Роль земельно-имущественных отношений в развитии сельских территорий

сельскохозяйственных предприятий и приватизации сельскохозяйственных угодий, существенно усложнили использования земли как объекта ипотечных отношений в сельском хозяйстве. Сдерживает процесс формирования земельных участков для передачи их в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств высокая стоимость землеустроительных, кадастровых и иных работ.

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует выделить: неразвитость институциональной инфраструктуры земельноипотечного рынка; отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств; проблема передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям. Не менее важными проблемами, сдерживающими развитие залога земель сельскохозяйственного назначения являются: нестабильность финансового состояния сельхозтоваропроизводителей; недостаточный учет специфики залога земель сельскохозяйственного назначения, вытекающего из особенностей воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве; невысокая доля сельскохозяйственных земель , находящихся в собственности; игнорирование рентной составляющей ипотечных отношений; недостаточное понимание значения оценки земли как объекта недвижимости и ее роли для развития ипотечных отношений в аграрном секторе; отсутствие массового сформированного предмета залога – земельных участков; недопонимание связи между залогом земли и рынком земель сельскохозяйственного назначения, неразвитость рынка сельхозземель и, как следствие, их низкая ликвидность; недооценка взаимозависимости и взаимообусловленности рыночных и залоговых цен на землю в аграрном секторе, несовершенство механизма оценки рыночной стоимости; длительная и дорогостоящая процедура оформления права собственности на земельные участки; неопределенность существующего порядка обращения взыскания на заложенный земельный участок; отсутствие комплексной информации о качественных характеристиках земель .

Все это требует теоретического переосмысления роли, места и значения земельно-ипотечных отношений в развитии сельскохозяйственного производства и сельских территорий, а также обуславливает необходимость совершенствования практических подходов по внедрению ипотечного механизма в сельское хозяйство. Необходимо четко определить задачи, которые ипотека должна выполнять в сельском хозяйстве.

Наиболее сложными в земельно-ипотечных отношениях является вопрос о земельных долях в составе коллективных хозяйств. В настоящее время сельскохозяйственные организации осуществляют производство на землях, находящихся в их собственности, арендуемых у собственников, переданных на праве пользования, а также на землях фонда перераспределения и невостребованных земельных участков. Пространственную основу для ипотечного кредитования под залог земли составляют земельные участки, находящиеся в частной собственности или долгосрочной аренде, поставленные на кадастровый учет и прошедшие регистрацию в установленном законом порядке. Определяющим условием становления и развития системы земельно-ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения является наличие надлежащим образом сформированных, оформленных и зарегистрированных земельных участков. Не менее важное обстоятельство, осложняющее пространственную базу ипотечного кредитования под залог земли, – большое число владельцев частных земель.

По разным причинам у значительного количества потенциальных заемщиков право собственности на используемые ими земельные участки надлежащим образом не оформлено, что является следствием особенностей приватизации сельскохозяйственных земель, породивших в последствии проблемы не только с земельными долями, но и с земельными участками, переданными на начальном этапе земельной реформы в собственность гражданам и юридическим лицам. На сегодняшний день в соответствии с требованиями законодательства оформлено немногим более 10% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель . Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс: доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 64,5%, а подавляющее число собственников этой недвижимости лишено возможности распоряжаться ею , поскольку у него отсутствуют документы, подтверждающие право собственности.

Становление системы земельно-ипотечного кредитования сдерживается не только отсутствием на рынке недвижимости массово сформированного объекта потенциального залога – собственно земельного участка, но и в большинстве случаев незначительной их площадью. Сформировавшийся за годы земельной реформы круг номинальных собственников (владельцев земельных долей) располагает средней площадью землевладения, не превышающей 3 га. У большинства других представителей малого агробизнеса (крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей) средняя площадь находящихся в их собственности земельных участков составляет чуть более 170 га, вследствие чего их залоговый потенциал настолько мал, что делает для них земельную ипотеку мало привлекательной из-за незначительных сумм кредита. Для того чтобы земля стала гарантом инвестиций и условием их привлечения, необходимо создать организационные и экономические условия по вовлечению земли как объекта недвижимости в рыночный оборот.

По данным Роснедвижимости, к началу 2007г. распределение земель сельскохозяйственного назначения складывалось следующим образом: в частной собственности находилось 126,2 млн. га (31,2 % площади категории), в том числе, в собственности граждан – 120,3 млн. га (95,3%), в собственности юридических лиц – 5,7 млн. га (1,4%).

