Развитие ипотечного рынка Южного федерального округа в условиях кризиса

Рынок ипотечного кредитования сегодня вызывает обеспокоенность как у кредиторов, так и у регуляторов. Еще в начале 2014-2015 годов ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты порой без справки о доходах. По данным редакции РИА «ФедералПресс», сегодня Южном федеральном округе темпы роста просроченной ипотечной задолженности на 30 % превышают рост кредитования. При этом каждый третий кредит, выданный в валюте, является просроченным. Чтобы разобраться в состоянии рынка ипотечного кредитования и причинах роста просрочки, нужно сначала определить само понятие «ипотека».

Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает залог, заклад. Современное же значение данного термина можно вывести, основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого следует, что ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует также различать понятие «ипотека» от «ипотечного кредитования», при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья, выполняющий чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

• -    финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения;

• -    вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков;

• -    привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем округа;

• -    содействие оздоровлению и развитию фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг.

В Российской Федерации и Южном федеральном округе в частности, основные направления жилищной политики определены Конституцией РФ (ст. 40), ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.».

На практике же, участие государства в формировании жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования. Эти стандарты включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения и др.

Далее особое внимание следует уделить тому, как развивалась жилищная ипотека за последние годы:

Таблица 1 – Объём ипотечных жилищных кредитов за 2012-2016 гг.1

Ипотечные жилищные кредиты ЮФО на 1.10.2016 г.
Объём кредитов,	Кол-во единиц	Объём ИЖК, млн. руб.	Средневзвешенный срок кредитования, г.	Средневзвешенная ставка, %

1

всего,   млн. руб.
387966	44632	68092	15, 73	12,65
Ипотечные жилищные кредиты ЮФО на 1.10.2015 г.
303797	35045	52395	15, 19	13,59

Окончание таблицы 1

Ипотечные жилищные кредиты ЮФО на 1.10.2014 г.
500187	55897	87192	15,34	12,42
Ипотечные жилищные кредиты ЮФО на 1.10.2013 г.
499983	40184	58960	15, 50	12,63
Окончание таблицы 1
Ипотечные жилищные кредиты ЮФО на 1.10.2012 г.
380669	30876	42613	15, 78	12,18

В среднем, регионе выдается около 4,5-6 тыс. ипотечных кредитов. На 1 октября этого года в Южном федеральном округе было выдано более 40 тыс. займов на покупку жилья, что на почти 10 тыс. больше, по сравнению с 2015 годом. Средний срок кредитования в ЮФО составляет 15,73 лет, средняя ставка по ИЖК снизилась до 12,65 % против 13, 59 % этого же периода 2015 года.

Рисунок 1 - Объём просроченной ипотечной задолженности в Южном федеральном округе, млрд. руб.

Несмотря на низкий рост объёмов кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования на Юге России продолжает увеличиваться - с начала года она выросла и на 1 октября достигла 3,40 млрд. рублей.

Говоря о региональном распределении просроченной задолженности, то лидирует Краснодарский край с суммой 1,83 млрд. рублей. В то время как в Республике Адыгея просроченная задолженность в данном сегменте не превышает 76 млн. рублей, в Калмыкии – 50 млн. рублей, в Республике Крым просрочка не отмечена, в волгоградской области – 583 млн. рублей, в Астраханской области – 134 млн. рублей, в Ростовской области – 964 млн. рублей, а в Севастополе – не более 1 млн. рублей.

Севастополь

■ Волгоградская область ■ Астраханская область Ростовская область

■ Краснодарский край ■ Республика Адыгея ■ Республика Калмыкия ■ Республика Крым

Региональное распределение просроченной задолженности, млн. руб.

Рисунок 2  – Региональное распределение просроченной задолженности по ипотечному кредитованию, млн. руб.

По предварительным итогам 2016 года эксперты ожидают рост южного рынка ипотеки на 18-20 %. И так, какие тенденции следует ожидать от южного ипотечного рынка в 2017 году, и как изменится ипотечная ставка.

После падения рынка ипотеки в 2015 году в преддверии 2017 года вновь ожидается оживление. Падение рынка в 2015 году было вызвано ростом курса доллара, падением стоимости нефти, увеличением ключевых ставок ЦБ РФ с 10% до 17% и, как следствие, скачком ставок по ипотеке.

Однако к 2016 году ситуация стабилизировалась, что отразилось и на ставках, и на росте объемов ипотечного кредитования. Многие эксперты считают, что такая тенденция сохранится и в 2017 году, и более того следует ожидать снижение процентных ставок.

В пользу улучшения условий по ипотеке в 2017 году говорят такие факты как: Герман Греф, руководитель Сбербанка России в 2016 году заявил, что ставка по ипотеке в 2017 году вполне может опуститься ниже 11 %.

Сбербанк - флагман российского ипотечного рынка, и к мнению его руководителя точно следует прислушаться. Уже в июле 2016 года Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 0,5 %. Также такого мнения придерживается и глава АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) Александр Плутник, причем его прогноз - это 8-9%.

АИЖК подготовил на 2017 год ряд предложений, связанных со стимулированием ипотечного рынка, а именно - оформление кредитов в электронном виде. Говорить о реализации такого проекта еще рано, но при благоприятном исходе это также может привести к снижению ставок по ипотеке.

В то же время ряд экспертов считают, что на дальнейшее оживление в сфере ипотечного рынка и в частности ипотечного рынка ЮФО надеяться не надо. В лучшем случае ставки по ипотеке стабилизируются.

Таким образом, на данный момент нет однозначного мнения по поводу развития ипотеки в 2017 году, однако большая часть экспертов сходятся во мнении, что условия ипотечных кредитов, как минимум не ухудшаться по сравнению с 2016 годом.