Развитие ипотечного кредитования в России

В настоящее время в РФ среди первоначальных задач социальноэкономического развития стоит задача создания рынка жилья доступного подавляющему количеству населения. Средством создания такого рынка выступает создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

Ипотечное кредитование – вид залогового кредитования, т.е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возврата кредитных средств. При получении ипотечного кредита на покупку недвижимого имущества, само приобретаемое имущество поступает в залог к банку в качестве гарантии возврата денежных средств.

С точки зрения экономических отношений, ипотека – это инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (обмен, купля-продажа) коммерчески или юридически нецелесообразны, и помогающий привлечь дополнительное финансирование для целей реализации различных проектов.

Как элементу экономической системы, ипотеке характерны следующие черты:

• A.    Ипотека в состоянии обеспечить реализацию имущественных прав на объекты недвижимости, в случаях, когда другие формы нецелесообразны.

• B.    Залог недвижимости играет роль инструмента привлечения необходимых ресурсов для развития производства.

• C.    Создание с использование ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (создание собственником объекта первичных, вторичных и т.д. закладных).

Особенно следует выделить функции и особенности такого рода кредита, которые дают ему

Преимущество ипотечного кредитования перед другими способами кредитования, обусловлено его функциями:

• -    функция обеспечения возврата заемных средств;

• -    функция механизма привлечения инвестиций в сферу материального

производства;

• -    функция стимулирования оборота;

• -    функция формирования многоуровневого фиктивного капитала (закладные) и др.

Ипотечный кредит обычно выдаётся на сравнительно длительный срок. Ставка процентов по кредиту ипотечному обычно ниже, чем по другим видам кредитов.

Погашение кредита чаще всего происходит равными платежами — аннуитетами. Аннуитетный платеж – равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, включающий в себя сумму процентов и основного долга.

Размер аннуитетного платежа (А) вычисляется по следующей формуле:

• 4 _ S *p

' l-(l + p)-"

где: S –тело кредита, р – величина ставки за период, n – количество периодов. Существуют и другие способы погашения.

Одна из иных форм — дифференцированные платежи, при которых тело кредита выплачивается равными долями, а процентные платежи изменяются от максимума в начале, до минимума в конце:

Al = S * (p + l/?i)

Не редко ошибочно полагают, что достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов. Но на деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат в период погашения.

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России основывается на положениях Гражданского кодекса. К основным правовыми актами, относятся: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ФЗ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»; ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и прочие.

Основания возникновения ипотеки и её регулирование.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований следующие возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – возникающая при наступлении фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон. Такая ипотека возникает в следующих случаях: Приобретение и строительство жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств; Рента; Продажа в кредит; Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – возникает на основании договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, лишь тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ

К такому имуществу относят:

• -    предприятия, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое для целей предпринимательской деятельности;

• -    земельные участки, (исключения в ст. 63 Закона об ипотеке;

• -    жилые дома, квартиры и части домов и квартир;

• -    воздушные и морские суда, космические объекты;

• -    садовые дома, гаражи и иные строения потребительского

назначения.

Развитию жилищного кредитования в РФ уделяется все большее внимание со стороны органов государства, причиной этому служит, то, что ипотечное кредитование выступает одним из эффективных инструментов решения многих экономических и социальных проблем в стране.

Ипотека способствует, как развитию кредитной системы в частности, так и развитию экономической системы в целом. В случае ипотеки, недвижимость становится капиталом, способным принести устойчивый доход кредиторам, а население страны получает возможность приобретения собственного жилья.