Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости

В ранее опубликованных в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» работах 1 была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья, основанная на имитационной блочно-модульной итерационной модели функционирования рынка строительства и продажи жилой недвижимости. Была подтверждена высокая точность прогноза по показателям объемов строительства коммерческого жилья, предложения на первичном и вторичном рынках, спроса, поглощения, динамики цен.

В настоящей статье представлены результаты совершенствования модели для получения прогноза объемов спроса и поглощения ипотеки на рынке жилой недвижимости, а также показателей строительства, предложения, поглощения жилья и цен, дифференцированных по классам качества на массовое и престижное (повышенной комфортности) жилье в соответствии с Единой методикой классифицирования строящихся жилых домов 2.

Предпосылкой для решения этой задачи явилась разработка методики оценки доступности жилья для населения в дифференциации по доходным группам и классам качества 3.

Совершенствование модели выполнялось по трем направлениям: совершенствование структуры модели, исходных данных к отдельным блокам и расчетного алгоритма блоков.

Совершенствование структуры модели

Необходимо напомнить, что структура модели включала 7 блоков. Кроме того, предусматривалась разработка пяти автономных блоков-модулей (рис. 1). В настоящее время разработан и включен в структуру модели модуль М4 «Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп

ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ показатели i-го года исходные данные второго уровня исходные данные первого уровня предварительные результаты расчета показателей текущего i-го года обратные связи – исходные данные для корректировки прогноза на текущий год и расчета в следующем (i + 1)-м году

ГП «Жилище» – государственная программа «Жилище»

ИЖК – ипотечное жилищное кредитование

Рис. 1. Усовершенствованная структура модели функционирования локального рынка жилой недвижимости населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году». При этом внесены изменения в наименование и содержание блока 3. Остальные блоки по назначению остались неизменными:

• •    блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и объема государственного спроса на социальное жилье»;

• •    блок 2 «Функционирование строительного комплекса и определение потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения коммерческого жилья»;

• •    блок 3 «Определение предварительного объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)»;

• •    блок 4 «Определение объема предъявленного населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;

• •    блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья»;

• •    блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;

• •    блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза».

В блоке 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» по данным о денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях, с учетом текущих цен) на первичном и вторичном рынках.

В блоке 4 «Определение объема предъявленного спроса на городское жилье» с использованием результатов расчета в модуле М4 проводится определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Проводится расчет объема спроса населения (за счет собственных сбережений, зачета имеющегося жилья, ипотечного кредитования), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье, а также с учетом сделок мены – «неденежного» спроса) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов (инвесторов) относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка.

В блоке 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья» проводится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или, наоборот, в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в блоках 1–4 объемов спроса – потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение). Затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества.

Алгоритм блока-модуля М4 разработан заново, в структуру блока 4 и алгоритм блоков 3, 4 и 5 внесены частичные изменения в связи с интегрированием модуля М4 в структуру модели.

К исходным данным блока 4 добавлены параметры, получаемые на выходе модуля М4 для базового года, – средний уровень дохода и доля населения города в трех группах:

• •    группа 1 – приобретатели массового жилья в альтернативных сделках;

• •    группа 2 – приобретатели массового жилья в прямых сделках;

• •    группа 3 – приобретатели престижного жилья.

к БЛОКУ 5

Рис. 2. Детализированная структура блока 4

В отличие от предыдущего варианта модели параметры дифференцированы по группам доходности населения и классу/размеру приобретаемого им жилья.

Кроме того, усовершенствована внутренняя структура блока 4 (см. рис. 2) и алгоритм блоков 4 и 5.

В подблоке 4.1 с использованием данных модуля М4 (либо из внешних источников при его отсутствии) и с учетом прогнозируемых на конкретный год цен на жилье каждого класса на первичном и вторичном рынках определяется потенциальный платежеспособный спрос в денежном выражении отдельных групп населения по доходам и суммарный с учетом нормы сбережения населения и коэффициента теневых доходов.

В подблоке 4.2 по алгоритму, аналогичному модулю М4, определяется предъявленный объем спроса на ипотеку в денежном и натуральном выражениях для каждой группы приобретателей через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, с учетом уровня доходов и цен на жилье в текущем году на первичном и вторичном рынках.

