Развитие ипотечного кредитования: история и перспективы

Ипотечное кредитование, являющееся в последние десятилетия одним из самых востребованных банковских продуктов за рубежом, в последние годы получает все более широкое распространение и в России.

Обеспеченность жильем населения в рыночной экономике – это один из показательных индикаторов роста национального хозяйства, отражающий динамику развития различных секторов экономики и влияющий на степень уверенности представителей всех социальных страт общества, как в своем будущем, так и в будущем страны в целом. Однако в России наблюдается острая проблема нехватки денежных средств населения для улучшения жилищных условий за счет собственных средств. Особенно указанная проблема углубилась в кризисных условиях 2015 г., вызванных влиянием внешних ограничений [1], проявившихся в результате введения экономических санкций. Произошло снижение покупательной способности граждан России, ухудшились потребительские ожидания, что напрямую повлияло на сокращение спроса на объекты недвижимости.

В сложившейся ситуации именно ипотека может выступить взаимовыгодной программой улучшения жилищного обеспечения и инвестирования средств в надежные активы, способствующие их сбережению, как для населения, так и для банков. При этом необходимо отметить, что интерес к ипотечному кредитованию, несмотря на сложные экономические условия, сокращение банковских институтов [2], существенно вырос за 2015 г. Так, в соответствии с всероссийским социологическим опросом, проведенным Национальным агентством финансовых исследований в декабре 2015 г., было выяснено, что среди граждан планирующих улучшить жилищные условия, возросло количество тех, кто будет привлекать ипотечный кредит [3]. Отвечая на вопрос «За счет каких средств Вы планируете улучшить Ваши жилищные условия?»,

46 % респондентов указали ипотечные жилищные кредиты, тогда как в начале года так ответили всего лишь 18% опрошенных (таблица 1).

Таблица 1.

Структура ответов на вопрос об источниках средств для улучшения жилищных условий, %

Таким образом, можно сделать вывод о том, что у банков, имеющих соответствующие ресурсные источники, есть весьма перспективная реальная возможность активизации ипотечного кредитования в современных условиях. Прежде чем рассмотреть перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в отечественной экономике, необходимо провести этимологическое и историческое исследование феномена ипотеки для адекватного понимания сущности этого процесса и повышения объективности сделанных результирующих выводов.

Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotetheca» (подставка, подпорка), появился в VI веке до н.э. и обозначал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным наделом. В практику делового оборота он был введен архонтом Солоном, который предложил в целях обеспечения перевода личной ответственности в имущественную устанавливать на пограничной меже столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму [4].

Этот столб (ипотека), стоящий на границе земельной территории, подтверждал, что отмеченные земли являются залогом для возвращения взятой в долг денежной суммы, и собственность выступает обеспечением задолженности кредитору в указанной сумме. Здесь же отмечались все поступающие долги собственника земли. Можно констатировать, что в своей изначальной трактовке термин «ипотека» был близок к современному пониманию залога недвижимости.

В дореволюционной России ипотека получила весьма широкое распространение. Впервые о залоге упоминается в древнерусском памятнике «Псковская судная грамота». Законодательно безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора был предусмотрен Соборным уложением 1649 г. Выдача ссуд под незаселенные поместные земли была предписана царем Алексеем Михайловичем в 1656 г. Вместе до конца XVIII в продолжал сохраняться порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. Необходимо отметить, что в этом случае существенно ущемлялись интересы должника, так как стоимость имущества, которое переходило в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму накопленного долга.

В дальнейшем залоговое законодательство было несколько изменено, что было связано с развитием промышленности и финансовокредитных отношений. Дворянский и Купеческий банки, созданные в России в 1754 г. по сути были первыми банками, которые выдавали выдаче собственно ипотечные ссуды. Так как суды принимали к производству только те иски, которые были основаны на фактах, учтенных в ипотечной книге, обеспечивалась высокая результативность всей ипотечной системы.

Становление ипотечного кредита в дореволюционной России напрямую было связано с реформой 1861 г. Дворяне, сохранившие права на недвижимость, столкнулись с проблемой нехватки достаточного количества наличных денежных средств. Затем и другие категории населения стали брать кредит под залог недвижимости. На этом этапе ипотечные кредиты в основном выдавали начавшие формироваться докапиталистические государственные банки.

