Рынок недвижимого имущества: общая характеристика, новые объекты недвижимости, круг субъектов посреднической деятельности

жизни россиян, но недостаточно отраженных в российском законодательстве. Такая участь не миновала и отечественный рынок недвижимости. Глобальные системные изменения, наблюдаемые в отечественной экономике, обусловлены также негативными явлениями, включающими последовательно наступающие долговременные последствия закончившейся пандемии вируса COVID-19, многолетним снижением уровня жизни основной части населения нашей страны.

Перечисленные факторы оказывают существенное влияние практически на все сферы жизни общества. Так, на рынке первичного жилья значительно сократилось количество покупателей квартир, особенно в премиум-сегменте, которые могут позволить себе приобретение жилья без использования заемных денежных средств по ипотечной схеме. Косвенным последствием негативных явлений на рынке недвижимости в нашей стране стало снижение спроса на посреднические, юридические и иные услуги.

В то же время информационно-телекоммуникационные и многочисленные иные технологии в сочетании с правовыми, экономическими, организационными и другими факторами, воздействующими на участников рынка недвижимости, привели не только к изменению поведения субъектов экономической деятельности, но и к существенному расширению самого круга объектов недвижимого имущества.

Конечно, было бы неправильным не учитывать при этом последствия экономического кризиса и пандемии, а также связанного с нею комплекса других угроз и потребностей. Однако считаем, что не только и не столько они обусловили время возникновения и разнообразие новых объектов недвижимого имущества, поскольку об их появлении заявлялось задолго до начала пандемии и не в связи с экономическим кризисом (Lehavi, 2020). Появление ряда новых объектов недвижимости было предопределено в том числе получившей развитие в последнее время тенденцией разумной экономии и совместного потребления, что также объясняет формирование на рынке недвижимости принципиально новых объектов гражданских прав.

Объектами недвижимого имущества, новыми для отечественной экономики и юриспруденции и поэтому еще не изученными правоведами, не ставшими предметом судебных споров, но получившими более или менее широкое распространение в западных странах (особенно в США), являются следующие.

• 1.    Недвижимость с функцией (помимо владения и/или пользования объектом недвижимости), к которой относятся:

  • 1.1.    дома совместного проживания (коливинги); в период кризисов или экономического спада спрос на них ожидаемо возрастает, поскольку аренда таких объектов (квартир и жилых домов) позволяет существенно снизить расходы арендаторов;

  • 1.2.    дома с набором оборудования и услуг, включая бытовые, оздоровительные, медицинские и другие, например настоящий бум открытия домов престарелых в США.

• 2.    Коллективные офисы (коворкинги) – пользуются высоким спросом у сотрудников, работающих удаленно, а также у индивидуальных предпринимателей, самозанятых и коммерческих организаций, не имеющих финансовых возможностей или желания арендовать отдельное офисное помещение.

• 3.    Жилье с услугами медицинского персонала, спрос на которое фиксируется возле крупных медицинских центров, для временного проживания больных, выписанных из больницы, но нуждающихся в медицинском наблюдении, в том числе круглосуточном, а также сопровождающих их родственников и других лиц.

• 4.    Квартиры с возможностью полной самоизоляции, включающие в том числе индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире¹, т. е. новый вид городского люксового жилья, спрос на которое значительно увеличился в период пандемии.

• 5.    Здания со смешанной функцией:

  • 5.1.    объединяющие в себе только коливинг и коворкинг;

  • 5.2.    сложные объекты недвижимости, в которых арендаторам предоставляются также различные услуги, развлечения, в них расположены рестораны и другие службы сервиса; конечно, такой набор разнообразных функций предоставляется в современных квартирных комплексах, но стоимость их аренды (не говоря уже о цене их покупки) существенно выше стоимости аренды жилых помещений со смешанной функцией, позволяющих в них комфортно жить и работать.

• 6.    Склады с предоставлением услуг доставки, примерки товара и др.²

Приведенный перечень новых объектов недвижимого имущества носит неисчерпывающий характер и будет дополняться объектами гражданских прав, порождаемых самим рынком. При этом можно предположить, что формирование новых объектов и технологий их использования и управления будет отражать две противоположные тенденции:

• 1)    распространение представленных нами и других разнообразных форм совместного потребления;

• 2)    появление объектов жилой и нежилой недвижимости, технически и технологически позволяющих их владельцам иметь полную самоизоляцию, в основном в городских условиях, в том числе на случай пандемий, природных и техногенных катастроф, и при этом в максимальной степени удовлетворять индивидуальные запросы пользователей таких объектов.