В подблоке 4.3 определяется суммарный объем предъявленного спроса на площади и квартиры на первичном и вторичном рынках жилья с учетом доли респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (из исходных данных), нерезидентов и инвесторов с учетом их доли (заданной в исходных данных) в общем прогнозируемом на предшествующий год объеме удовлетворенного спроса, с учетом со- стояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году, а также размеров и класса качества приобретаемого жилья в каждой группе и прогнозируемых на предшествующий год цен на рынке жилья.

Совершенствование алгоритма модели

В связи с разработкой алгоритма модуля М4 и его интегрированием в модель подверглись усовершенствованию алгоритмы блоков 3, 4 и 5.

Новый алгоритм блока 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» включает следующие соотношения.

Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении («ипотека в деньгах») ИД_i задается в исходных данных.

Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении (в млн р.) отдельно на первичном и на вторичном рынках ИД_i^п , ИД_i^в рассчитывается как общий объем денежного предложения ипотеки ИД_i , умноженный на долю кредитования на соответствующем рынке ζ _{( i – 1)} или (1 – ζ _{( i – 1)}), полученную из исходных данных для состояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году (в следующей итерации заменяется на значение конкретного года):

ид п = ИД х z — 1) /100;

ИД в = ИД х (1 — z ^ — 1) ) / 100.

Потенциальный объем предложения ипотеки на первичном и вторичном рынках в количестве прокредитованных площадей («ипотека в площадях») ИП_i^п , ИП_i^в (в млн кв. м) рассчитывается как отношение денежного объема к прогнозируемой на конец предыдущего года средней удельной цене жилья на первичном и вторичном рынках Ц _{( i – 1)} ^п , Ц ( i – 1) ^в :

ИП_i^п = ИД_i^п / Ц _{( i – 1)} ^п ;

ИП_i^в = ИД_i^в / Ц _{( i – 1)} ^в .

Новый алгоритм блока 4 включает следующие соотношения.

В подблоке 4.1 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения в денежном и натуральном выражении (без ипотеки)» рассчитываются совокупные накопления для каждой группы приобретателей с учетом вычисленного для нее коэффициента доступности, среднедушевого дохода в группе в базовом году, нормы сбережения и численности группы.

Совокупный платежеспособный спрос СПС j -й группы населения (в млн р.) в i -м году равен:

СПС = Кд х iw — 1)х НСх Nj, где Кдj – коэффициент доступности жилья для j-й группы;

I_{j ( i – 1)} – среднедушевой доход в группе в предыдущем году;

НС – норма сбережений населения;

N_j – численность группы (из модуля М4).

Тогда совокупный платежеспособный спрос населения города в целом (в млн р.) в i -м году будет равен:

СПС_i = S СПС_ji .

Предъявленный платежеспособный спрос ППС населения города на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении (в млрд р.) в i -м году и в дифференциации для каждой j -й группы потребителей ППС_ji и суммарный по городу ППС_i определяются как произведение СПС_ji и соответственно СПС_i на коэффициент теневых доходов Ктд и долю населения в предъявленном спросе, вычисляемой как произведение среднего количества человек в домохозяйстве п с на долю предъявленного спроса б ( i _- 1) (задается в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение и выбирается исходя из рассчитанного в предыдущем цикле на конец предшествующего года соотношения):

ППС = СПС х Ктд х п с х б ( i _- 1) /100;

ППС = СПС х Ктд х п с х б ( i _- 1) /100.

Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении ППСпл (площадь жилья в млн кв. м) для населения первой группы (альтернативные сделки) ППСпл _{1 i} вычисляется как отношение предъявленного денежного спроса к средней удельной цене массового жилья в конце предшествующего года с учетом «неденежного» спроса (сделок мены):

ППСплц = ППСц х КменЫ / Ц(-1), где Кмены = 1 + 0,5β / 100%;

β – доля альтернативных сделок (берется из исходных данных).

Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении для населения второй (прямые сделки с массовым жильем) и третьей (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) групп вычисляются без учета коэффициента мены:

ППСпл_ji = ППС_ji / Ц _{( i – 1)}.

Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении (в млн кв. м):

ППСпл_i = S ППСпл_ji .