Российская система ипотечного кредитования окончательно была сформирована к концу 1880-х гг., в таком виде она просуществовала до 1917 г. Система ипотечного кредитования функционировала при участии и под контролем государства, контролировалась непосредственно Особенной канцелярией по кредитной части Министерства финансов и состояла из разнообразных государственных, кооперативных учреждений и частных организаций. В 1914 г., когда началась Первая мировая война, основополагающие нормы о залоге были частью Свода законов Российской империи.

В результате революционных преобразований на основании Гражданского кодекса 1922 г. было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое. Можно сказать, что в результате ипотека прекратила свое существование на 78 лет.

В соответствии с принятым 2 декабря 1990 г. Федеральным законом «О банках и банковской деятельности», было определено, что кредиты, предоставляемые банками, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге». При этом возникали проблемы, касающиеся объема кредитования, который определялся государством, кроме того, выселение неплатежеспособного заемщика из заложенного жилья в случае непогашения ссуды было практически невозможным.

В 1993 г. была сформулирована новая концепция политики жилищного финансирования в Государственной программе «Жилище», что нашло свое отражение в ряде законодательных и нормативных актов, принятых в 1993-1994 гг.

Немного позже, в 1994-1995 гг., был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения. В 1996 г. Президентом Российской Федерации были подписаны несколько указов, которые обеспечили разработку и применение в практических аспектах новых подходов для повышения доступности приобретения жилья различными слоями населения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 21 июля 1997 г., а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В результате такого окончательного законодательного оформления ипотечного кредитования стала возможной существенная активизация применения ипотечного жилищного кредитования в отечественной экономике. Однако финансовый кризис в августе 1998 г. внес существенные коррективы в процесс развития этого финансового инструмента. Многие из тех банков, которые активно реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены прекратить или существенно сократить объемы ипотечного жилищного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в России стабилизировалась, стал постепенно расти уровень доходов населения, что дало возможность банкам расширить операции ипотечного кредитования. По состоянию на 1.01.2016 г размер задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным отечественными кредитными организациями составил 3 920 442 млн. руб. [5]

Оценивая перспективы банковского ипотечного кредитования в России, необходимо отметить, что расширение масштабов этого вида кредитования возможно при условии снижения ежемесячной платы заемщиком. Это может быть достигнуто при увеличении сроков предоставления ипотечных кредитов. Коммерческим банкам необходимо отходить от комиссионной политики проведения операций ипотечного кредитования, когда приобретаемые ресурсы размещаются в ипотеку и в дальнейшем в максимально короткие сроки продаются другому институту. Банки должны рассматривать ипотеку как стратегический вид бизнеса, нацеленный на выдачу ипотечных кредитов, формирования портфелей ипотечных ссуд с заданными параметрами, оптимизирующими структуру баланса. Даже в ожидаемых условиях снижения процентных ставок ценность сформированного таким образом банковского ипотечного портфеля будет расти.

Дополнительный импульс развитию банковского ипотечного жилищного кредитования могут придать предложения операторов рефинансирования ипотечных кредитов, которыми являются АИЖК, группа компаний «Регион» и др. Основной задачей в развитии этого вида ипотечного бизнеса будет являться преодоление существенной асимметрии при распределении рисков и восполняющих их доходов между основными участниками рефинансирования ипотеки.

Весьма перспективным также видится собственно банковское рефинансирование ипотечных кредитов, при котором получивший несколько лет назад ипотеку заемщик, может оформить новый ипотечный кредит на более подходящих для него условиях в другом банке. При этом может быть удлинен срок предоставления такого кредита, уменьшены процентные ставки, подобраны более комфортные для заемщика способы и размеры регулярных платежей.

По результатам проведенного нами исследования могут быть сделаны следующие выводы. Несмотря на возникновение ипотечных операций в древние века, в нашей стране их развитие характеризуется специфическими особенностями, связанными с эволюцией экономических процессов в России на различных временных этапах. В современном понимании ипотечные операции проводятся российскими коммерческими банками сравнительно недавно – около 25 лет, причем активная фаза предоставления ипотечных жилищных кредитов длится немногим более 15 лет. Российскими банками и их партнерами по ипотечным операциям накоплен достаточный опыт для дальнейшего развития, расширения масштабов и оптимизации ипотечных сделок на этапе посткризисного восстановления отечественной экономики.