Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости

9 См.: Тезисы выступления Статс-секретаря – заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В. Поповой на тему: «Развитие среднего класса в России» 30 января 2008 года в рамках «Форума Россия» /

к качеству жилья возрастают. В исследовании принято, что такой потребитель ориентирован на жилье среднего класса.

Определение высокодоходных групп не основано на четких критериях и условно поделено на две доходные группы: высокообеспеченный класс и элиту, которые сформированы по данным социологических исследований.

Высокообеспеченный класс

По оценкам Института экономики города, в Москве численность этой категории населения составляет не менее 150 тысяч человек, в основном это представители топ-менеджмента. В настоящем исследовании принято, что эта категория составляет 6 процентов от населения со среднедушевыми доходами 107–210 тысяч рублей в месяц. Эта часть населения ориентирована на покупку квартир в домах уровня бизнес-класса, а также коттеджей.

Элитный класс

Эта категория населения составляет всего 1,8 процента от населения города, однако среднедушевой доход элиты превышает доход среднего класса более чем в 10 раз. Элита может позволить себе покупку жилья всех классов, однако, поскольку в настоящем исследовании оценивается только воз- можность приобретения квартиры для проживания, категории жилья ниже элитного рассматриваться не будут. Также в качестве альтернативы многоквартирному жилью рассматривается приобретение коттеджа высокого уровня.

Малообеспеченный класс

Прослойка между средним классом и классом «за чертой бедности» определена нами как малообеспеченный класс. Этот класс составляет большую часть населения, в Москве его доля – 53,8 процента. Для этой группы накопление денежных средств является малоэффективным, улучшение жилищных условий происходит при помощи государства, родственников, друзей и при наличии имеющейся жилплощади. Категория населения «за чертой бедности» ориентирована на жилье не выше эконом-класса.

Таким образом, нами представлена методология дифференциации населения по уровням среднедушевого дохода по пяти доходным группам, которая используется для расчета коэффициента доступности жилья и оценки потребности в жилье различного класса качества. Методология апробирована для населения Москвы. Дифференциация населения города Москвы по доходным группам приведена в таблице 1.

Таблица 1

Распределение групп населения города Москвы по классам и уровню дохода (по состоянию на 2007 год)

Доходная группа населения	Распределение населения по уровню доходов
	Диапазон среднедушевых доходов, р./мес.	Средний доход в группе, р./мес.	Доля населения в группе, %	Число домохозяйств в группе, тыс. шт.
За чертой бедности	до 5 758	3 600	15,4	597,2
Малообеспеченный класс	5 758–34 548	15 077	53,8	2086,3
Средний класс	34 548 –107 000	58 000	23,0	891,9
Высокообеспеченный класс	107 000–210 000	147 000	6,0	232,7
Элитный класс	выше 210 000	600 000	1,8	69,8
Все классы	менее 5 758 – выше 210 000	34 539	100,0	3877,9

Оценка предложения на рынке жилья Москвы

Оценим совокупный объем предложения в сегменте новостроек. Официальные местные органы статистики по большинству регионов Российской Федерации предоставляют данные объема ввода жилой площади (в том числе социальной). В связи с этим можно провести оценку объемов строительства новостроек, предназначенных для коммерческой реализации. В 2007 году объем ввода жилой площади на территории города Москвы составил 4 827 тысяч квадратных метров, из которых на выполнение городских социальных программ было отведено 2 500 тысяч квадратных метров (или 41,7 тысячи квартир). Таким образом, для коммерческой реализации предназначено 2 327 тысяч квадратных метров (или 24,5 тысячи квартир). В 2008 году и в последующие несколько лет в Москве не планируется увеличение ежегодного ввода жилья, поэтому величину 24,5 тысячи квартир можно принять в качестве объема предложения на первичном рынке.

Оценку годового объема предложения на вторичном рынке можно получить исходя из объема реализованного спроса (выраженного в объеме продаж) в городе Москве. В 2003 году объем продаж составил 87,53 тысячи квартир, в 2005 – 80,54 тысячи, когда высокий уровень спроса ограничивался недостаточным объемом предложения.

Примем в качестве верхней оценки объема предложения на вторичном рынке 87 тысяч квартир10.

Совокупное предложение на рынке жилья дифференцируется по классу качества. Ранее говорилось, что в настоящем исследовании использовалась классификация, разработанная для новостроек Москвы11, по 4 классам: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс и элитный класс.

Соотношение предложения квартир на рынке города Москвы в 2008 году показано в таблице 2.