Предъявленный платежеспособный спрос в количестве квартир ППСкв (в тыс. квартир) для населения каждой группы и суммарный вычисляются как отношение потенциального спроса на площади, отнесенного к среднему размеру квартир этой группы Sкв_ji :

ППСкв_ji = ППСпл_ji / Sкв_ji ;

ППСкв_i = S ППСкв_ji .

Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении на объекты престижного класса равен спросу на объекты третьей группы, а массового класса – суммарно на объекты первой и второй групп.

Предъявленный платежеспособный спрос населения раздельно на первичном и вторичном рынках жилых площадей и квартир определяется через долю первичного рынка в спросе αс^п :

ППСпл п = ППСпл_i х ас п / 100;

ППСкв п = nnCke i х ас п /100;

ППСпл в = ППСпл₁ х (1 — ас п ) /100;

ППСкв в = ППСкв , х (1 — ас п ) /100.

При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс ( i – 1) заменяется на .

Дальнейший алгоритм подблока 4.1 остался неизменным.

В подблоке 4.2 после расчета коэффициента доступности жилья с ипотечной поддержкой (по алгоритму модуля М4) предъявленный платежеспособный спрос на ипотеку ППСи_j в денежном выражении (млрд р.) для каждой j -й группы приобретателей определяется через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, αи_j :

nnCu ji = nnC ji х аи . .

Суммарный платежеспособный денежный спрос на ипотеку:

ППСи_i = S ППСи_ji .

Потенциальный объем спроса на ипотеку в натуральном выражении ППСпли (в млн. кв. м) на первичном ППСпли_i^п и вторичном ППСпли_i^в рынках и суммарный ППСпл_i равны:

ППСпли_i^п = ППСпли_i / Ц^п _{( i – 1)};

ППСпли_i^в = ППСпли_i / Ц^в _{( i – 1)};

ППСпли_i = ППСпли_i^п + ППСпли_i^в .

Потенциальный спрос на ипотеку в количестве кредитов и квартир ППСкви (в тыс. квартир) на вторичном и первичном рынках и суммарный вычисляются с учетом доли первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок ζ , заданной в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение:

ППСкви_i^п = ( ППСпли_i^п / Sкв_j^п ) / ( ζ _{( i – 1)} / 100);

ППСкви_i^в = ( ППСпли_i^в / Sкв_j^в ) / [1 – ζ _{( i – 1)}) / 100];

ППСквиi = ППСквиiп + ППСплиiв, где Sквjп и Sквjв – средние площади квартир на соответствующих рынках для j-й группы населения.

Алгоритм подблока 4.3 не изменился.

Новый алгоритм блока 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/пред-ложение и расчет прогнозируемого объема поглощения коммерческого жилья, предложения, строительства и ввода жилья» содержит следующие соотношения.

В подблоке 5.1 объем поглощения услуг ипотечного кредитования (поглощение услуг ипотеки – ПУИ ) в площадном выражении ПУИпл (в млн кв. м) на первичном ПУИпл^п_i , вторичном ПУИпл^в_i рынках и суммарный ПУИпл_i принимается равным минимальному из значений объема предложения ипотеки ИП_i^п , ИП_i^в , предъявленного платежеспособного спроса на ипотечные продукты ППСпли_i^п , ППСпли_i^в и прогнозируемого объема предложения площадей ПОП на первичном ПОП _{( i – 1)} ^п и вторичном ПОП _{( i – 1)} ^в рынках:

ПУИпл^п_i = min { ИП_i^п , ППСпли_i^п , ПОП _{( i – 1)} ^п };

ПУИпл^в_i = min { ИП_i^в , ППСпли_i^в , ПОП _{( i – 1)} ^в };

ПУИпл_i = ПУИпл^п_i + ПУИпл^в_i .

При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс ( i – 1) заменяется на i .

В подблоке 5.2 введен алгоритм определения объема удовлетворенного спроса (объема поглощения ОП ) площадей ОПп (в млн кв. м) и квартир ОПкв (в тыс. квартир) коммерческого городского жилья по категориям рынка и по классам качества жилья ОПп_кл^к и ОПкв_кл^к :

ОПп клк = ОПп к x а к с кл 1 100;

ОПкв_кл^к_i = ОПп_кл^к_i / Sкв_кл^к_i , где индекс к – категория рынка (первичный и вторичный);

индекс кл – класс качества жилья (массовый или престижный).

