Реестр: символ новой России

Декан-Президент Коллегии регистраторов собственности и торговых регистраторов Испании, исполняющий обязанности Генерального секретаря Международного центра регистрационного права CINDER, член Комитета высшего регистрационного совершенства Всемирного банка для Европы

Еще десять с небольшим лет назад немногие осмелились бы предсказать, что в Москве состоится Международный конгресс регистраторов собственности и торговых регистраторов. И тем не менее это событие произошло. Действительно, в эти дни в столице Российской Федерации проводится XIV Международный конгресс, организованный Международным центром регистрационного права (СINDER) – международной организацией, объединяющей специалистов по регистрации более чем пятидесяти стран и являющейся ведущей международной организацией в области регистрации собственности и юридических лиц.

После проведения в 1998 году в Марракеше XII Конгресса регистраторов прав, В.В. Oгородников, главный регистратор Московской области и председатель президиума Совета главных регистраторов Российской Федерации, обратился с просьбой о принятии этой организации в CINDER и Генеральная Ассамблея Международного центра CINDER, проведенная во время XIII Международного конгресса регистраторов прав, состоявшегося в городе Пунта-дель-Эсте (Уругвай) в 2001 году, с распростертыми объятиями приняла профессиональных специалистов Российской Федерации в состав Международного центра. На этой же Генеральной Ассамблее было принято единогласное – еще раз хочу подчеркнуть: единогласное – решение о проведении следующего XIV Международного конгресса Международного центра СINDER в столице Российской Федерации – городе Москве. В.В. Огородников согласился взять на себя функции по его организации и приложил все усилия к тому, чтобы Конгресс прошел успешно. При подготовке Конгресса важное значение имели сотрудничество с руководством Московской области, а также содействие Министерства юстиции Российской Федерации.

Все это является прекрасным показателем тех процессов, которые с некоторого времени происходят в новой демократической России, уважающей свободу и основные права граждан, заботящейся об их благосостоянии, в достижении которого реестр собственности, в случае обеспечения его независимости, призван стать важнейшим инструментом и одним из символов новой России. Чтобы понять это, необходимо иметь в виду, что реестр собственности воздействует на один из центральных элементов экономической системы, суть которого состоит в определении, присуждении и защите прав собственности. Очевидно, что без существования прав собственности не может быть рынка, поскольку его участники не могли бы обмениваться имуществом, если бы не было связи между собственниками и этим имуществом. Без действенных прав собственности нет действенных рынков, а без последних нет экономического роста. Это положение хорошо иллюстрируется следующим примером. Представим себе, что мы живем в обществе без регистрационной системы, пусть даже самой несовершенной, тогда гипотетический покупатель собственности встретился бы с большими трудностями, пытаясь узнать, является ли продавец на самом деле законным владельцем; существовал бы риск, что завтра могут появиться другие люди, которые предъявят свои права на переданное продавцом право, либо владельцы обременений, скрытые продавцом в целях увеличения цены (пример: ипотека).

В такой ситуации нужно было бы потратить много времени и сил, чтобы получить информацию о юридическом статусе приобретаемого имущества, которую продавец мог бы попытаться скрыть (и он при возможности попытается это сделать, если выгода от сокрытия этого факта превышает стоимость предлагаемых ему альтернативных вариантов). Ситуация информационной ассиметрии порождает риск оппортунистического поведения, особенно серьезный в сфере недвижимости. Присущая такой ситуации неопределенность превратилась бы в источник дополнительных расходов, которые покупателю пришлось бы учитывать. И если бы сумма всех этих вызванных неопределенностью расходов при сделке стала бы слишком высокой в сравнении с будущими доходами, которых можно было бы ожидать от операции по купле-продаже, то эта операция не состоялась бы, средства оказались бы недоиспользованными, и затруднилась бы специализация экономических операторов – основа общественного благосостояния.