Нельзя считать юридически сформировавшейся и частную земельную собственность граждан, поскольку находящиеся в их, якобы, собственности земли на 91,5% (110,1 млн. га) представляют собой условные земельные доли. К настоящему времени из 12 млн. собственников земельных долей государственную регистрацию прав прошли всего лишь 1,4 млн. В натуре выделено 18 млн. га или немногим более 16% от общей площади земель , находящихся в общей долевой собственности. Использование остальных земельных долей осуществляется сельскохозяйственными организациями на правах аренды, в том числе: с государственной регистрацией договоров – 13% (14 млн. га), без государственной регистрации договоров составленных в простой письменной форме - около 50% (54 млн. га) и на правах представительства (невостребованные земельные доли) – 21% (24 млн. га). Это означает, что большая часть земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не может находиться в обороте, поскольку земельная собственность в сельских территориях не выделена и фактически не оформлена.

Из используемых сельскохозяйственными организациями сельскохозяйственных угодий в их собственности, как юридических лиц, находится лишь 0,6%, около 83% арендуется у собственников земельных долей, 0,4% арендуется у иных юридических лиц и 16% взятые в аренду или постоянное (бессрочное) пользование государственных и муниципальных земель . Это означает, что практически у основных сельскохозяйственных товаропроизводителей землепользование как индивидуализированный и юридически территориально оформленный земельноимущественный комплекс как объект земельного и имущественного права отсутствует. Если до реформы каждое сельскохозяйственное предприятие имело единое, юридически и территориально оформленное землепользование, то сейчас в составе одной сельскохозяйственной организации находится в среднем более трехсот владельцев земельных долей, а в отдельных хозяйствах – нередко до тысячи и более. Причем, в своей основной массе, как уже отмечалось, земельная доля продолжает оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. В результате складывается сложная и неэффективная система земельных отношений связанных как с использованием сельскохозяйственных земель, так и с их оборотом.

В настоящее время, когда приступили к реализации программы развития сельского хозяйства и продовольственных рынков, в отношении земельных долей нельзя обойтись очередными поправками к закону в направлении удешевления и ускорения процедур их выделения в земельные участки и включения их в оборот недвижимости. По нашему мнению, прежде надо рассмотреть несколько других вопросов, существенных для сельскохозяйственного производства, сельских территорий и сельского населения.

Во-первых, земельные доли – имущество особого рода, они существенно отличаются от долей в собственности, с которой традиционно имеет дело гражданское законодательство:

• -    право собственности на земельные доли получено бесплатно, тогда как гражданское исходит из компенсированного возникновения права на имущество;

• -    нет юридически оформленного конкретного объекта, т.е. земельного участка, переданного в общую долевую собственность ;

• -    законодательно установленный широкий круг прав владельцев этой, по сути, виртуальной собственности – земельной доли;

• -    отсутствие учетных данных, реально отражающих состояние с движением и наличием на определенные даты числа «дееспособных» земельных долей, подтвержденных свидетельствами, и формами их использования.

В связи с необходимостью развития земельноипотечных отношений в сельском хозяйстве эта проблема приобретает особое государственное значение. Для существенного увеличения потенциальной залоговой базы земель сельскохозяйственного назначения в первоочередном порядке необходимо решить следующие основные задачи:

• •    определить направление преобразования земельных долей в реальные объекты собственности и создания условий для активизации процесса оформления земельных участков в собственность субъектов предпринимательской деятельности в АПК;

• •    осуществить концентрацию земельных долей у дееспособных собственников, одновременно сократив число собственников земельных долей с 11,9 до 2-3 млн., что позволит при ипотеке оперировать гораздо большими по площади юридически чистыми земельными участками. Собственники земельных участков, сформированных из земельных долей,

получат юридическую возможность распоряжаться принадлежащими им земельными участками;

• •    выявить бесхозные земельные доли для формирования из них муниципальных фондов с целью последующей продажи или передачи в аренду сформированных из фондов земельных участков сельскохозяйственными             организациями,

крестьянским (фермерским) хозяйствам, личным подсобным хозяйствам для увеличения площади землепользования и развития производства;