Анализ правового режима новых объектов недвижимости затруднен из-за недостаточной ясности самого понятия «недвижимость» в российском гражданском праве. На условность юридического деления имущества на движимое и недвижимое, не всегда совпадающее с физической неподвижностью или подвижностью вещей, указывал еще Д.И. Мейер (2000: 160–161).

Несмотря на наличие легального определения недвижимости1, ее доктринальная дефиниция остается весьма дискуссионной, ее анализу посвящена обширная научная литература (Вит-рянский, 2018; Егоров, 2012; и др.). По мнению Е.А. Суханова, в процессе дальнейшего развития гражданского права следует предусмотреть в ГК РФ положение о том, что недвижимостью является земельный участок с находящимися на нем составными частями, лишенными «качеств отдельной, самостоятельной вещи» (Суханов, 2021: 20).

Применительно к новым объектам недвижимости данная концепция в случае изменения законодательства будет означать, что здания будут являться не недвижимостью, а только составной частью земельного участка. В свою очередь, аналогичную характеристику могут иметь некоторые новые объекты недвижимости (квартиры или офисные помещения совместного использования: коливинги и коворкинги) как составные части жилого или нежилого здания. В соответствии с действующим законодательством не исключено признание новых объектов гражданских прав как принадлежащих недвижимому имуществу, как его неотделимых улучшений или как составных частей сложной вещи в зависимости от их правовой и технической характеристики, а также степени взаимосвязи таких объектов между собой.

Анализ новых видов недвижимого имущества как объектов гражданских прав позволяет сделать вывод о комплексном характере каждого из них, включающий в себя сам объект недвижимости, а также неразрывно связанный с ним и его целевым назначением широкий перечень разнообразного оборудования, систем управления и контроля, другого движимого имущества и услуг. Представляется возможной тенденция дальнейшего и все более широкого включения не только индивидуального набора услуг и работ в предмет договоров аренды такой недвижимости, но и дополнительных функций, приобретаемых вместе с объектом недвижимого имущества (по аналогии с оставляемыми продавцом объекта недвижимости в большинстве случаев мебелью, оборудованием, а также по примеру умного дома).

С учетом объективного относительного отставания законодательного регулирования от возникновения и изменения новых видов отношений на рынке недвижимости представляется понятным положение, когда правовой режим новых объектов недвижимости не получил еще специального нормативно-правового закрепления. Отсутствует и судебная практика по разрешению споров по поводу оборота, пользования и управления такими объектами гражданских прав, накапливается опыт договорно-правовой регламентации отношений, связанных с их приобретением и использованием.

Потенциальными заказчиками информации о таких объектах и связанных с ними других услуг будут выступать инвесторы, владельцы и арендаторы таких объектов недвижимости, а также доверительные управляющие. Что и когда будут готовы предложить им специалисты, брокеры по недвижимости и другие участники данного рынка?

Рассмотренные нами новые объекты недвижимости потребуют от субъектов посреднической деятельности быстрой адаптации к новым технологиям, прежде всего информационным, знаний и умений в решении правовых, организационных, технических, технологических и других вопросов при подготовке и сопровождении сделок по реализации таких объектов и особенно по пользованию ими. Временная немногочисленность новых объектов недвижимости не освобождает посредников, юристов, оценщиков, аудиторов от изучения специфики их правового режима, от способности и готовности к постоянному повышению своей квалификации, в том числе к самообразованию. В связи с этим представляется интересной зарубежная практика создания программ обучения и технологий оценки брокерских услуг в сфере недвижимости по специально подготовленным и ориентированным на такое обучение алгоритмам (A learning-oriented decisionmaking process…, 2017).

