Рынок недвижимости архангельской области в период кризиса

Недвижимость в России все больше пользуется спросом. Объекты рынка недвижимости составляют до 80% национального богатства многих стран. Естественно, что мировые экономические процессы отрицательно отразились не только на экономике России в целом, но и на отдельно взятом регионе. Рассмотрим особенности рынка недвижимости Архангельской области в период кризиса.

Архангельская область – это край уникальной северной природы и изумительной красоты Белого моря. В настоящее время недвижимость Архангельской области представлена старым фондом и новостройками, а также загородными частными домами и дачами. Идет строительство объектов недвижимости разного назначения, а в перспективе намечено развитие нового Завокзального района. Ежегодно в столице региона строилось примерно 70 тыс., а в области – около 270 тыс. кв. м жилья.

В текущих рыночных условиях платежеспособные покупатели в большинстве своем уже давно решили свои жилищные проблемы на более низких ценовых уровнях, например, купив квартиру на ранних стадиях строительства. Настоящие сделки по большей части продиктованы необходимостью изменений, связанных с переменой семейного статуса, переселения родственников или отселения детей. По данным аналитиков, стоимость жилой недвижимости за прошедшие годы упала и продолжает падать [1]. Специалисты компании «Инвест-аудит» проанализировали цены в крупных городах России и пришли к выводу, что за 2015 год жилье этого сегмента подешевело в 80 случаях из 100 (таблица 1). В первую очередь это характерно для объектов старого фонда и квартир с малым метражом. Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение цен от 5 до 15% в зависимости от региона.

Таблица 1 – Изменение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости некоторых городов России, по данным компании «Инвестаудит»

Если проанализировать динамику изменения цен за последние пять лет в Архангельске по данным агентства недвижимости «Троицкий дом», то можно отметить снижение средней цены во всех районах города с 2012 года по настоящее время (таблица 2).

Таблица 2 – Динамика изменения цен на вторичном рынке Архангельска за последние пять лет [2]

*– данные представлены на 11 апреля 2016 года

На рынке вторичной недвижимости жители Архангельска ожидают, что стоимость квартир будет и в дальнейшем снижаться. В реальности же, как отмечают риелторы, жилье подешевело на 10-15 % по однокомнатным квартирам, по двухкомнатным – на 5-10 %, а по трехкомнатным квартирам – на 11 %. По мнению специалистов, если ситуация с экономикой, инфляцией и курсом рубля не изменится, то данная тенденция продолжится до конца 2016 года [3]. Объем новых проектов в сфере жилой недвижимости резко сократиться, а часть начатых проектов будет заморожена.

До недавнего времени сегмент загородной недвижимости в Архангельской области, как и везде, считался одним из перспективных. Стоимость загородного жилья в области была намного доступнее в сравнении, например, с Ленинградской областью, а ассортимент коттеджей, их качество и комфортабельность ничем не уступали Питерской или Московской недвижимости. Кроме того по региональной программе к 2016 году в нашей области предполагалось построить более 230 тыс. кв. м малоэтажного жилья за год. К 2020 году муниципальные службы обещали обеспечить инфраструктурой почти 500 участков, выделенных многодетным семьям под индивидуальное жилищное строительство [4]. В действительности же загородная недвижимость большую часть времени простаивает без использования, так как собственники загородных домов и коттеджей летом предпочитают отправиться в отпуск к морю. В период кризиса содержать такой объект становится чрезвычайно невыгодно, поскольку со временем он только потеряет в своей цене. Но с другой стороны, ценность земельного участка, на котором расположен объект, не уменьшится. Инвестиции в загородную недвижимость окупятся при стабилизации экономики, хотя и не скоро.

Северная столица считается экономически привлекательной для развития многих сфер бизнеса. В целом на тысячу горожан приходится всего около 80 кв. м торговых площадей, что свидетельствует об их дефиците и о перспективах развития этого типа недвижимости. Данный факт подтверждается исследованиями компании Colliers Internation [5]. Архангельск относится к городам с «нейтральным» потенциалом развития торговой недвижимости. Кроме Архангельска в эту группу входят такие города, как Мурманск и Барнаул. Крупные девелоперы оценили привлекательные условия локальных рынков в сетевом развитии торговых центров соответствующих городов. Так в Архангельске планируется открытие объекта «РИО». Открытие федеральных торговых сетей будет способствовать возникновению спроса на складские помещения. Однако на сегодняшний момент построенные складские помещения не отвечают современным требованиям арендатора и требуют, если не постройки новых комплексов, то реконструкции старых.

Область привлекает к себе довольно много специалистов, обучающихся и отдыхающих. Гостиницы в таких случаях не очень популярны, поэтому посетители нашего города пользуются съемными квартирами, осуществляя поиск вариантов в общедоступных базах, таких как АВИТО, ЦИАН и DMIR, не прибегая к услугам риэлторов. Порталы недвижимости во всемирной паутине предлагают всем желающим массу вариантов аренды жилья, в том числе и без посредников. Однако уровень проникновения Интернета в Архангельской области составляет всего 1,6 % против 27% в среднем по России [6]. Многие агентства не готовы в полной мере использовать интернет со всем его многообразием инструментов и средств. Кроме того, жители России по-прежнему при выборе недвижимости либо риэлтерского агентства в первую очередь ориентируются на рекомендации знакомых. Во время кризиса наблюдается максимальная вынужденная смена собственников и зачастую по семейным обстоятельствам. Только опытный консультант может предусмотреть все возможные варианты, касающиеся цены, срока, условий оплаты, и посоветовать выгодное компромиссное решение [7].

Таким образом, в результате проведенного анализа, мы выяснили, что область недостаточно обеспечена жилой и качественной коммерческой недвижимостью, прежде всего торговыми и складскими площадями. Кроме того, вторгшийся кризис вносит свои коррективы в развитие рынка недвижимости Архангельской области. Однако не стоит отчаиваться, а подготовится к новым переменам и возможностям.