Таблица 2

Дифференциация жилья по классу качества в городе Москве в открытом предложении

Класс качества жилья	Первичный рынок жилья		Вторичный рынок жилья		Итого предложение квартир на рынке
	Объем ввода общей площади, тыс. м2	Количество квартир, тыс. шт.	Квартиры в открытом предложении, %12	Количество квартир, тыс. шт.	тыс. шт.	%
Общее количества жилья в открытом предложении, в том числе:	4 827,0	68,4	100,0	87,0	155,4	100,0
муниципальное жилье	2 500,0	43,9	–	–	43,9	28,2
коммерческое жилье	2 327	24,5	100,0	87,0	111,5	71,8
эконом-класс	387,6	6,5	47,0	40,9	47,4	30,5
средний класс	614,3	8,2	39,2	34,1	42,3	27,2
коттеджи	1 019,2	6,8	0,0	0,0	6,8	4,4
бизнес-класс	69,8	0,8	13,0	11,3	12,1	7,8
элитный класс	235,0	2,4	0,8	0,7	3,0	2,0

10 См.: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости: Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 года //

¹¹ Классификация разработана Стерником Г.М., Стерником С.Г. и аналитическим консалтинговым центром «МИЭЛЬ».

¹² По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ».

Все классы жилья имеют четкую дифференциацию по качеству, за исключением коттеджей. Практика показывает, что в городе Москве коттеджи в основной массе имеют класс качества выше среднего. Это объясняется тем, что общие затраты на покупку коттеджа превышают затраты на покупку квартиры среднего класса. Несмотря на то, что в различных регионах Российской Федерации появилась практика строительства коттеджных поселков даже эконом-класса, этот опыт на Москву не распространился, что связано с дороговизной столичной земли. В результате разнесем коттеджи по классу качества бизнес-класс/ элитный класс в соотношении 4/1 (исходя из соотношения предложения жилья бизнес-класса и элитного класса). Исходя из этого суммарный объем предложения (с учетом коттеджей) бизнес-класса составляет 17,5 тысячи, элитного – 4,4 тысячи квартир.

Таким образом, верхняя оценка объема предложения на вторичном рынке составляет 87 тысяч квартир, на первичном – 24,5 тысячи квартир, в том числе эконом-клас-са – 47,4 тысячи, среднего класса – 42,3, бизнес-класса – 17,5, элитного класса – 4,4 тысячи.

Оценка спроса жилья для каждой группы населения

По данным социологического исследования, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в декабре 2007 года13, в 2008 году намерены улучшить свои жилищные условия 6 процентов респондентов, в Москве намерены улучшить свои жилищные условия жители 232,7 тысячи домохозяйств. Однако часть из них (около 27 процентов) рассчитывает на помощь государства, то есть они не выйдут на коммерческий рынок. Также к спросу со стороны москвичей необходимо прибавить долю иногородних, которая составляет от 30 до 50 процентов14. Совокупный спрос на рынке жилья города Москвы в 2008 году составит 217 тысяч квартир.

Однако по доходным группам населения спрос на жилье распределен неравномерно. Сопоставим каждую доходную группу населения и соответствующий класс качества жилья (табл. 3).

Структура спроса на жилье с дифференциацией по классу качества формировалась сообразно количеству звонков с вопросом о покупке жилья в Управление новостроек

Таблица 3

Возможная программа приобретения жилья для каждого класса населения

Класс населения по уровню доходов	Способ приобретения жилья	Класс жилья
«За чертой бедности»	Социальные программы	Муниципальное жилье
Малообеспеченный класс	Покупка: •    собственными средствами •    с помощью государственной поддержки	Эконом-класс
Средний класс	Покупка: •    собственными средствами •    с помощью ипотеки	Средний класс
Высокообеспеченный класс	Покупка собственными	Бизнес-класс
Элитный класс	средствами	Элитный класс

13 Войлокова Т.Н. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году: Отчет о проведенном социологическом исследовании. ВЦИОМ // (январь 2008 года).

14 См.: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости: Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 года //

Таблица 4

Структура обращений в Управление новостроек холдинга «Миэль» (2007 год)

Класс населения Доля совокупного спроса по группам населения Число домохозяйств, планирующих покупку (число квартир), тыс. шт. Число домохозяйств по классам, тыс. шт. Доля домохозяйств, планирующих покупку в каждой группе населения Всего 100,0 217,0 3 877,9 5,6 Малообеспеченный класс 44,7 97,0 2086,3 4,6 Средний класс 44,2 95,9 891,9 10,8 Высокообеспеченный класс 8,0 17,4 232,7 7,5 Элитный класс 3,1 6,7 69,8 9,6 холдинга «Миэль». Объем выборки составил 59 712 звонков (табл. 4).