В подблоке 5.3 введен алгоритм расчета прогнозируемого объема предложения площадей массового и престижного жилья ПОП_м и ПОП_п (в млн кв. м) на различных категориях рынков:

ПОП мк = ПОП к x а к п м /100;

ПОПпк, = ПОП/ x (1 — акпм /100), где αкпм – доля массового жилья в предложении.

Аналогичный алгоритм введен и для расчета прогнозируемого количества квартир ПОК .

Остальная часть алгоритма блока 5 осталась неизменной.

Тестирование усовершенствованной модели

Для обеспечения преемственности с ранее выполненными расчетами тестирование проводилось с максимальным сохранением исходных данных. Вместе с тем потребовалось внести ряд изменений в условия расчета.

Прежде всего это обусловлено тем, что с июля 2012 года, после расширения границ Москвы, в официальной статистике публикуется информация (о количестве сделок, в том числе ипотечных, о доходах населения и т. д.) по Большой Москве (с учетом присоединенных территорий). Несмотря на то, что другие данные (планы властей по вводу жилья, сведения аналитических консалтинговых компаний об объемах строительства, предложения жилья, о ценах) публикуются раздельно по Старой Москве и по Новой Москве, оказалось целесообразным перейти от локации «Старая Москва» к локации «Большая Москва», а в качестве базового года выбрать 2012 год.

Расширение исследуемой локации потребовало не только сформировать новые отраслевые исходные данные, но и изменить рыночные исходные данные в связи с существенными отличиями структуры строительства и других рыночных условий после присоединения к Москве части территорий Московской области.

Сценарные условия развития рынка жилой недвижимости приняты аналогичным ранее сделанным расчетам (см. [2]). При этом выбран первый сценарий – «оптимистический»: темп роста номинальных доходов населения – 9–11 процентов, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Параметры базового 2012 и 2013 годов приняты по их фактическим значениям. Таким образом, прогнозные значения на 2013 год и их сравнение с фактическими позволят провести ретроспективную проверку модели и оценку точности прогнозов.

Официальные планы властей по строительству и вводу жилья на присоединенных территориях еще не разработаны. Утвержденным документом пока является государственная программа «Жилище» по городу Москве на 2011–2016 годы, согласно которой в Москве (в старых границах) с 2012 года планировалось вводить по 2,54 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 0,76 миллиона квадратных метров муниципального. Исходя из заявлений руководителей московского строительного комплекса можно принять, что в Большой Москве планируется вводить 3,5–4,0 миллиона квадратных метров жилья ежегодно (в том числе 0,3–0,4 миллиона квадратных метров индивидуальных домов в Новой Москве и 0,6 миллиона квадратных метров муниципального жилья).

При этом объемы сноса ветхого и морально (физически) устаревшего жилья, капитального ремонта предполагается сохранить на уровне, заданном в государственной программе «Жилище».

В связи с существенными различиями в структуре и характеристиках рынка строительства и продажи жилья в Московской области по сравнению с Москвой (низкая доля строительства жилья повышенной комфортности (бизнес-класса), меньший проектный объем жилых домов (этажность, число квартир) и вследствие этого меньшая продолжительность строительства и распродажи отдельного дома в среднем по рынку) потребовалось заново провести обработку результатов многолетнего мониторинга рынка Москвы и области и с учетом доли Новой Москвы пересчитать рыночные исходные данные.

Конкретные значения макроэкономических, отраслевых и рыночных параметров приведены в таблицах 1–6.

Таблица 1

Макроэкономические параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные) ⁴

Показатель	Год
	2012	2013	2014	2015	2016
	базовый	факт	прогноз
Численность населения N , млн чел.	11,6	12	12,1	12,2	12,3
Темпы роста валового регионального продукта, %	10,7	4,0	4,6	5,0	6,0
Темпы роста инвестиций в основной капитал, %	16,8	7,0	8,5	9,0	9,5
Темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения, %	-0,5	-1,0	2,0	2,5	3,0
Темп инфляции, %	6,6	6,5	5,7	5,5	5,5
Планируемый государством объем предложения ипотечных кредитов, млрд р.	122,9	142,9	153,6	184,3	211,2

⁴ Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8] и сценарию 1 работы [2].

