Рынок ипотечного жилья после коронавирусной пандемии

Доступность жилья зависит от множества экономических параметров. Согласно официальной позиции Банка России, на момент 2021 года исчерпаны все финансовые меры, призванные сделать жилье проще для приобретения, хоть с целью перепродажи, хоть в качестве базового места проживания. Классический экономический фактор, как близость к работе, здесь значения уже не имеет, тем более что переход многих должностей на удаленный режим вносит свои коррективы. В настоящее время цены на недвижимость постоянно растут, ипотека тоже не становится легче, и дальнейшее развитие рынка жилья будет зависеть от ценовых колебаний и доходов населения. Ожидается риск масштабной стимуляции ипотечного кредитования, поскольку оно не подкреплено соответствующим ростом строительства. Так могут возникнуть риски возникновения неожиданных ценовых пузырей, что повлечет за собой долговую нагрузку населения.

На ранней фазе коронавирусной пандемии 2019 года рынок жилья был поддержан программой льготной ипотеки. Когда экономика начала активно восстанавливаться, предложение жилья всё ещё оставалась на прежнем уровне, но за ним последовал огромный спрос. Это повлекло за собой рост цен на первичном и вторичном рынках. В первом квартале 2021 года ценовой рост ускорился на 17,6% , что составило максимум за последние 10 лет.

В то же время цены на недвижимость растут, и располагаемые доходы населения продолжают падать. В первом квартале они упали на 3,6% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. Если же считать в номинальном выражении, не учитывая инфляцию и обязательные платежи, то денежные доходы, напротив, на 3% выросли, что порождает неразбериху на рынке жилья в плане ценообразования.

На сегодняшний день возможности финансовых рычагов практически нереализуемы. Ипотечная политика здесь мало что изменит: даже если увеличить средний срок новых кредитов до 20 лет и снизить ставку до 7%, то уже шестипроцентный рост цен на жилую недвижимость нивелирует это преимущество всего за полгода.

Из-за стремительного роста цен на недвижимость и снижения стандартов кредитования Банк России ужесточил регулирование ипотечных кредитов. Так, те из них, первичный взнос которых находился в окне от 15% до 20%, получат надбавку в виде коэффициента риска. Привлекательность кредита такого рода для банков резко снизится, а нагрузка на их капитал лишь вырастет. При этом рост долговой нагрузки заемщика ещё больше нагружает капитал банков. ЦБ намерен ужесточить регулирование после окончания программы льготной ипотеки в 6%. Её срок истекает в июле 2021 года, и решение о продлении пока не принято. При этом Центральный банк России заявлял, что данная программа в текущей форме перегревает рынок строительства [1]. Инфляция, аналогично ставке кредитования, тоже зависит от дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ.

Рост цен на жилье, который наблюдается сейчас в России, в большей мере связан с переходом на эскроу-счета, и уже после -с действием программы льготной ипотеки. Также на рост стоимости 1 кв. м повлияла курсовая разница, которая нашла отражение в стоимости строительных материалов.

В настоящее время ситуация ипотечного кредитования на первичном рынке увеличила долю кредитов с низким первоначальным взносом до 45%. Это вдвое больше чем до пандемии. Дальнейшее наращивание доли кредитов с низким первоначальным взносом угрожает финансовой стабильности рынка, потому что именно такие кредиты являются наиболее рискованными, ведь именно размер первоначального взноса отражает желание заемщика беречь средства.

В случае дальнейшего роста цен на жильё, а также дальнейшего ухудшения стандартов кредитования, Центральный банк России намерен рассмотреть вопрос о дальнейшем ужесточении ипотечной политики.

Аналогичную проблему подмечает Всемирный банк, выступивший с докладом про ситуацию на рынке. Согласно докладу, дальнейший рост цен на недвижимость при снижении реальных располагаемых доходов хозяйств приведёт к росту долговой нагрузки заёмщика по вновь выданным ипотечным кредитам [2].

Согласно данным Банка России, с начала пандемии было реструктурировано 11% от общего кредитного портфеля банков (на сумму более 7,4 трлн рублей в номинальном выражении), включая 14% от общего количества кредитов, выданных крупным корпоративным заемщикам, 15% от общего количества кредитов малому и среднему бизнесу и 4% кредитных договоров физических лиц. 64% от общего количества реструктурированных корпоративных кредитов пришлось на три сектора - на нефтегазовую отрасль, на строительство и недвижимость и на металлургию.

Почти половина от общего количества реструктурированных кредитов малому и среднему бизнесу пришлась на предприятия в сфере недвижимости и строитель- ства, 15% - на торговые предприятия и 7% - на предприятия гостиничного бизнеса и общественного питания, то есть на отрасли, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии.

Эксперты международного финансового института отмечают, что в настоящее время ожидается принятие решения правительства о новом продлении программы льготной ипотеки. Существует вероятность, что она будет по большей части прекращена, и продолжится только в нескольких российских регионах с низким уровнем спроса.

Причина проблемы лежит в психологии покупателя, которая в кризисный период традиционно побуждает его защищать вложения путем покупки недвижимости. Пока виден один способ исправить ситуацию: поднять предложение жилья, тем более что пока не введены никакие ограничения, которые могли бы помешать продавцам это сделать. Кроме того, ожидается умеренный рост доходов на уровне 1-2%, за счет роста зарплат, вызванного дефицитом предложения на рынке труда, а также индексации социальных пособий [3].

При этом взять ипотеку сейчас может человек с низкими доходами, даже с зарплатой ниже среднего значения по стране. Это будет ипотека на покупку малогабаритной квартиры, на вторичном региональном рынке, или с использованием имеющегося жилья, которое засчитывается в пользу первоначального взноса. Сейчас ипотека есть у каждого 20го низкооплачиваемого россиянина, что на самом деле довольно много. Выплачивают кредиты такие заемщики почти так же хорошо, как и состоятельные покупатели. Поэтому ожидается дальнейший рост ипотеки, потенциально взрывной. В перспективе, доля ипотеки в ВВП с текущих 10% может вырасти до 25% всего за 15 лет. Рост спроса простимулирует застройщиков активнее начинать новые проекты, и это приведет к стабилизации цен.

Кроме того, доступность ипотеки не следует рассматривать только лишь с позиции реальных располагаемых доходов населения, потому что данные цифры включают доходы пенсионеров и платежи за гашение уже имеющихся кредитов. На деле доступность ипотеки в России существенно выше. Если брать портрет рядового ипотечника, как человека относительно молодого и не имеющего незакрытых кредитов, то главным статистическим фактором в прогнозировании доступности ипо- теки

выступает динамика номинальных зарплат, которая растёт [4]. Также, способность отдельно взятого заёмщика выплачивать ипотеку с годами увеличивается по мере того, как он сам растёт как специалист, что отражается на его доходах в лучшую сторону. Поэтому перспективы роста ипотечной заинтересованности выглядят в целом благожелательно.