Почти поровну поделен спрос между жильем эконом-класса (44,7%) и среднего класса (44,2%). Спрос на жилье бизнес-класса составляет 8 процентов, элитного класса – 3,1 процента (рис. 4).

Рис. 4. Распределение звонков с вопросом о покупке жилья (2007 год)

Совокупный спрос (217 тысяч квартир) по классам населения распределен следующим образом: всего лишь 4,6 процента малообеспеченного класса планируют улучшить свои жилищные условия, в численном выражении это составляет 97 тысяч квартир. Доля спроса в среднем классе максимальная, она составляет 10,8 процента (95,9 тысячи квартир), в высокодоходном классе – 7,5 процента (17,4 тысячи квартир), в элитном классе – 9,6 процента (6,7 тысячи квартир).

Оценка дефицита жилья с дифференциацией по классу качества

Таким образом, исходя из полученных данных об объеме спроса и о предложении жилья, можно рассчитать дефицит предложения в городе Москве. В 2008 году он составляет 105,5 тысячи квартир, из них:

• •    эконом-класс – 49,6 тысячи квартир;

• •    средний класс – 53,6 тысячи квартир;

• •    элитный класс – 2,3 тысячи квартир (домовладений);

• •    бизнес-класс – дефицит предложения отсутствует¹⁵ (рис. 5).

Оценка доступности жилья для различных доходных групп населения

Произведем расчет доступности жилья для каждой доходной группы населения базовым методом (формула 1) и методом, учитывающим параметры ипотечного кредитования (формула 2). Расчеты проводились для рынка новостроек города Москвы, при г СПРОС г ПРЕДЛОЖЕНИЕJ-I

|- ДЕФИЦИТJ-,

217,0

111,5

105,5

6,7

2,3

4,4

17,4

17,5

95,9

42,3

53,6

97,0

49,6

47,4

Рис. 5. Соотношение спроса и предложения на рынке жилья города Москвы, тысячи квартир

этом средняя площадь квартир и средняя удельная цена приняты согласно приведенным ранее значениям в соответствующем классе качества.

Определим параметры ипотечного кредитования. Наиболее распространенные банковские программы на первичном рынке предполагают сроки кредитования от 1 года до 25 лет, у некоторых банков – диапазон до 50 лет, при этом в 2007 году средний срок кредитования составил 200 меся-цев16. Первоначальный взнос ипотечного кредита на первичном рынке московского региона – 24,1 процента, годовая процентная ставка рублевого кредита – 13,4 процента.

Рассчитаем доступность кредита для каждого класса населения. Формула (2) означает, что при расчете минимальных доходов заемщика учитываются все доходы до- мохозяйства (или так называемые доходы созаемщиков).

Результаты расчетов показывают, что при использовании ипотечного кредита коэффициент доступности жилья с 6,5 снижается до 1,6 года, однако для большинства населения ежемесячные выплаты превышают доходы, и ипотечный кредит становится недоступным. Доля населения, которому кредит доступен, составляет всего 17 процентов.

Использование ипотечного кредита снижает коэффициент доступности жилья для различных классов следующим образом:

• •    для малообеспеченного класса – с 8,9 до 2,2 года, однако в этой категории населения проверка по условию формулы (2) обращает значение коэффициента доступности жилья в бес-

• конечность, ежемесячные выплаты превышают доходы домохозяйства;

• •    для среднего класса коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки снижается с 3,7 до 0,9 года, а доля населения в группе, которой доступен кредит, составляет всего 6 процентов;

• •    для высокообеспеченного класса коэффициент доступности составляет

• 1,8–2,5 года в зависимости от класса жилья, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,4–0,6 года, при этом кредит доступен 100 процентам населения этой группы;

• • для элитного класса коэффициент доступности составляет 0,8–2,1 года, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,2–0,5 года, доступность кредита 100-процентная (табл. 5).