Таблица 2

Данные о населении Москвы в базовом 2012 году ⁵

Показатель	Значение
Базовый год	2012
Численность населения, чел.	11 980
Средний размер домохозяйства, чел.	2,6
Среднемесячный денежный душевой доход, р./чел. в месяц	48 621,6
Прожиточный минимум, р./чел. в месяц	9 747
Коэффициент теневых доходов	2,0
Норма сбережения населения, %	20,0

Таблица 3

Расслоение населения по доходам в базовом году ⁶

Показатель	Значение
Базовый год	2012
Доля населения в группе 1 – приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, %	52,0
Доля населения в группе 2 – приобретатели массового жилья в прямых сделках, %	12,2
Доля населения в группе 3 – приобретатели престижного жилья, %	5,2
Среднедушевой доход в группе 1 – приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, тыс. р.	34,04
Среднедушевой доход в группе 2 – приобретатели массового жилья в прямых сделках, тыс. р.	106,97
Среднедушевой доход в группе 3 – приобретатели престижного жилья, тыс. р.	350,08

Таблица 4

Отраслевые параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные ) ⁷

Показатель	Год
	2012	2013	2014	2015	2016
	базовый	факт	прогноз
Федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, кв. м/чел.	21,6	22,2	22,8	23,5	24,2
Планируемый объем жилищного фонда, млн кв. м	230,7	232,8	235,2	237,6	240,0

⁵ Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8].

⁶ В таблице представлены расчеты авторов по данным Федеральной службы государственной статистики [8].

⁷ В таблице использованы данные, представленные в постановлении правительства Москвы [7].

Окончание таблицы 4

Объем сноса (выбытия) жилищного фонда, тыс. кв. м	0,5	0,4	0,4	0,4	0,4
Объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. м	4,7	4,7	4,7	4,7	4,7
Планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. м	2,6	3,2	3,5	3,8	4,0
Планируемый государством объем ввода муниципального жилья, млн кв. м	0,7	0,7	0,6	0,6	0,6
Планируемый государством объем ввода коммерческого жилья, млн кв. м	1,9	2,5	2,9	3,2	3,4
Планируемый региональными властями средний уровень обеспеченности жильем, кв. м/чел.	18,8	18,8	19,0	19,2	19,3

Таблица 5

Параметры, постоянные при расчетах (скалярные) ⁸

Показатель	Значение
Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м	75
Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м*	55
Средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м*	120
Средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м	60
Средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м*	55
Средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м*	80
Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м**	18
Доля первичного рынка в спросе, %	40
Доля первичного рынка в предложении, %	25
Доля жилья массового класса на первичном рынке в спросе, %	80
Доля жилья массового класса на первичном рынке в предложении, %	80
Доля жилья массового класса на вторичном рынке в спросе, %	85
Доля жилья массового класса на вторичном рынке в предложении, %	85
Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, %	50
Доля первичного рынка в спросе нерезидентов, %	70
Эластичность предложения на вторичном рынке по цене, %	10
Параметры базового года
Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м	195,5

⁸ Источник данных таблицы – ООО Sternik’s Consulting.

Окончание таблицы 5

Прирост средней удельной цены на вторичном рынке за год, %	9,4
Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м	205,5
Объем предложения на первичном рынке, млн кв. м	2,5
Объем предложения на вторичном рынке, млн кв. м	7,0
Объем предложения на первичном рынке, тыс. квартир	125
Объем поглощения на вторичном рынке, тыс. квартир	94,4
Соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке	1,10
Поглощение квартир на первичном рынке коммерческого жилья, млн кв. м	20

* Классификация жилья в соответствии с Единой методикой классифицирования жилых домов по потребительскому качеству (классу) [6].