• •    создать на межхозяйственном уровне

территориальные предпосылки для последующего увеличения площади землепользовании крестьянских (фермерских), личных подсобных хозяйств, а также консолидации землепользовании указанных субъектов агробизнеса в целях кооперации для совместного инженерного обустройства территории и ведения ими хозяйственной деятельности;

• •    восстановить систему учета сельскохозяйственных угодий по их культуртехническому состоянию и признакам, влияющим на плодородие;

• •    внедрить технологии и методы проведения территориального землеустройства, позволяющие существенно сократить финансовые и трудовые

затраты на его проведение, что активизирует и побудит как собственников земельных участков, так и собственников земельных долей надлежащим образом оформить право собственности на принадлежащую им недвижимость ;

• •    формализовать требования к объектам сельскохозяйственной недвижимости, которые рассматриваются в качестве предмета ипотеки, провести стандартизацию и сертификацию земельных участков;

• •    усовершенствовать методологию оценки земельных ресурсов как предмета ипотеки (залога), кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на них;

• •    создать информационную базу о земельных участках обремененных сервитутом и имеющих ограничения по использованию ;

• •    создать условия для развития конкуренции на рынке землеустроительных услуг, что позволит оптимизировать затраты на проведение работ по межеванию и техническому описанию земельных участков и иных объектов недвижимости, подготовке документации, необходимой для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав;

• •    создать организационно-экономические условия государственной поддержки института земельноипотечного кредитования и его информационноконсультационного обеспечения.

Результативность управления ипотечными кредитами, оперативность и качество принимаемых по ним решений во многом зависят от наличия, полноты и достоверности информации об использовании, состоянии и качественных характеристиках находящегося в ипотеке земельного участка. Как показывает практика, для того чтобы объективно оценить возможную ликвидную стоимость земельного участка и осуществлять контроль за его использованием и состоянием в период нахождения его в залоге, необходимы сведения о его качественных характеристиках. Действующая система земельного кадастра учет характеристик качественного состояния земельных участков не проводит, а показатели качественного состояния сельскохозяйственных угодий, учет которых осуществлялся в дореформенные годы, устарели и требуют уточнения.

Процедура формирования земельных участков (межевание, постановка на кадастровый учет и т.д.) и оформления права собственности на них связаны со значительными временными, организационными и финансовыми затратами. Нередко затраты на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка превышают его номинальную стоимость . Отчасти по этой причине большинство представителей малого агробизнеса не инициируют процесс расширения своих земельных владений.

Для проведения операций с земельными участками необходима полная информация о всех сервитутах и ограничениях их использования. Однако практика показывает, что эти показатели в документах о правах на землю отсутствуют. Как правило, это является следствием отсутствия какой-либо систематизированной информации о наличие на территориях административно-территориальных образований земельных участков, обремененных сервитутом или имеющих ограничения по использованию. Получение этой информации в процессе межевания земельных участков ведет к удорожанию землеустроительных работ и увеличению сроков их производства.

Основным механизмом, с помощью которого можно технически и юридически грамотно и экономически обоснованно разрешить большинство накопившихся в сельскохозяйственном землепользовании вопросов, является землеустройство земель сельскохозяйственного назначения и сельских территорий в комплексе с полномасштабной инвентаризацией, которые могут быть осуществлены на основе как федеральных, так и региональных целевых программ.

Целевыми программными задачами формирования системы землеустроительного обеспечения являются:

• -    формирование земельных участков как объектов недвижимости, упорядочение и стабилизация имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними;

• -    разграничение земель по формам собственности;

• -    создание благоприятных земельнопространственных условий для развития земельной реформы и социально-экономического развития сельских территорий;

• -    вовлечение в интенсивный оборот неиспользуемых земель и консолидация земельных участков у эффективно хозяйствующих субъектов;

• -    сохранение и воспроизводство используемых в сельскохозяйственном производстве земельных и других природных ресурсов;

• -    стабилизация сельскохозяйственного землепользования и превращение земельных участков в активы сельскохозяйственных организаций;

• -    развитие социально-ориентированного рынка сельскохозяйственных земель и формирование их реальной стоимости;

• -    повышение эффективности государственного управления земельным фондом и контроля над использованием и охраной земель;

• -    повышение устойчивости развития сельских территорий.

Все перечисленное необходимо знать и учитывать при определении характера неизбежных в землепользовании сельхозорганизаций изменений и их социально-экономических последствий -социальных катаклизмов, возникающих при натуральных разделах земель ; и затрат, требующихся для проведения соответствующих операций.

