Развитие ипотечного кредитования в современных социально-экономических условиях России

Ипотечный кредит является одной из самых сложных форм финансово-кредитных отношений. Он функционирует одновременно в двух сегментах финансового рынка: на кредитном рынке и рынке ценных бумаг. Одновременность осуществления ипотечных операций является условием развития ипотечного кредитования, носящего долгосрочный характер и требующего постоянного притока долгосрочных ресурсов[6]. Обладая значительными инвестиционными возможностями, он оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов государства и экономических субъектов[3].

Выделяют следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

• 1.    Обеспечение предмета залога в обязательном порядке (объектом обеспечения может выступать и тот объект недвижимого имущества, для приобретения которого нужен ипотечный кредит).

• 2.    Длительный срок предоставления ипотечного кредита.

• 3.    Ипотечные ссуды, в большинстве своем, имеют целевое назначение.

• 4.    Ипотечный кредит относится к числу наиболее безрисковых банковских операций. К главным условиям относят следующие:

Это означает, что при неисполнении заемщиком обязательств по кредиту происходит обращение взыскания на недвижимое имущество с дальнейшей его реализацией, для того чтобы задолженность заемщика по ипотечному кредиту была погашена. Оставшиеся в результате погашения кредита денежные средства за вычетом расходов на процедуру обращения взыскания и продажи имущества, возвращается залогодателю.

Передаваемое по договору ипотеки имущество должно быть свободным от тех или иных ограничений (не должно быть обременено), не должно быть заложено в качестве обеспечения по другому обязательству.

Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются, как правило, на срок от трех и более лет. За счет длительного срока погашения снижается размер ежемесячных платежей по кредиту.

• •    сумма кредита, обычно, составляет не более 60-70% рыночной стоимости приобретаемого имущества;

• •    размер ежемесячного платежа по кредиту не должен быть больше 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в случае, если они необходимы) за определенный расчетный период;

• •    в процессе оценки возможности погашения кредитных обязательств кредитор руководствуется официально подтвержденной информацией о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. При помощи ипотечного кредитования решаются вопросы не только социальные – доступность жилья, но и экономические – стимулирование производства жилья. Кроме того ипотека позволяет, в общем, разрешить противоречие между высокой стоимостью жилья и реальными финансовыми возможностями его потребителей, так как будущие доходы приобретателей жилья трансформируются в его текущую платежеспособность[2].

Большое значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства .

Следует указать, что в экономически развитых странах собственники жилой недвижимости в дополнение к своему первому залогу могут вторично закладывать жилье на более короткий срок, что также определяется как залог имущества, с целью монетизации роста стоимости недвижимости.

В России в настоящее время собственник может заложить свое имущество фактически в момент его покупки. Современная система ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии своего формирования и основана на принципах классической ипотеки. Несмотря на то, что законодательство предусматривает применение вторичного залога тому же или другим кредиторам, на сегодняшний день количество таких сделок незначительна.

Кредитные документы, а также условия кредитных договоров вводят запрет на использование последующей ипотеки, основной причиной чего является в первую очередь несовершенство правовых отношений регистрации залога.

Целесообразность и значимость последующей ипотеки не вызывают сомнений, ибо недвижимое имущество является наиболее востребованным и надежным видом залоговых обязательств. Возможность практического использования последующей ипотеки обосновывается тем, что внесение данных о каждом обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в строго определенной очередности в соответствии с датами поступления всех документов в регистрирующий орган[5].

Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование - это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта:

страхование недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков утраты и повреждения;

страхование на случай утраты недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, в результате прекращения права собственности (титульное страхование);

страхование на случай смерти и потери трудоспособности заемщика ипотечного кредита.

Кроме того, компании предлагают в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования - страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.

Если, требуя застраховать имущество на сумму кредита, банк стремится к защите в первую очередь своих интересов (сохранению залогового имущества), то страхование жизни и трудоспособности, а также страхование ответственности заемщика перед третьими лицами направлено на обеспечение более высокой степени платежеспособности заемщика, что, впрочем, не может не сказаться на снижении кредитных рисков банка[4].

Необходимо отметить, что отработанные технологии и опыт, который накоплен банками и страховыми компаниями в процессе их деятельности в осуществлении вышеобозначенных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов, которые позволяют обеспечить эквивалентность страховых операций. Кроме этого, стандартизация страховых продуктов обеспечивает оперативное заключение договора страхования, что имеет важное значение в условиях повышения цен на недвижимость.

Вместе с тем, программы ипотечного страхования имеют некоторые недостатки. Так, отсутствие широкой возможности выбора страховых продуктов в рамках базовых не позволяет обеспечить оптимальные условия защиты в соответствии с потребностями участников ипотечного кредитования и возможностями потенциальных страхователей. Например, незащищенными остаются такие значительные ипотечные риски, как риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения требований кредитора и риск неплатежеспособности заемщика в результате утраты или снижения заработка[1].

Практика показывает, что сегодня из-за недостаточного развития страховой культуры страховые взносы часто воспринимаются как дополнительные затраты, увеличивающие стоимость ипотечного кредита. Однако можно быть уверенным, что наработка опыта как в развитии системы ипотечного кредитования, так и в страховании будет наглядно демонстрировать, что комплексная защита, путем перераспределения рисков всех субъектов будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов в России.

Таким образом, развитие новых форм и механизмов ипотечного кредитования, например, таких как вторичный залог, играет важную роль в формировании эффективной системы ипотечного кредитования в России. Их применение позволит качественно и результативно проводить кредитную политику банка, увеличивая прибыль и сокращая риски.