Таблица 5

Многофакторная оценка доступности жилья для различных доходных групп населения с учетом и без учета ипотечного кредита

Класс населения	малообеспеченный	средний	высокообеспеченный		элитный
Класс жилья	эконом	средний	бизнес-коттеджи	бизнес	элитные коттеджи	элитный
Среднедушевой доход, р./мес.	15 077	58 000	147 000		600 000
Средние удельные цены, тыс. р./м2	80,9	102,8	71,7	144,5	71,7	455,6
Средняя площадь квартир, м2	60	75	130	90	230	100
Полная цена квартиры, тыс. р.	4 854	7 710	9 321	13 005	16 491	45 560
Базовый КД, годы	8,9	3,7	1,8	2,5	0,8	2,1
Минимальные обязательные ежемесячные доходы заемщика, р.	115 368	183 249	221 538	309 099	391 953	1 082 855
Доступность кредита (да/нет)	нет	нет	да	да	да	да
Доля населения в группе, которой доступен кредит, %	0	6	100	100	100	100
КД с учетом ипотеки	2,2	0,9	0,4	0,6	0,2	0,5

Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем 100 процентов малообеспеченного класса и 94 процента среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом.

Результаты расчета коэффициента доступности жилья на первичном рынке представлены на рисунках 6–8. Для всего населения коэффициент доступности рассчитан как средневзвешенный с учетом доли населения в классе.

Выводы

Для более углубленного изучения доступности жилья для различных категорий населения и определения дефицита жилья в регионах Российской Федерации была разработана методология оценки доступности жилья по разным доходным группам.

Рис. 6. Коэффициент доступности жилья различного класса качества для разных классов населения по уровню доходов в городе Москва в 2007 году (в скобках указана доля населения конкретной группы)

все население в среднем (17%) - все классы ^^^^^^^^^Н малообеспеченный класс (0%)- эконом*

средний класс (6%)- средний*               | высокообеспеченный класс (100%) - коттеджи I I 0,4

1,6

высокообеспеченный класс (100%) - бизнес            10,6

элита (100%) - коттеджи 1 0,2

элита (100%)- элитный ^Z^Z

0,5

0,9

2,2

0,5

1,5

2,5

К д , годы

СПРОС

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Рис. 8. Коэффициент доступности жилья с использованием и без использования ипотечного кредитования

Были сопоставлены классы населения по уровню доходов и класс приобретаемого на рынке жилья: малообеспеченный класс – жилье эконом-класса, средний класс – жилье среднего класса, высокообеспеченный класс – жилье бизнес-класса, элитный класс – жилье элитного класса.

При применении методологии в городе Москве были получены следующие результаты:

• 1)    по состоянию на 2008 год выделено 5 групп: за чертой бедности – 15,4 процента населения, малообеспеченный класс – 53,8; средний класс – 23; высокообеспеченный класс – 6,0; элитный класс – 1,8 процента;

• 2)    верхняя оценка объема предложения на вторичном рынке составляет 87 тысяч квартир, на первичном – 24,5 тысячи квартир, в том числе эконом-класса – 47,4 тысячи, среднего класса – 42,3; бизнес-класса – 17,5; элитного класса – 4,4 тысячи квартир;

• 3)    совокупный спрос в 2008 году составляет 217 тысяч квартир. Он распределен по классам населения следующим образом: 4,6 процента приходится на малообеспеченный класс, в численном выражении – 97 тысяч квартир. Доля спроса в среднем классе максимальная – 10,8 процента, или 95,9 тысячи квартир, в высокодоходном классе – 7,5 процента (17,4 тысячи квартир), в элитном классе – 9,6 процента (6,7 тысячи квартир);

• 4)    в 2008 году дефицит предложения составит 105,5 тысячи квартир, из них:

• •    эконом-класс – 49,6 тысячи квартир;

• •    средний класс – 53,6 тысячи квартир;

• •    элитный класс – 2,3 тысячи квартир (домовладений);

• •    бизнес-класс – дефицит предложения отсутствует;

• 5)    использование ипотечного кредита снижает коэффициент доступности жилья для различных классов следующим образом:

• •    для малообеспеченного класса – с 8,9 до 2,2 года, однако в этой категории населения проверка по условию формулы (2) обращает значение коэффициента доступности жилья в бесконечность, ежемесячные выплаты превышают доходы домохозяйства;

• •    для среднего класса коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки снижается с 3,7 до 0,9 года, а доля населения в группе, которой доступен кредит, составляет всего 6 процентов;

• •    для высокообеспеченного класса коэффициент доступности составляет 1,8–2,5 года в зависимости от класса жилья, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,4–0,6 года, при этом кредит доступен 100 процентам населения этой группы;

• •    для элитного класса коэффициент доступности составляет 0,8–2,1 года, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,2–0,5 года, доступность кредита 100-процентная.