К началу 2009 г. по данным статистики правом на земельную долю обладали 9,8 млн. человек, что в три раза больше числа работавших в 2008 г. на предприятиях системы министерства сельского хозяйства. Очевидно, что большая часть, если исходить из тенденций возрастного состава сельского населения это пенсионеры и их наследники, в том числе не живущие в деревне. В составе землепользований сельхозорганизаций около 70 млн. га сельскохозяйственных угодий. Значит, речь идет в основном об их земле, а значит и об их будущем, как крупных сельскохозяйственных товаропроизводителях.

Кроме того, нельзя не учитывать вопрос социального положения сельского населения, бывших и настоящих работников сельского хозяйства, владельцев свидетельств на земельную долю. Сейчас они равноправные совладельцы земли и имущества предприятий, связанные общей территорией и направлением развития производства. В зависимости от того, как будет решен вопрос оборота земельных долей, они, или станут наемными работниками крупного аграрно-промышленного капитала, или организаторами собственного производства, что подтверждается исследованиями ВНИОПТУСХ (табл.1) Как здесь разделится население, какой кто вариант примет – еще требуется изучить. Кроме того, необходимо ответить на вопрос каким должно быть соотношение крупного и мелкого товарного производства в России, их место в формировании продовольственного рынка.

Сельскохозяйственное землепользование тогда функционирует надежно, когда обеспечены следующие условия: четкая регламентация в области права собственности на земельные участки и его перехода; законодательно урегулирован порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной и других видов стоимости земельных участков; надежность информации о возможных направлениях дальнейшего использования земельного участка (разрешенного использования); возможность продажи земельных участков в связи с альтернативными способами разрешенного использования. И, как показал опыт земельных преобразований, формирование эффективного сельскохозяйственного землепользования не может обойтись без участия государства, поскольку в условиях переходного периода именно государство одновременно является организатором, регулятором и равноправным субъектом рыночных отношений, так как продолжает оставаться крупнейшим земельным собственником.

Таблица 1 – Владельцы земельных долей в Чердаклинском районе Ульяновской области (2009 г .)

Сельско хозяйственные организации	Число владельцев долей			m сЗ н о е ю к £ ^ m	s У 2 и S 5 Н g О « ® £ м о Ч у S § к ° "
	1^ о ^ S 2 G О С	из них не работают в хозяйстве
		CD m о ч У	m о   у ° и S б' Ю у 3 и
Петровское ( Путь к коммунизму )	330	304	92	30	4
Им . Ильича	330	банкрот	–	–	–
Заволжский	742	717	96	49	24
Белоярский	67	45	67	34	12
Россия	678	670	98	8	–
Красная звезда	385	345	89	55	15
Дружба	513	491	95	32	11
Заря	325	308	95	25	8
Красноярский	1013	1009	99	4	-
Енганаевский	441	424	96	22	5
Алга	444	389	87	73	18
40 лет Октября	798	772	97	28	2
Им . Мичурина	510	банкрот	–	–	–
Им . Калинина	893	банкрот	–	–	–
Память Ильича	1037	банкрот	–	–	–
Возрождение	243	банкрот	–	–	–
Озерки	1116	1024	92	113	21
Им . Ульянова	587	банкрот	–	–	–
12 лет Октября	433	банкрот	–	–	–
Чердаклинский	596	522	87	85	11

Практика зарубежных развитых стран показывает стремление к укрупнению товарных хозяйств. В перспективном плане развития СШ А через 10-15 лет основу товарного производства составят 50 тыс. крупных сельскохозяйственных организаций (столько было колхозов и совхозов в СССР). Именно они насытят продовольствием рынки этой страны. Это приводит к выводу, что в России на переходном этапе реальные возможности достижения этой цели на уровне крупных и мелких хозяйств несоизмеримы. Поэтому эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения может быть в первую очередь обеспечено в более надежной форме именно в этой категории землевладений за счет большей консолидации земельных и иных ресурсов, что находит свое подтверждение и в результатах Всероссийской сельскохозяйственной переписи. Согласно ее итогам, в настоящее время в пользовании крупных и средних сельскохозяйственных организаций на различном праве находится 63,9% всех сельскохозяйственных угодий, малых предприятий – 14,6%, крестьянских (фермерских) хозяйств - 13,0%, индивидуальных предпринимателей – 1,5%, личных подсобных хозяйств граждан - 5,3%, некоммерческих объединений граждан – 0,5%. По тем же данным, основная масса предприятий и организаций, использующих землю для сельскохозяйственного производства, представлена сельскохозяйственными коммерческими организациями со средней площадью землепользования 6,8 тыс. га, в том числе сельскохозяйственных угодий - 2,3 тыс. га.

