Развитие регионального рынка доступного жилья с высокой долей застройки эконом-класса

Введение и новизна. Региональный рынок жилой недвижимости России в силу своей локальности территориально неоднороден не только по структуре и объему застройки, но и стоимости 1 м² на первичном и вторичном рынках. Анализ текущей ситуации на региональных рынках позволил выявить особенности развития рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом-класса, из которых следует отметить высокие темпы роста цен на вторичном рынке, превалирующий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами среднего и ниже среднего уровня, дефицит социального жилья. Перечисленные особенности актуализируют необходимость исследования текущей ситуации на рынке недвижимости в регионах с высокой долей застройки эконом-класса и разработки направлений регионального развития, учитывающих выявленную специфику.

Таким образом, изучение процессов формирования и функционирования рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса, выявление его особенностей, а также факторов, влияющих на общее развитие жилищной ситуации в регионах, представляются актуальными и востребованными для науки и практики.

Результаты исследования. В структуре рынка доступного жилья, которая является достаточно неоднородной можно выделить следующие сегменты:

• -    не стимулируемый – граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье без механизмов государственной поддержки;

• -    стимулируемый – граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием инструментов государственной поддержки и доступных кредитных механизмов;

• -    социальный – граждане, для которых приобретение жилья возможно только предоставлением государственных инвестиций (рис.).

Покупатели с высоким     Покупатели со средним     Покупатели с низким уровнем доходов уровнем доходов уровнем доходов

Рис. Сегментация рынка доступного жилья по уровню доходов населения

Доля населения, относящегося к каждому классу уровня доходов, в последние 2-3 года составляла: для высокого уровня доходов - 26,6% населения страны, для среднего уровня доходов - 44,6% населения и для низкого уровня доходов - 28,8% населения.

Для категории «социальное жилье» присущ неплатежеспособный спрос вследствие потребности в таком жилье населения с низкими и минимальными доходами. Решение проблемы обеспечения населения жильем возможно за счет создания фонда доступного и социального жилья.

Анализ рынка доступного жилья показал, что уровень обеспеченности жильем на одного человека ниже нормы во всех регионах и субъектах страны. Кроме того, выявлена тенденция роста индивидуального строительства по всей территории страны. Основная особенность расширения индивидуального строительства в том, что в таких крупных регионах, как Московская и Ленинградская области, его развитие ориентировано на население с высоким уровнем дохода, так как ограниченность земельных участков сделала их стоимость достаточно высокой. В остальных регионах, где земельные участки не ограничены в количестве, тенденции роста индивидуального строительства связаны с активным вовлечением населения со средними и низкими доходами. Причем граждане, имеющие низкие доходы, предпочитают получить возможность содержания садов, огородов и т.д.

Анализ рынка показал, что в некоторых субъектах жилье бизнес-класса и социальное жилье, практически не строится. В ряде других регионов жилье бизнес – класса практически не вводится в виду отсутствия спроса на такое жилье. Строительство социального жилья в республиках Алтай и Хакасия отсутствует, так как в силу обычаев и традиций в этих субъектах Правительством поддерживается строительство индивидуальных частных домов с помощью частичного государственного субсидирования. В Омской области наоборот жилье эконом-класса на рынке жилья представлено в большом количестве.

Жилищная ситуация в Сибирском федеральном округе является относительно сложной еще и в виду неразвитой инженерной коммунальной и социальной инфраструктуры округа. Существенному улучшению жилищной ситуации содействовала реализация приоритетной национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», федеральной и региональных (республиканских) целевых программ «Жилище».

В структуре рынка доступного жилья следует выделять социальное жилье, не всегда отличающееся только рыночными механизмами функционирования. Социальное жилье в отличие от других видов доступного жилья характеризуется тем, что инициатива обеспечения жильем населения исходит от пользователей жильем (покупателей) и государства, которое выполняет основные регулирующие, контролирующие и надзорные функции.

Развитие рынка доступного жилья позволит населению приобретать жилье по доступной цене за счет субсидирования государством либо части стоимости жилья, либо полной оплаты гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Кроме того, необходимо формировать фонд социального жилья, что снизит спрос на рынке жилья хоть и частично. Решение проблемы доступности жилья на данный момент осуществляется за счет строительства большого количества жилья эконом-класса.

При исследовании рынка доступного жилья была проведена периодизация этапов его развития, начиная с начала прошлого века (табл. 1).

Таблица 1.

Периодизация этапов развития рынка доступного жилья в России

Выводы и рекомендации. Проведенная периодизация позволила рассмотреть механизм формирования рынка доступного жилья и инструменты, направленные на устранение дефицита жилья в стране.

Механизм формирования и функционирования рынка доступного жилья в Российской Федерации включает в себя следующие этапы: оценка и анализ реального спроса на рынке жилья; оценка предложения на рынке жилья; оценка возникшего дефицита, анализ причин его возникновения; формирование инструментов и мероприятий по устранению дефицита жилья; определение источников финансирования; формирование ожидаемых социально-экономических результатов; определение ответственности за реализацию механизма.

Формирование и развитие рынка доступного жилья в Российской Федерации практически невозможно без участия государства. Государственная поддержка обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения позволит сформировать рынок доступного жилья в стране.