Риски кредитования жилищного строительства

Все риски кредитования жилищного строительства можно разделить на четыре блока: кредитные риски, рыночные риски, риски внешних факторов, строительные риски.

Кредитные риски, свойственные любому виду кредитования, присутствуют, безусловно, и при кредитовании строительства жилья. Соответственно методы контроля и управления подобными рисками при кредитовании строительства идентичны процедурам, которые должен осуществлять банк при выдаче любых других видов кредитов. Рыночные риски - это риски, связанные с качеством маркетинговых исследований, производимых на предварительном этапе подготовки проектов жилищного строительства. При анализе рыночных рисков, помимо анализа уровня спроса, необходимо также провести качественное исследование рынка на предмет обнаружения возможности появления на нем каких-либо других проектов, которые могут конкурировать с данным проектом. Таким образом, для снижения рыночных рисков при кредитовании проектов жилищного строительства необходим качественный маркетинговый анализ текущего спроса и предложения, а также возможностей их изменения по мере реализации проекта.

К рискам внешних факторов, помимо форс-мажорных обстоятельств, можно отнести, например:

• •    ухудшение состояния площадки, грунта и т.п.;

• •    внезапные изменения в условиях ведения бизнеса;

• •    банкротство партнеров.

Строительные риски, в свою очередь, можно подразделить на четыре группы:     юридические,     экономические,     управленческие, технологические.

Существенным фактором является качественная оценка правовой и договорной стороны взаимодействия между различными субъектами проекта.

К строительным экономическим рискам можно отнести риски, связанные с качеством экономических расчетов по проекту.

Среди основных экономических рисков при кредитовании строительства жилья можно отметить следующие:

• •    занижение оценки строительных и проектных затрат;

• •    непредвиденное увеличение затрат;

• •    нецелевое использование средств;

• •    недостаточный объем резервирования средств для непредвиденных расходов;

• •    недостаток у заемщика собственных и/или привлеченных средств для завершения проекта.

Еще одним видом специфических проблем, с которыми может столкнуться банк при кредитовании строительства, в том числе жилищного, являются управленческие риски.

Специфическими рисками при кредитовании жилищного строительства являются так называемые технологические риски, к которым, в частности, можно отнести:

• •    низкое качество проектных разработок;

• •    низкое качество материалов и технологий;

• •    низкая квалификация подрядчиков;

• •    банкротство подрядчиков;

• •    отсутствие у подрядчиков необходимых материалов.

Методы управления и в конечном счете снижения подобных рисков, как и в предыдущих случаях, заключаются в том, чтобы определить и адекватно проанализировать, по возможности с привлечением соответствующих специалистов и экспертов, потенциальные проблемы, связанные с качеством разработки технических условий проекта, строительных материалов, которые планируется использовать при реализации проекта, используемыми технологиями и т.п.

В то же время, для того чтобы обезопасить процесс реализации проекта от проблем, связанных, например, с банкротством подрядчиков или отсутствием у них необходимых материалов, целесообразно иметь проверенную информацию об иных подрядчиках и поставщиках материалов, которых можно было бы привлечь в случае, если такая необходимость возникнет. Поэтому при анализе перечня подрядных организаций и поставщиков материалов, которые компания-заемщик планирует привлекать при реализации проекта, целесообразно предусмотреть подобного рода «запасной» вариант