Рассматривая крупные и средние сельскохозяйственные предприятия как своего рода основные организующие структуры в общей системе землепользования, размеры их землепользования и состав земельных угодий должны удовлетворять как общим, так и частным интересам. Дело в том, что хозяйственная деятельность личных подсобных хозяйств населения в предыдущие годы была тесно связана и неотделима от предприятия, в котором это население работало. Личные подсобные хозяйства традиционно использовали базу этих предприятий, т.е. имело место определенное соединение производства в личных подсобных хозяйствах с коллективным, что, кстати, не исключал и А.В.Чаянов. Эта взаимосвязь будет сохраняться еще долгое время, во всяком случае, до тех пор , пока не сформируется эффективная система сельскохозяйственных потребительских и иных кооперативов.

Об устойчивом развитии сельских территорий. Для них в дореформенный период источником развития были колхозы и совхозы, которые как постоянные места работы, удерживали население сел и деревень, формировали для него производственную и социальную инфраструктуру. С 1992г. нет естественного прироста, за счет чего сельское население сократилось на 5 млн. человек. Компенсирована его численность за счет миграции и перевода городских поселений в сельские. Только за счет этого общая численность – 38,8 млн. в 1990г. сохранилась до настоящего времени, при коренной перемене социальной и демографической структуры населения, которая стала менее аграрной и приспособленной для сельскохозяйственного производства. Вопрос – какой деятельностью будут заниматься население и кто будет обрабатывать сельскохозяйственные угодья и как это все отзовется на продовольственных рынках и развитии сельской территории, предстоит еще исследовать . А без ответов на эти и другие вопросы решать проблему земельных долей будет очень сложно. Нельзя забывать, что сельскохозяйственные угодья – это основное природное богатство нашей страны, использовать которое государство должно стараться социально и экономически как можно для себя целесообразней и с учетом будущего.

Учитывая мировой опыт в интересах сохранения агроландшафтов, традиционной среды и образа жизни сельского сообщества, в решении продовольственного вопроса и социально ориентированного агарного производства мы предлагаем рассмотреть иную схему решения вопроса о земельных долях в контексте общей проблемы упорядочения землепользования в сельском хозяйстве России, восстановления и развития на этой основе высокопродуктивного сельского хозяйства и агропромышленного производства.

Одновременно необходимо:

– в каждом сельском районе (муниципальном образовании) определить сельхозорганизации, являющиеся (или бывшие) селообразующим источником рабочих мест, работающие с равной степенью интенсивности, а также сохранившие возможность (или имеющие необходимость) их восстановления, как производителей товарной продукции;

– провести инвентаризацию свидетельств о праве собственности на земельную долю и форм ее текущего использования владельцами;

– предусмотреть срок, в течение которого владельцы земельных долей могут решить вопрос о направлениях и формах использования своего права на земельную долю;

– определить по каждой сельскохозяйственной организации, способной (при определенных условиях) восстановить свое производство, необходимые площади и виды сельхозугодий;

– все выявленные после этого, как избыточные, земли независимо от их правового положения (включая невостребованные доли) зачислять в фонд перераспределения земель, владельцы свидетельств, желающие выделить земельную долю, получают участок из земель фонда перераспределения;

– превышение площади проектируемого для сельскохозяйственной организации землепользования над площадью оставшихся в ней земельных долей, оформляется ей в долгосрочную аренду (из фонда перераспределения, государственной или муниципальной земли), остающиеся в хозяйстве земельные доли выделяться в участки не должны;

– расходы, связанные с инвентаризацией и последующим землеустройством, затраты, связанные с землеустроительным оформлением реорганизованного берет на себя государство;

В результате может быть создана организационноземельная база для всей последующей работы по восстановлению и развитию сельскохозяйственного производства, обеспечивающая вовлечение пустующих земель в оборот (или перевод в другие категории и консервацию), восстановление сельскохозяйственного и нормального быта сельских территорий, упорядочение размеров и устойчивость землепользования.