Кроме этого, нужно принимать во внимание – и я хочу подчеркнуть важность этой стороны вопроса, – что в подобной ситуации финансовые учреждения также не стали бы считать приобретенную таким образом собственность в качестве достаточной гарантии для обеспечения своего кредитного капиталовложения, в связи с чем они или не выдавали бы кредит, или компенсировали бы такую неопределенность чрезмерными процентными ставками. В самом деле никто ничего не дает взаймы под честное слово (а если бы какое-нибудь учреждение сделало это, оно было бы строго и справедливо наказано инвесторами на бирже), заем возможен только под гарантию, и если такой гарантией является недвижимость, право на которую убедительно подтверждено, то тогда заем будет предоставлен по гораздо более низкой цене и на больший срок, благодаря чему амортизационные отчисления станут доступными для значительно большего количества граждан. Но это произойдет лишь в том случае, если право на недвижимость будет убедительно подтверждено, что невозмож- но без наличия хорошего реестра собственности. В последствии также потребуется наличие хорошо организованных судов и систем быстрого исполнения гарантий в случае неуплаты долгов.

Ни одна страна не может позволить себе роскошь расточать свое недвижимое богатство и таким образом приговаривать своих граждан к невозможности использовать свои недвижимые активы в качестве гарантии для получения кредитов, что позволило бы им осуществлять вложения. Это особенно актуально для международной системы, характеризующейся напряженной борьбой за привлечение капиталов. Действительно, если мы рассмотрим историю происхождении большинства регистрационных систем, то сможем утверждать, что изначально они вводились для того, чтобы недвижимое состояние человека могло служить гарантией кредиту, великому рычагу всей современной экономики, который, как уже говорилось, представляет собой ни что иное, как экономику кредитов.

Итак, существование действенных и эффективных механизмов, направленных на подтверждение прав собственности и устранение неопределенности, вытекающей из ассиметрических дефицитов информации, превращается в важнейший вопрос, а их отсутствие становится критическим препятствием для увеличения специализации, обмена и в конечном итоге для экономического роста и общественного благосостояния, поскольку достижение всего этого требует наличия длинной и сложной цепи контрактов. Поэтому некоторые экономисты, в том числе Норт и Эрнандо де Сото, отмечали, что одна из причин, по которой рыночная экономика не производит ожидаемых благ в значительном большинстве не западных стран, состоит в том, что они не располагают адекватными системами для представления собственности и, следовательно, для превращения физических активов в капитал, так как, пока такое положение сохраняется, они не могут реализовываться за пределами узких локальных кругов, в которых между людьми существует взаимное доверие, а также не могут служить ни гарантией кредиту, ни долей учас- тия в инвестиции, вследствие чего, не могут внедряться механизмы, способные генерировать капитал, истинную живицу всей системы. Как говорит Де Сото: «С того момента, когда Западу удалось выделить на первый план право собственности на дом вместо самого дома, он получил огромное преимущество над остальным человечеством. Титулы, акции и имущественные законы позволили рассматривать имущество не как таковое – дом как пристанище – а как то, чем оно может быть – гарантией для получения кредита и, таким образом, для начала или экспансии предприятия».

Действительно, создание капитала нуждается в адекватной системе определения, документирования и защиты прав собственности. Уверенность в отношении владения и прочих вещных прав достигается благодаря реестру собственности. Это так, поскольку для того, чтобы кто-то мог считаться «хозяином» недвижимого актива, недостаточно, чтобы это качество признавал его продавец, которому, возможно, удалось сойти за хозяина не будучи таковым. Кроме этого, необходимо признание такого факта всем населением, и реестр является основным инструментом, благодаря которому население осуществляет такое признание. Таким образом, регистрационная запись представляет собой нечто вроде присуждения, которое устанавливает определенное владение правом по отношению ко всем лицам. Устанавливает, поскольку, во-первых, провозглашает его, а во-вторых – защищает. Хотя, конечно, и не в одинаковой степени во всех регистрационных системах.