** Средняя разность площади приобретаемого и имеющегося жилья.

Таблица 6

Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение ⁹

Параметр		Индикатор состояния спрос/предложение*
		1	2	3	4
Коэффициент соотношения ввод/строительство		0,25	0,30	0,45	0,50
Коэффициент соотношения строительство/предложение		2,50	2,70	3,00	3,60
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение	на первичном рынке	0,40	0,45	0,50	0,55
	на вторичном рынке	0,75	0,78	0,80	0,85
Доля домохозяйств, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (предъявленный спрос), %		3,0	3,5	3,7	4,0
Доля приобретателей квартир – нерезидентов, %		25	30	35	40
Доля покупателей, готовых приобрести жилье с учетом продажи имеющейся квартиры (альтернативные сделки), %		85	80	78	75
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, %		15	25	30	35
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, %		15	20	25	30
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, %		15	25	30	35
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок, %	на первичном рынке	5	20	40	50
	на вторичном рынке	10	12	14	20
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, %		60	70	72	82

* Номера индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение:

1 – предложение превышает спрос;

2 – равновесие спроса и предложения;

3 – превышение спроса над предложением;

4 – ажиотажный спрос.

⁹ Источник данных таблицы – ООО Sternik’s Consulting.

Результаты расчета прогнозируемых показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы (строительство, предложение, спрос, поглощение, цены), обобщенных по первичному и вторичному рынкам и по рынку жилой недвижимости в целом, приведены на рисунках 3–6.

предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд р. предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос инвесторов (без ипотеки), млн кв. м суммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м

ввод (прогноз)

• □    ввод (факт)

• ▲    ввод коммерческого жилья (прогноз)

• □    ввод коммерческого жилья (факт)

• — ■— строительство коммерческого жилья (прогноз)

• □    строителство коммерческого жилья (факт)

• ♦    предложение (прогноз)

• □    предложение (факт) поглощение (прогноз)

• □    поглощение (факт)

Рис. 4. Объем ввода, строительства, предложения, поглощения площадей на рынке жилья

—■— спрос (прогноз), тыс. шт.

* предложение (прогноз), тыс. шт.

□ предложение (факт)

поглощ ение (прогноз), тыс. шт.

□ поглощ ение (факт)

средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м

□ средняя цена (факт)

Рис. 5. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке

♦ спрос (прогноз), тыс. шт.

—е— предложение (прогноз), тыс. шт.

□ предложение (факт)

* поглощ ение (прогноз), тыс. шт.

□ поглощ ение (факт)

средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м

□ средняя цена (факт)

Рис. 6. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке

Полученные по усовершенствованной модели результаты прогнозирования несколько отличаются от рассчитанных ранее (см. [2]) – в основном по показателям объемов спроса. Вместе с тем сопоставление прогноза на 2013 год с фактическими данными показывает, что точность прогнозирования повысилась.

Далее был проведен расчет новых показателей – объемы поглощения ипотеки, спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном рынках в дифференциации по классам качества – массовый и престижный (см. рисун- ки 7–10).

• ■    ипотечный спрос (прогноз), млн кв. м поглощ ение ипотеки (прогноз), млн кв. м поглощ ение ипотеки (прогноз), тыс. кредитов

• □    поглощ ение ипотеки (факт), тыс. кредитов

Рис. 7. Ипотека на рынке жилья

строительство (массовое жилье) строительство (престижное жилье) предложение (массовое жилье)

• ♦    предложение (престижное жилье) поглощ ение (массовое жилье)

• — A поглощ ение (престижное жилье)

Рис. 8. Объем строительства, предложения, поглощения площадей на рынке жилья различных классов

спрос (массовое жилье), тыс. шт. спрос (престижное жилье)

предложение (массовое жилье), тыс. шт.

• *    предложение (престижное жилье)

• ■    поглощ ение (массовое жилье), тыс. шт. поглощ ение (престижное жилье) цена (массовое жилье), тыс. р./кв. м цена (престижное жилье)

Рис. 9. Спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке квартир различных классов

спрос (массовое жилье), тыс. шт. спрос (престижное жилье)

предложение (массовое жилье), тыс. шт. предложение (престижное жилье)

• — ■— поглощ ение (массовое жилье), тыс. шт. поглощ ение (престижное жилье) цена (массовое жилье), тыс. р./кв. м цена (престижное жилье)

Рис. 10. Спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке квартир различных классов

Таким образом, усовершенствование модели функционирования рынка жилой недвижимости позволило расширить перечень прогнозируемых показателей, включая показатели спроса и поглощения ипотеки, строительства, предложения, поглощения и динамики цен, с дифференциацией по классам качества жилья.