Реорганизация технологии и порядка проведения ипотечных сделок

Как известно, экономические кризисы в первую очередь бьют по банковской сфере. И главная проблема тут – недостаток ликвидности и отсутствие дешевых и «длинных» денег. В период кризиса большинство банков начинают более жестко вести бизнес, кроме того кризис способствует завоеванию новых стратегических преимуществ [2, 4].

Разработка схемы проведения ипотечной сделки в ПАО «ВТБ 24»

Структурно центр ипотечного кредитования делится на две части: фронт – линия и БЭК-зона. Фронт – линия,под руководством начальника ОИК, занимается привлечением клиентов, работой с застройщиками и риэлторами, организацией и проведением пиар-акций и кампаний, участием в выставках и тематических конференциях,

проведением презентаций и в конечном счете сбором заявок на ипотечные продукты. Кредитные аналитики в составе этого же отдела следят за качеством портфеля, взвешивая риски в соответствии с текущими экономическими ситуациями [3].

БЭК-линия, под руководством начальника ОЗиСИС занимается оформлением ипотечных сделок привлеченных клиентов и дальнейшим сопровождением ипотечного портфеля.

В их задачи входит оформление договоров по принятым положительным решениям, контроль соблюдения заемщиками обязательств по заключенным договорам (в частности, контроль наличия действующего договора комплексного ипотечного страхования), оформление сделок с клиентамив федеральной регистрационной службе, подготовка и выдача закладных после погашения ипотечных обязательств (рисуно к 1) .

Схема проведения ипотечной сделки в ПАО «ВТБ 24»представлена на рисунке 2.

Собственник объекта недвижимости должен отвечать следующим требованиям:

• 1.    Продавец –физическое лицо: должно быть дееспособным; быть не ограниченным в возможностях самостоятельного принятия решения; не состоять на учете в психо-неврологическом (ПНД) и наркологическом диспансерах (НД); право собственности продавца должно отвечать требованиям, предъявляемым Банком к объектам недвижимости, приобретаемым с использованием кредитных средств; в случае, когда продавцом квартиры выступает нерезидент (иностранный гражданин) представляется нотариально-удостоверенный перевод необходимых для сделки документов (паспорт, свидетельство о заключении брака и т. д.);

• 2.    Продавец –юридическое лицо:

на сделке обязательно присутствие квалифицированного переводчика со всеми необходимыми документами (в том числе документами, подтверждающими наличие высшего лингвистического (филологического) образования) либо написанное собственноручно продавцом заявление о свободном владении русским языком и отказе от услуг переводчика.

─ Быть зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством;

─ Единоличный исполнительный орган юридического лица должен обладать необходимыми полномочиями и быть избранным в соответствие с учредительными документами юридического лица;

─ Предоставляются дополнительные документы в соответствии с требованием Банка.

Право собственности на объект недвижимости (предмет ипотеки) должно отвечать следующим требованиям: законности (право собственности на Объект недвижимости (Предмет ипотеки) должно быть подтверждено документами, оформленными в соответствии с Действующим законодательством, копии которых в обязательном порядке предоставляются в Банк); отсутствие обременений права собственности на Объект недвижимости (Предмет ипотеки) (залог, рента, найм и т. д.) на момент государственной регистрации залога (ипотеки) в пользу Банка; отсутствие правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования;

Отсутствие иных прав и претензий третьих лиц на Объект недвижимости (Предмет ипотеки), способных в дальнейшем повлечь ограничение или обременение права собственности Заемщика и / или права залога Банк.

Группа продаж ипотечных кредитов Mortgage sales group

Группа заключения сделок Transaction team

Группа кредитного анализа Credit Analysis Group

Группа сопровождения сделок Transaction Support Group

Рисунок 1. Структура центра ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24»

Figure 1.Structure of the center of mortgage lending in PJSC VTB 24

Документы, представляемые в Банк и Страховую компанию: Правоустанавливающие документы. Кадастровый паспорт, выданный органом, осуществляющим инвентаризационный учет (включая копию поэтажного плана квартиры и экспликацию). Выписка из домовой книги или иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу Объекта недвижимости, выданные уполномоченным органом не более 1 месяца назад. Финансово-лицевой счет (характеристика жилого помещения), выданная уполномоченным органом не боле 1 месяца назад. Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства (необходима при условии, что наследство или дарение было оформлено до 01.01.2006 г., однако отношении дарения это распространяется только при условии, что между дарителем и одаряемым имеется близкое родство).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Объекта (все страницы включая незаполненные). Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение.

Документы по объекту недвижимости приобретаемого в собственность несовершеннолетнего по решению органов опеки и попечительства (копии правоустанавливающих документов, выписка из домовой книги).

Архивная выписка из домовой книги, содержащей сведения обо всех лицах, зарегистрированных и снятых с регистрационного учета по адресу Объекта недвижимости с момента постройки дома – в случае если Объект недвижимости был приобретен в собственность в порядке приватизации (по дополнительному запросу).

Нотариально удостоверенное согласие супруги(а) на продажу квартиры, копию паспорта супруги(а) и копию свидетельства о заключении брака – в случае если право собственности на Объект недвижимости было приобретено в браке. Дополнительные документы (по запросу после анализа представленного пакета документов на объект).

Заемщик получил одобрение Банка о кредитовании

Заемщик осуществляет поиск недвижимости (самостоятельно или с риэлтором)

Заемщик осуществляет сбор документов нанедвижимость (самостоятельно или с риэлтором)

Заемщик представляет пакет документов нанедвижимость в Банк и Страховую компанию

Банк рассматривает пакет документов нанедвижимость

Банк заказывает Отчет об оценке недвижимости

День сделки назначается после одобренияОбъекта

Решение Банкадействует 4 месяца

Должно быть 2 одобрения: Банка и Страховой компании

Специальные предложения Партнеров размещены насайте Банка

Оценка осуществляется за счет Банка

Заемщик оформляет договор страхования в выбранной компании день сделки

Банк назначает

Заемщик подписывает кредитный договор идоговор купли-продажи

Стороны подаютв ФРС на регистрациюдоговор купли-продажи и закладную

Банк предоставляет кредитные средства Заемщику

При необходимости Заемщик заключает договор аренды банковского сейфа

При необходимости сотрудникБанка присутствует при подаче окументов на регистрацию

Банк перечисляетденьги после регистрации сделки или открывает доступ к сейфу

3 вида риска: жизнь и здоровье, утраты права собственности, имущества

Рисунок 2. Схема проведения ипотечной сделки в ПАО «ВТБ 24»

Figure 2. The scheme of carrying out the mortgage transaction in PJSC VTB 24

Заключение

Действующая схема ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24» обладает достоинствами и недостатками.

Достоинства: высокий уровень специализации, позволяющий избегать операционных рисков, высокий уровень ответственности, позволяющий выявить и устранить «слабые звенья» структуры, высокий уровень персональной ответственности, четкие, узкие, немногочисленные задачи, позволяющие выполнять их качественно и в срок.

Недостатки: низкий уровень взаимозаменяемости, вытекающий из высокой специализации, создающий предпосылки для проблем при отсутствии по разным причинам одного из звеньев цепочки, низкий уровень вовлеченности отделов сопровождения в задачи по продажам ввиду отсутствия таких задач в системе премирования.