В период с 1996 по 2002 г. действовало лицензирование риелторской деятельности1, обязывавшее риелторов не только повышать квалификацию, но и страховать гражданско-правовую ответственность перед клиентами. Однако с 2002 г. риелторская деятельность была исключена из перечня лицензируемых видов деятельности. В настоящее время в России отсутствуют специальные правовые нормы о данной деятельности, поэтому риелторы не несут обязанности повышать квалификацию и страховать свою ответственность. В силу этого основная регулятивная нагрузка ложится на индивидуальные правовые акты (договоры как с недвижимым имуществом, так и между риелторами и заказчиками их услуг), которые необходимо своевременно адаптировать к обороту новых объектов недвижимости.

В условиях возрастающей конкуренции в сфере оборота недвижимого имущества существенные преимущества получают субъекты посреднической деятельности, своевременно изучающие, внедряющие и использующие новейшие технологии продажи своих услуг, консультирующие клиентов по правовым и иным вопросам оборота, в том числе новых объектов недвижимости, готовые опережающими конкурентов темпами осваивать новые сегменты рынка услуг и передовые практики, улучшающие их работу с клиентами.

При этом значительно различаются объем нормативного материала и степень детализации правового регулирования отдельных видов предпринимательской деятельности, реализуемой путем оказания услуг на данном рынке. Трудно найти смежный с посредническим вид бизнеса на рынке недвижимого имущества (девелоперский, экспертный, оценочный, юридический, консультационный, информационный и т. п.), который бы имел столь же неопределенный правовой режим, как посредническая деятельность, особенно в части регламентации правового положения ее участников (риелторов, специалистов по недвижимости, брокеров, агентов, юристов). Это обусловливает актуальность вопросов, избранных нами в качестве предмета исследования.

Развернутое многоуровневое нормативно-правовое государственно-общественное регулирование посреднической деятельности используется в США и поэтому представляет интерес для ученых. Так, после получения государственной лицензии американский специалист по недвижимости должен периодически повышать квалификацию посредством непрерывного образования в профессиональных образовательных организациях.

С одной стороны, в США после получения лицензии от государства специалисты по недвижимости приобретают правовое положение самостоятельных субъектов посреднической деятельности, имеющих «общий» правовой статус предпринимателя. С другой стороны, они не обладают полной самостоятельностью на рынке недвижимости и находятся под наблюдением своего брокера по недвижимости, имеющего лицензию на управление собственным бизнесом в сфере недвижимости, технически работают на него, что позволяет сделать вывод об ограниченности их специального статуса.

Условия и порядок приобретения претендентом правового статуса брокера по недвижимости конкретизированы и различаются на уровне штата, а процедура получения лицензии брокера имеет алгоритм, максимально похожий на алгоритм получения лицензии специалиста по недвижимости. Так, брокером по недвижимости может стать только претендент, обладающий правовым статусом специалиста по недвижимости, проработавший определенный срок таким специалистом, прошедший обязательное обучение по усложненной программе в аккредитованном университете, сдавший государственный экзамен брокера и т. д. На данном этапе государственного контроля за деятельностью участников рынка недвижимости производится строгий отбор претендентов, что практически исключает получение государственной лицензии брокера по недвижимости неквалифицированными и/или недобросовестными специалистами, не говоря уже о лицах с судимостью за определенные преступления.

Из-за высокой стоимости объектов недвижимости, их особого значения для экономического положения и социальных условий жизни большинства участников гражданского оборота любой страны представляется очевидным признание как с экономической и социальной сторон, так и с правовой стороны важности функций, осуществляемых субъектами посреднической деятельности на рынке недвижимого имущества. При всех достоинствах и особенностях нормативного закрепления правового режима деятельности участников рынка недвижимости в различных национальных правовых системах представляется обоснованным вывод, что наиболее основательно и детально такой режим установлен именно в США. Он заслуживает особого внимания, поскольку содержит ценный опыт эффективного государственного регулирования исследуемого сегмента экономики при всех свойственных ему недостатках: использование противоречивой модели двухступенчатой иерархии агентов по недвижимости (специалистов и брокеров); соподчинение первых вторым при конкуренции их интересов; бюрократизация процедур и др.

Использование цифровых технологий обусловливает более высокие и строгие требования четкого и однозначного определения в нормативном порядке исходных понятий, в том числе в отношении как объектов недвижимого имущества (особенно новых), так и правового положения субъектов посреднической деятельности.