Региональные аспекты формирования рыночной стоимости земель в зонах с особыми условиями использования территорий

Актуальность рассматриваемой в статье проблематики оценочной деятельности обусловлена необходимостью учета различных ценообразующих факторов в определении кадастровой стоимости земельных участков. Одним из них выступает наличие зон с особыми условиями использования территорий (охранными, санитарно-защитными, культурными и прочими качествами), влияющими не только на формирование рыночной стоимости земель, но и инвестиционную привлекательность их застройки. В оценке зон с особыми условиями использования территорий применяются различные методические подходы и соответствующий им методический инструментарий. Наибольшее научное обоснование из них получили такие подходы, как сопоставление цен продажи подобных земельных участков, капитализация чистого операционного или рентного дохода, учет затрат на улучшение земель. В перечне используемых методов можно выделить методы качественной оценки, методы учета ограничений в застройке участка и методы потери дохода. С целью учета регионального аспекта месторасположения ЗОУИТ был проведен мониторинг охранных зон объектов культурного наследия Республики Крым; обосновано использование метода парных продаж и сравнительного подхода к оценке земельных участков, расположенных в данных зонах. Апробация предложенного метода оценки стоимости земель в зонах с особыми условиями использования территорий Республики Крым позволила учесть особенности влияния охранной зоны в условиях конкретной локации, что обеспечило отсутствие риска искажения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Полученные результаты свидетельствуют о необходимости использования условий охранных ограничений в застройке ЗОУИТ для целей обоснования наиболее эффективного использования свободных земельных участков, статус которых может отличаться от вида разрешенного использования, установленного в государственном реестре недвижимости.