Рынок недвижимости г. Ростова-на-Дону: итоги и перспективы

Рынок недвижимости – одна из существенных составляющих в экономике любой страны. Объекты рынка недвижимости составляют до 7080% национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок недвижимости может изучаться достаточно широко – от рынка страны в целом, далее – региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.

В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.

Анализ рынка можно разделить на два вида:

• -    общий анализ;

• -    специальный анализ.

В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.

Общий анализ рынка помогает решить следующие задачи:

• -    определиться с наиболее эффективным использованием объекта;

• -    обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;

• -    определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.

Специальный анализ базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта. В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:

• -    уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;

• -    цены на строительство;

• -    процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;

• -    продажи, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;

• -    количество предложений;

• -   уровень реализации объектов;

• -   степень недоиспользования;

• -    использование объектов до и после продажи.

Если говорить о современном состоянии рынка недвижимости в России, то следует отметить постоянный рост стоимости квадратного метра площади недвижимости, наиболее ярко это прослеживается в результате анализа стоимости квадратного метра жилой недвижимости как следует из рисунка 1.

Рисунок 1 - Средняя цена 1 кв. м. общей площади квартир на рынке жилья Российской Федерации по всем типам квартир, руб.

Рынок ростовской области демонстрирует сходную динамику. С января по октябрь 2014 года на территории Ростовской области введено в эксплуатацию 800500 кв. метров жилья эконом-класса. Это составляет 46,1% от общего объема жилых новостроек в регионе. Вместе с тем наибольший объем недорогого жилья был введен в эксплуатацию на территории Новочеркасска, Ростова-на-Дону, Батайске и Волгодонске. В целом же за весь 2014 год в регионе планируется построить 945 тыс. кв. метров жилья эконом-класса. Для сравнения общая площадь новостроек составит в регионе 2,3 млн. кв. метров.

На этом фоне средняя стоимость новых квартир, размещенных в базе портала «Росриэлт» и экспонируемых на территории Ростова-на-Дону составила в октябре 55 230 руб. за кв. м., что на 0,95% больше чем месяцем ранее. По сравнению с январем 2014 года стоимость данных квартир увеличилась на 4,51%, в то время как с аналогичного периода прошлого года цены увеличились на 4,69%.

В 2014 году на территории Ростовской области построили 2,3 млн. кв. метров жилья. Это на 9% больше чем годом ранее. За отчетный период сдано в эксплуатацию более 2,3 миллиона квадратных метров жилья, что на 9% больше, чем в 2013 году. По данному показателю Ростовская область входит в десятку лидеров среди регионов России, данные, иллюстрирующие ситуацию на рынке жилья Ростовской области представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на рыке жилья Ростовской области, руб.

Если большую часть 2014 года ситуация на рынке жилья Ростова-на-Дону была спокойной, то в последние несколько месяцев количество сделок значительно выросло. Эксперты связывают это с желанием покупателей сохранить накопленные средства в условиях экономической нестабильности.

По итогам анализа рынка недвижимости города Ростов-на-дону на 15.03.2015 года город демонстрирует высокую динамику роста цен на жилую недвижимость в области. Выявлено значительное повышение средней стоимости за 1 кв. м. жилой недвижимости в регионе. Так стоимость 1 кв. метра в 1-комнатной квартире составляет 66 433, в 2-х комнатной квартире 63 456, в 3-х комнатной квартире 61 313. В сложной экономической ситуации покупатели более тщательно рассматривают объекты на первичном рынке жилья и с большей настороженностью относятся к проектам на начальном этапе строительства.

Если рассматривать предложение жилой недвижимости по районам г. Ростова-на-Дону, то как следует из рисунка 3, наибольший объем предложения демонстрировали Центр города и микрорайон Западный. Это объясняется транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а Западный микрорайон еще и изобилует новостройками. На третьем месте количеству продаваемых квартир находится северный жилой массив, в котором тоже больное количество предложений жилья на первичном рынке.

1,70%   3,70% 1%

3 20%    \ J---

2,30% 3,20/0

3,70%

12,10%    3,50%

4,60%

12%

24,50%

25,80%

1,90%

Другое СЖМ Темерник

Сельмаш

Нахичевань

Чкаловский

Центр

Ленина

Без района

Ордженикидже ЗЖМ

Александровка  Военвед

Рисунок 3 - Предложение недвижимости по районам г. Ростова-на-Дону на апрель 2015 г., %

При этом рынок коммерческой недвижимости испытывает гораздо большие трудности, чем рынок жилья, в связи со сложной экономической ситуацией, падением курса рубля и как следствие, возникшими трудностями в работе, многие фирмы Ростова-на-Дону были вынуждены сократить расходы на аренду помещений, или вообще отказаться от офисов в дорогих бизнес-центрах. Как следствие - падение спроса на аренду помещений, как офисных, так и складских, и торговых. Следствием этого является падение арендной платы, что иллюстрирует рисунок 4.

Рисунок 7 - Изменение цен на аренду недвижимости в г. Ростове-на-Дону за 2014 г., %

Несмотря на не простую экономическую ситуацию, во втором полугодии 2014 г. застройщики активно запускали новые проекты. ГК «Сигма» в ноябре 2014 г. начала на Кировском проспекте строительство ЖК «Лермонтов» площадью 14,2 тыс. кв. м. Строительная компания «10-ГПЗ» получила разрешение на возведение ЖК «Гвардейский-2» в одноименном переулке. Первая очередь строительства будет включать две секции площадью 13,3 тыс. кв. м и 11,6 тыс. кв. м.

ООО «Альянс-200» в Измаильском переулке приступило к возведению ЖК «Измаильский парк», который будет представлять собой жилой дом площадью 11,5 тыс. кв. м. Компания «Мастер-Хаус» начала строительство малоэтажного ЖК «Спутник» в Аксайском районе, рядом с Северным жилым массивом Ростова-на-Дону. Это три трехэтажных многоквартирных дома общей площадью 6,3 тыс. кв. м.

Кроме того, на границе Ростова и Аксайского района компания «Ирдон» приступила к строительству нового малоэтажного ЖК эконом-класса «Темерницкий». К середине 2015 года будет сдана его первая очередь, в которую войдут пять индивидуальных двухэтажных таунхаусов и три многоквартирных трехэтажных дома. К 2017 году застройщик планирует построить около 120 домов общей площадью 95 тыс. кв. м. Дома возводятся из утепленных железобетонных панелей.

Таким образом, можно сказать, что рынок жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по итогам 2014 г., не смотря на экономической кризис, не претерпел значительных изменений, тенденция к росту цен на жилье сохраняется и даже усиливается исходя из нестабильной экономической ситуации с национальной валютой. Больше всего от последствий кризиса осени 2014 г. пострадал рынок коммерческой недвижимости, как аренды, так и продажи. Так же хотелось бы отметить, что наибольшей импульс развития получил такой сегмент рынка, как малоэтажное жилищное строительство. Строительство коттеджных поселков в непосредственной близости от г. Ростова-на-Дону с каждым годом растет и имеет хорошие перспективы дальнейшего развития.

"Экономика и социум" №3(16) 2015