Развитие схем рефинансирования ипотечного кредитования в коммерческом банке

Современная теория банковского дела      понимает под рефинансированием ипотечного кредита привлечение кредитными организациями дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов ЦБ РФ, заемных средств посредством выпуска ценных бумаг для обеспечения, выданных банком кредита либо с целью пополнения ресурсной базы банка. Современная практика предлагает множество схем рефинансирования, многие из которых базируются на использовании ипотечных ценных бумаг. В настоящее время разработка вопросов построения эффективных программы рефинансирования имеет большое научное и практическое значение, что связано со специфическими характеристиками ипотечного кредитования.

ПАО «Сбербанк России» проводит рефинансирование ипотечного кредитования через схему привлечения инвесторов через общий фонд банковского управления (ОФБУ).

Механизм рефинансирования в рассматриваемом банке включает следующие этапы:

• 1.    Заключается кредитный договор между банком и заемщиком по ипотечному кредиту – приобретателем жилья.

• 2.    Оформляется закладная, которая переходит банку. В регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке.

• 3.    Доверительный управляющий ОФБУ на средства учредителей приобретает закладные.

• 4.    Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, регистрирует доверительного управляющего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

• 5.    Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации

• 6.    Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в том числе досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные.

последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает промежуточные и окончательные платежи.

Необходимость рефинансирования обусловлена отсутствием у банка долгосрочных ресурсов, что усугубляется длительными сроками действия ипотечных кредитных договоров. Одним из инструментов решения проблемы является выпуск закладных, правоотношения по которым регулируются нормами 3 главы Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” [1].

Закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Оборот закладных сопровождается рядом проблем: отсутствие регистрации и централизованной базы данных по закладным, поскольку они не является эмиссионными бумагами, что может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов; затрудненность использования, создаваемая формой документа, характеризующееся громоздкостью, множеством приложений. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора, который не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным [2].

Для устранения отмеченных недостатков нами предлагается усовершенствовать действующую схему рефинансирования на базе расширения спектра используемых ценных бумаг, включая облигации, которые рассматриваются участниками рынка как надежные легко обращаемые финансовые инструменты. Механизм рефинансирования с участием ОФБУ на базе облигаций в этом случае будет выглядеть следующим образом (рис. 1).

Рисунок 1 – Усовершенствованная схема участия ОФБУ ПАО «Сбербанк России» в рефинансировании ипотеки на базе облигаций

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах целесообразноразмещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, ипотечных облигаций, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование [3].