В самом деле западные регистрационные системы характеризуются тем, что хотя они и задуманы для защиты надежности как титулов, так и сделок, приоритет отдается надежности последних в обеспечение того, чтобы активы могли выполнять свою параллельную функцию в качестве капитала. Это достигается путем придания регистрационным записям важнейшего – среди прочих – эффекта, называемого «регистрационным государственным заверением». Этот эффект заключается в том, что лицо, приобретающее что-либо посредством заключения контрактного обязательства, доверяя тому, что объявляет реестр, поддерживается в своем приобретении, несмотря на то, что впоследствии может быть признано недействительным или отменено право передающего лица, если причина его признания недействительным или отмены не фигурировала в реестре и не была известна приобретателю. Большинство развитых стран фактически создали регистрационные системы прав (также называемые системами государственного заверения), в то время как многиe развивающиеся страны продолжают придерживаться регистрационных систем документов. Поэтому первые могут информировать потенциальных договаривающихся и заинтересованных лиц о том, кто является владельцем каждого права, о его способности распоряжаться и об отягощающих недвижимость задолженностях, добиваясь таким образом идеального устранения информационных ассиметрий юридического характера, которые исторически являлись основным препятствием для специализации, обмена и экономического роста. По мнению Де Сото, это, пожалуй, объясняет, почему так легко создавать капитал на западной собственности и почему в развивающихся странах большая часть активов ускользнула из поля зрения официальной правовой системы. Вспомним, что одной из важнейших проблем, существовавших в Испании и других странах до 1861 года, было так называемое crimen stellionatus, то есть, сокрытие продавцом от покупателя отягощающих недвижимость задолженностей с летальным исходом: воспрепятствованием мобилизации недвижимой собственности и лишение ее характера кредитной гарантии.

Благодаря регистрационной системе прав, как указывал Б. Арруньяда, чрезвычайно облегчаются последующие сделки, поскольку они становятся гораздо более дешевыми и абсолютно надежными для будущих приобретателей, ведь как права, так и их владельцы точно идентифицированы, определены и защищены. Кроме того, все это достигается без какого бы то ни было риска для владельцев прав в случае эффективной регистрационной оценки. Но для этого требуется, чтобы ведомственная схе- ма организации реестра гарантировала как его независимость, так и личную и имущественную ответственность регистратора.

Недавно эксперты из семнадцати стран, собравшиеся в городе Ла-Антигуа (Гватемала), посчитали целесообразным принять так называемое «Заявление в Ла-Антигуа»3 c целью – как гласит само заявление – «привлечь внимание к вопросу об экономической функции, которую призваны выполнять регистрационные системы, – способствовать экономическому росту, общественному благосостоянию и социальному миру посредством юридической защиты прав собственности и в особенности сделок с ними, – а также к организационным и управленческим принципам, которых в идеале следует придерживаться». В числе этих принципов фигурируют принципы регистрационного государственного заверения, контроль за соблюдением законности со стороны регистратора, что требует от регистраторов высокой юридической квалификации, а также обеспечения их независимости как гарантии беспристрастности. Беспристрастность же необходима для того, чтобы обрести доверие граждан и экономических операторов, а также финансовой автономии: финансовые средства должны генерироваться самой регистрационной системой, которая также должна самостоятельно управлять всеми поступающими средствами – как это уже требует Европейский союз в случае с коммерческими реестрами. Это делается для того, чтобы уровень регистрационных цен устанавливался в зависимос- ти от потребностей обслуживания, а не от бюджетных нужд каждого государства. Таким образом, государство будет заинтересовано, чтобы существующий уровень цен был как можно более низким. В противном же случае, как это показывает теория и подтверждает опыт, цены будут выше необходимого уровня, и, кроме того, на регистрационное обслуживание будет выделяться меньше средств, чем требуется, в связи с чем реестр в конце концов превратится в учреждение, которое граждане будут воспринимать – и не без основания – как дорогое и низкокачественное, а это будет тормозить развитие недвижимого и финансового рынков.

В Российской Федерации с трудом, но пробивает себе дорогу серьезная регистрационная система, независимая и правильно управляемая, несмотря на неизбежное недопонимание разного толка и сопротивление скрытых противостоящих сил. В этом нет ничего нового. Так всегда происходило во всех странах. Регистрационные системы рождались и побеждали, потому что рынки нуждались в надежности и транспарентности. И граждане тоже. Без всякого сомнения, проведение XIV Международного конгресса регистраторов прав, организованного Международным центром регистрационного права (СINDER), внесет вклад в совершенствование регистрационных систем и будет содействовать лучшему осмыслению российским обществом того, что призван делать реестр и несомненно сделает – во имя его создания.