Рекомендации по отбору девелоперских проектов для обеспечения экономических показателей деятельности девелопера в соответствии с выбранной стратегией поведения на первичном рынке жилья

Рынок недвижимости, как любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в ответ на изменение спроса и предложения. В результате для рынка недвижимости характерна цикличность развития.

В экономическом цикле общепринято выделять четыре фазы [1]: рецессия (депрессия), восстановление (оживление), рост (экспансия) и избыток предложения (кризис). В зависимости от фазы цикла можно выделить четыре типа первичного рынка жилья, соответствующие к каждой фазе цикла: рецессивный, оживляющийся, растущий и насыщенный. В специальной литературе достаточно подробно описаны характеристики всех типов (фаз экономического цикла) рынка [1, 2]. Естественно, возможные стратегии и конкретные действия девелопера на отдельных фазах цикла (при различных типах рынка недвижимости) должны различаться. Нами исследованы соотношения возможных стратегий и конкретных действий девелопера в зависимости от типа рынка недвижимости. Результаты исследования опубликованы в журнале «Экономика и социум» [3].

С некоторыми уточнениями общие характеристики типов первичного рынка жилья и возможные действия девелоперов в систематизированном виде представлены в таблице 1.

Таблица 1

Характеристики типов первичного рынка жилья и возможные действия девелоперов

Тип рынка	Его основные характеристики	Возможные действия девелопера
1	2	3
м Д о о Д о Рч	– высокий процент кредита; – низкий спрос; – низкая цена на жилье; – дешевые земли и стройматериалы; – банкротство слабых организаций; – новое строительство почти не ведется; – дольщики отказываются от приобретения жилья.	-     стратегия фокусирования; -    стратегия низких издержек; -    перераспределение     средств между объектами; -    строительство  жилья эконом класса; -    поглощение     разорившихся компаний.
W « Д 2 к я и д О	– рост спроса; – рост цены на жилье; – восстанавливаются продажи созданных объектов; – рост ставки аренды; – снижение процента на кредит; – новое строительство не ведется или ведется низкими темпами.	-    стратегия дифференциации; -    проведение прединвестиционных исследований по созданию новых объектов; -    осуществление  замороженных проектов.
Тип рынка	Его основные характеристики	Возможные действия девелопера
1	2	3

н Рч	-    высокий спрос; -    высокие цены на жилье; -    низкий процент кредита, выгодные условия ипотечного кредитования; -    приток инвесторов и финансов на рынок; -    рост жизненных стандартов населения (потрбителей); -    рост конкуренции.	-    стратегия дифференциации; -    осуществление       рисковых проектов; -    увеличение           объемов строительства; -    увеличение доли собственных средств девелопера.
ID	-    рост незанятых площадей; -    снижение спроса; -    снижение цен на жилье; -    рост процентов на кредиты; -    разорение слабых в техническом отношении предприятий; -    продолжается новое строительство ).	-    стратегия фокусирования; -    стратегия низких издержек; -    вступление   в   альянс   с крупными банками; -    отказ от рисковых проектов.

Примечание: *) строительство продолжается по двум основным причинам: 1) девелоперы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке; 2) у них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить.

Современный первичный рынок жилой недвижимости характеризуется как рецессивный. Это характерно и для рынка недвижимости г. Новосибирска, что вытекает, например, из мнения девелопера Валентина Тиунова: «...объем строительных работ снизился на 34,2 %, также в 2015 году произошло снижение фактического производства основных стройматериалов. Эта статистика позволяет делать выводы о рецессии строительной отрасли. Во многом она обусловлена снижением бюджетных расходов на объекты социальной инфраструктуры. Строительство жилья в Новосибирске по итогам 9 месяцев 2015 года показало рост в 37 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года. При этом зафиксировано снижение зарегистрированных договоров долевого участия, по которым приобретают новостройки, и падение ипотеки. По данным ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области по состоянию на 1 августа 2015 года продемонстрировал падение на 50,7 % относительно аналогичного периода прошлого года. При этом просроченная задолженность по ипотеке выросла. Как подсчитал Центробанк, в июне размер просроченной задолженности по ипотечным рублевым кредитам в нашем регионе составлял 843 млн р., а в июле он вырос сразу до 1 млрд 82 млн р. и продолжает увеличиваться. Такое большое количество построенного за год жилья в Новосибирске создает критический дисбаланс между спросом и предложением. Квартиры продают и застройщики, и частные инвесторы, а обеспеченный спрос на жилье драматически снизился из-за экономического кризиса в России, падения доходов населения и роста безработицы» [4].

Эти данные полностью совпадают с характеристиками, представленными в табл. 1 (гр. 2). И, в соответствии с выявленными нами возможными действиями девелопера (показаны в гр. 3 табл. 1), следует определиться с рыночной стратегией, видами строящегося жилья и выбираемых новых проектов.

В такой ситуации для успешной деятельности очень важно проводить обоснованный отбор девелоперских проектов для обеспечения экономических показателей деятельности девелопера в соответствии с выбранной стратегией поведения на первичном рынке жилья. Не учёт объективных условий рынка может привести к снижению продаж, убыткам, и даже банкротству девелопера.

