Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге

Жилище – это одно из важнейших социальных благ и жизненных ценностей человека, поэтому обеспеченность им, соответствие его основных характеристик базовым потребностям людей определяют качество жизни граждан. Жилье также является существенным фактором, который воздействует на востребованную трудовую миграцию населения и использование его трудового потенциала. Согласно данным социологических опросов, более 70 % жителей Санкт-Петербурга недовольны своими условиями проживания, поэтому для данного региона особенно остро строит проблема доступного и комфортного жилья [1, с. 438]. В настоящее время в Санкт-Петербурге сформирован набор инструментов, позволяющий решить жилищную проблему по отдельным категориям граждан: социальный найм; жилищные сертификаты; жилищные субсидии; программы обеспечения жильем некоторых категорий граждан. Анализ существующих жилищных программ, позволил выделить их общие черты:

• –    участники программы должны быть признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• –    в преимуществе – поддержка молодых семей и работников социально значимых профессий;

• –    сохраняется минимальная финансовая поддержка населения (до 30 % стоимости), при этом большая часть средств выплачивается гражданами;

• –    основным способом приобретения жилья остается ипотека.

Реализуемые схемы поддержки граждан в обеспечении жильем в основном нацелены на бюджетные средства, которые обеспечивают субсидии жилищных кредитов. По нашему мнению, несмотря на определенные результаты, жилищные программы имеют ряд неблагоприятных последствий, среди которых следует отметить наиболее важные:

• –    нецелевое расходование бюджетных средств;

• –    отбираемые для участия в программах коммерческие банки, риэлторы, оценочные фирмы и страховые компании выступают исключительно в роли посредников, не играя активной роли субъектов рынка;

• –    невозможность привлечения средств частных инвесторов на рыночных условиях, ввиду заведомо низких процентных ставок по кредитам.

Некоторые программы выражаются в надбавке к заплате, выступая одним из стимулов для выбора социально значимых профессий. Одним из примеров таких программ является «военная ипотека», которая была успешно введена еще в 2005 г. На лицевые счета ее участников-военнослужащих ежегодно перечисляются фиксированные суммы. По мере накопления эти денежные средства можно использовать на улучшение жилищных условий.

Изучение практики решения жилищного вопроса в развитых странах позволяет сделать вывод, что эффективно функционирующая система ипотечного кредитования обеспечивает возможность сделать приобретение жилья доступным той части населения, которая имеет стабильный доход. Динамика размеров выданных кредитов в Санкт-Петербурге (таблица 1) отражает не только активность потребителей, но и рост стоимости жилья [2]. Во многом активный рост ипотечного кредитования обеспечивается сильной конкуренцией среди участников рынка, которая стимулирует банки к смягчению требований к заемщикам и улучшению кредитных условий. Безусловно, ипотека в России – это эффективный и наиболее удобный вариант приобретения жилья за счет заемных средств. Однако низкий уровень доходов населения, неравномерность их распределения и высокий процент по кредитам, остаются главными сдерживающими факторами для массового развития ипотеки.

Таблица 1 – Выдача ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге с 2004 по 2013 гг.

Основным фактором, характеризующим рынок недвижимости Санкт-Петербурга, является нехватка нового жилья. Ветхий и аварийный жилищный фонд города, согласно статистическим данным, равен 732,1 тыс. м2, а доля жилья с износом более трети составляет более 40 %. При этом средняя цена квартир на вторичном рынке в декабре 2013 г. составила 96 тыс. руб./м2. На рынке строящегося жилья за 2013 г. изменение средней цены предложения составило 6,3 %, а показатель средней цены квартир в новостройках в декабре 2013 г. – 89,9 тыс. руб./ м2 [3]. Следует отметить, что большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств, и при этом не может официально быть признанной нуждающейся в жилых помещениях. Существующих инструментов решения жилищного вопроса в Санкт-Петербурге недостаточно, ориентация на самостоятельное приобретение недвижимости преждевременна и более 60 % жителей города вынуждены решать эту проблему невыгодными, бесперспективными для себя способами [4, с. 29]. Наиболее высокий спрос населения сегодня направлен на арендное жилье, поскольку с квартиросъемщика снята ответственность его содержания и управления. Таким образом, именно рынок доступного арендного жилья может стать одной из основных форм предоставления жилья гражданам, которые не могут приобрести жилье в собственность в соответствии с предложенными государством схемами. По нашему мнению, весь арендный жилищный фонд Санкт-Петербурга целесообразно разделить на три типа.

• 1)    Социальный – арендное жилье, бесплатно предоставляемое гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.

• 2)    Некоммерческий – арендное жилье для граждан, которые не могут приобрести жилье в собственность посредством ипотеки. Ставки аренды жилья некоммерческой аренды должны регулироваться региональными органами власти.

• 3)    Коммерческий – арендное жилье, регулируемое рынком, предназначенное для граждан, не желающих приобретать жилье в собственность.

Рынок доступного арендного жилья должен обеспечить мобильность рабочих кадров, а также гибкую реакцию изменения демографической структуры и структуры доходов населения [5, с. 167]. В настоящее время большая часть городского рынка коммерческого найма жилых помещений представлена собственными квартирами граждан, и остается теневым сектором экономики. Согласно статистическим данным частных риэлтерских агентств, средняя стоимость аренды жилья в 2012–2013 гг. отражала нижеследующий ценовой диапазон (таблица 2) [6].

Таблица 2 – Цены коммерческой аренды квартир в Санкт-Петербурге

В настоящее время действует программа Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее – АИЖК) «Арендное жилье» по рефинансированию кредитов застройщикам доходных домов. На строительство арендного жилья эконом-класса выдаются кредиты от 5 до 500 млн руб., максимальным сроком в 20 лет с процентной ставкой 8,8–11,7 % годовых. Учитывая высокие цены найма квартир и программу АИЖК, рынок арендного жилья остается не интересным для инвесторов, поскольку строительство и реализация жилого многоквартирного дома принесет прибыль значительно быстрее.

Подводя итог всему сказанному, подчеркнем, что обеспечение населения жильем представляет собой сложную и многоплановую задачу, которая помимо определения обшей направленности, нуждается в конкретных разработках на уровне каждого города в отдельности. По нашему мнению, существенной проблемой при формировании некоммерческого арендного жилищного фонда в Российской Федерации и Санкт-Петербурге, в частности, является отсутствие соответствующего законодательства в отношении аренды жилых помещений. Только при условии утвержденного пакета документов, законов и инвестиционных программ возможна оценка инвестиционной привлекательности проектов строительства некоммерческого арендного фонда.

Таким образом, в целях повышения эффективности развития арендных отношений в Санкт-Петербурге необходимо создание механизма некоммерческого арендного фонда на основе государственно-частного партнерства и заключения концессионных соглашений с коммерческими структурами. В связи с этим, важнейшими задачами являются разработка механизма взаимодействия государства и частных коммерческих структур в области создания некоммерческого арендного фонда и формирование методики оценки эффективности реализации программ создания некоммерческого арендного жилья.

Ссылки:

• 1.    Селютина Л.Г., Малеева Т.В. Современные направления и методы изучения спроса на услуги жилищной сферы // Европейский журнал соц. наук. 2013. № 4 (32). С. 436–444.

• 2.    Жилищное хозяйство Санкт-Петербурга и Ленинградской области // Стат. сб. СПб., 2013.

• 3.    Там же.

• 4.    Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25–33.

• 5.    Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб., 2002. 233 с.

• 6.    Общие тенденции на рынке жилья Санкт-Петербурга // Бюллетень недвижимости. 2013. № 48. С. 14–16.