет r=0,778 . Зависимость между последними факторами объясняется тем, что большая часть сделок на рынке жилья осуществляется с использованием кредита либо ипотеки.

Полученные количественные оценки взаимосвязи факторов позволили перейти от корреляционной зависимости к регрессионной и построить уравнения множественной регрессии.

Для рынка подрядных услуг, уравнение имеет вид:

y=0,248+0,875x1

где:

у – стоимость готовой строительной продукции x1 – индекс СМР

Для первичного рынка жилья, уравнение имеет вид:

y = 0,484+0,510х1+0,223х2

где:

• X1 – индекс СМР

X2 – доходы населения

Для вторичного рынка жилья, уравнение имеет вид:

y = 0,35+0,793Х1

где:

• X1 – доходы населения

Разработанная методика прогнозирования, в основу которой положены модели и зависимости, рассчитанные в экспериментальной части исследования, позволила спрогнозировать изменение стоимости жилья относительно изменения ситуации на каком-либо субрынке жилья и сделать оценку эффективности мероприятий, направленных на стимулирование рынка жилья.

Методика прогнозирования стоимости жилья заключается в том, что полученная в экспериментальной части исследования математическая модель взаимосвязи факторов, влияющих на стоимость жилья, выраженная в уравнениях позволяет спрогнозировать изменения стоимости жилья исходя из прогноза факторов, оказывающих влияние на стоимость готовой строительной продукции и факторов, влияющих на платежеспособность населения (доходы населения) и доступность ипотечных кредитов (ставка банковского процента).

На примере планируемых программных мероприятий, направленных на увеличение объемов вводимого жилья, показано как данная методика может быть полезна для региональных и муниципальных властей, осуществляющих разработку и реализацию мероприятий по регулированию рынка жилья.

Проанализировав предлагаемые ими мероприятия, направленные на стимулирование рынка жилья с целью увеличения объемов жилищного строительства, установлено, что запланированные объемы инвестиций не достаточны для того чтобы выйти к 2017 г. на объем вводимого жилья в 1200 тыс. кв.м. Кроме того, учитывая структуру инвестиций большая часть которых (40%) пойдет на возмещение затрат на покупку жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, это может привести к дополнительному росту цен на жилье, из-за ограниченного предложения жилья на первичном и вторичном рынках жилья.

На основе индикативного метода планирования инвестиций основанного на определении объемов инвестиций, исходя из требуемых показателей развития рынка жилья, а также рассчитанных прогнозных значений определено, что инвестиции за период 2013-2017 гг. должны составить 194 217 тыс. руб., из них около 30% необходимы для развития инфраструктуры, а 67% должны быть направлены в строительство жилых зданий.

Анализ доступности жилья показал, что цены на первичном и вторичном рынке жилья превышают необходимый уровень показателя доступности на 25-30%. Воспользовавшись полученными зависимостями в качестве мер по снижению цен на первичном и вторичном рынках жилья предложены мероприятия по снижению стоимости годовой строительной продукции на рынке подрядных услуг, которые позволят снизить цены на готовую строительную продукцию на 25-30%, а так же позволят снизить цены на первичном рынке жилья на 15,7-18,9%, и на вторичном рынке жилья на 21-25,2%.

http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Analitics/SertifikaciyaAnalyst/Recommendation/Prognostics/default.aspx . Date of the address of 19.04.2011.