При планировании того, каким образом компания собирается конкурировать на рынке, необходимо определиться с тем, какая из базовых стратегий ляжет в основу разрабатываемой ею рыночной стратегии. Согласно Майклу Портеру, существует три базовые стратегии [5]:

• >    стратегия минимизации издержек;

• >    стратегия дифференцирования;

• >    стратегия фокусирования.

Обычно поиском проектов и их предварительным отбором занимается департамент инвестиций девелоперской организации. На основе экспертной оценки специалисты департамента сразу отсеивают проекты, не подходящие по определенным параметрам: соответствие утвержденной стратегии. Но и после такого предварительного отбора остается довольно много потенциальных проектов, часто несколько десятков, которые нужно сравнивать по различным финансовым и нефинансовым показателям. По этим проектам команда спонсора проекта на этапе инициации (руководителя департамента инвестиций) формирует экономическую модель проекта (предварительный проект бюджета) [6].

При выборе проектов недвижимости рекомендуется руководствоваться следующими критериями [7]:

• а)    минимально оставшимся сроком реализации проекта;

• б)    наименьшим сроком его экспозиции на рынке после завершения;

• в)    максимальной доходностью.

Выбор именно этих критериев обусловлен рядом причин: «минимально оставшийся срок реализации» проекта и «наименьший срок его экспозиции после завершения» будет способствовать ускорению оборота денежных средств. Чем меньше мы пользуемся заемными средствами, тем меньше процентов по нему выплачиваем. А в случае успешной реализации проекта у нас автоматически повышаются шансы на привлечение более дешевых денег, так как в условиях кризиса и/или неопределенности мы демонстрируем нашу способность выполнять взятые на себя обязательства. Это очень высоко ценится кредитными организациями. Использование критерия «максимальная доходность» обусловлено безболезненной возможностью согласиться на привлечение кредита под высокий процент. Здесь нужно забыть про сверхдоходы, так как наша цель – зарекомендовать себя надежным заемщиком и получить доступ к дешевым деньгам [7].

Девелоперы, использующие стратегию дифференциации при выборе проектов, должны руководствоваться следующими критериями проекта, с помощью которых смогут отобрать проекты, соответствующие этой стратегии:

– отдаленность от центра;

– доступность инфраструктуры;

–экологичность;

– архитектурная уникальность;

– цена конечного продукта.

Данные критерии были сформированы нами путем систематизации параметров позирования своих объектов девелоперами, применяющими стратегию дифференциации.

Для стратегии низких затрат главным критерием выбора проекта является конечная цена, по которым он имеет преимущество перед конкурентами. Они не могут выбрать иной проект, который лишит их главного преимущества, – низких цен.

Компании, которые используют стратегию фокусирования, должны выбирать проекты в рамках своей ниши. Существует две основные формы применения стратегии фокусирования [5]:

• V    на дифференциации;

• V    на издержках.

При стратегии фокусирования на издержках, главным критерием является себестоимость, как было сказано выше. А при стратегии фокусирования на дифференциации используется те же критерии, что для стратегии дифференциации.

Например, при стратегии фокусировании на рынке элитного жилья необходимо ориентироваться на следующие характеристики объекта [8]:

• •    местоположение – центр или субцентр; хорошее окружение; социальная однородность, престижность;

• •    экологическое благополучие района, близость лесов и водоемов;

• •    хорошая транспортная доступность;

• •    архитектурное своеобразие;

• •    территориальная обособленность, наличие огороженной придомовой территории с бассейном, парковыми и спортивными объектами;

• •    вид домостроения – кирпичный или каркасно-кирпичный дом;

• •    внешняя отделка – лицевой кирпич, декоративная фасадная плитка или штукатурка;

• •    высота дома – 6–9 этажей;

• •    количество квартир на площадке – не больше двух;

• •    площадь квартир – от 200–250 кв. м. или по формуле 50 кв. м на человека плюс 50 кв. м общей площади;

• •    оригинальные планировочные решения или их возможность;

• •    развитая инфраструктура;

• •    современные технические решения инженерных систем;

• •    безопасность: профессиональная охрана, видеонаблюдение;

• •    хорошая отделка помещений общего пользования (входы, лестничные клетки);

• •    управление – профессиональная управляющая компания;

• •    парковка – 100 процентная обеспеченность.

Таким образом, можно сделать вывод, что объективная цикличность экономики предполагает определенные правила и стратегии поведения девелоперов на каждом рынке. И в зависимости от фазы экономического цикла или типа рынка недвижимости, девелоперы должны применять конкретные стратегии и выбирать соответствующие девелоперские проекты, критерии выбора которых мы попытались обобщить и привести в настоящей статье.

Стратегия дифференциации, например, требует отбора проектов, которые обеспечивают дифференциацию, а стратегия низких затрат требует выбирать проекты, которые обеспечивают низкие цены по рынку. Стратегия фокусирования в рамках своей ниши требует отбора проектов по стратегии дифференциации или низких издержек.