Рынок недвижимости: определение, развитие в РФ, сегментация

Рынок недвижимости представляет из себя весьма важную единицу экономики любой страны. Объекты рынка недвижимости составляют значительное количество национальных богатств множества стран. Сложно представить любое государство без данной отрасли, так как любые рынки, будь то рынок труда или рынок капитала вряд ли смогут существовать без недвижимости. А именно он позволяет владеть и пользоваться недвижимостью, регулируя спрос и предложение на нее. Ведь даже финансовые организации должны быть участниками рынка недвижимости, чтобы владеть или арендовать недвижимость для эффективного размещения своих ресурсов.

Рынок недвижимости - это совокупность экономических, правовых, культурных отношений субъектов рынка по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств недвижимости, прав и обязательств. Он имеет определенную специфику, вытекающую из характеристики недвижимости как товара: уникальность, неповторимость, стационарность (неподвижность), длительность создания и долговечность.

В России рынок недвижимости существует относительно малое количество времени. Возникновение рынка недвижимости в России связано с отказом от командной модели экономики и стартом приватизационных процессов в 1990-х годах. С тех пор рынок недвижимости прошел путь от аукционной торговли квартирами, до вполне рыночных форм, характерным развитым странам всего мира.

Процесс становления рынка недвижимости можно разделить на несколько этапов.

Первый этап является периодом, в течении которого происходило становление законов рыночного обращения недвижимости. Точкой появления рынка недвижимости России стал Закон «О собственности в СССР»1, в котором было признано существование частной собственности. Стоит отметить, что до этого момента не было понятия «собственности», так как все имущество страны принадлежало государству. Одновременно с появлением этого закона сразу же начали появляться риэлтерские компании, которые предлагали услуги по сопровождению сделок купли-продажи, аренды и пр.

Следует описать основные черты данной стадии становления рынка недвижимости.

Во-первых, стоит отметить быстрый рост цен в начале периода (с 1991 по 1994 гг. В Москве цены выросли в 30 и более раз, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз). Позже началось затухание, и даже падение к концу периода. К 1995 году отмечен практически нулевой прирост цен. В других крупных Российских городах ситуация обстояла приблизительно также.

Во-вторых, период характеризуется установлением границ государственного вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%), отсутствие налогообложения от продажи собственности. В 1992 году был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот факт практически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств

недвижимости и

частных маклеров, оказывающих

посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 году был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимости. Именно это законодательное изменение сыграло основную роль в криминализации рынка недвижимости. С целью избегания поборов, участники рынка стали занижать номинальные суммы при оформлении договоров купли-продаж, что и привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 году была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.

В-третьих, этой стадии были свойственны проблемы с функционированием механизма заключения сделок. Документы можно было оформить только в государственной нотариальной службе того района, к которому относился объект продажи. Кроме этого имели место различные вопросы, решение которых было возможно только с участием профессиональных участников рынка недвижимости. В результате возникает сфера частного нотариата. Недостаток квалицированных кадров и пробелы в законодательстве привели к росту мошенничества на рынке жилья.

В-четвертых, именно на этой стадии начался процесс формирования риэлтерского сообщества как организованного полноценного участника рынка недвижимости. Понимая необходимость определения стратегии и текущей политики профессионального риэлтерского движения, формирования современного рынка недвижимости, улучшения правового обеспечения, отдельные предприятия в разных регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

Кризис 1998 года означал начало следующей стадии рынка недвижимости России.

Специалисты отмечают, что свершившийся кризис не вызывал реального роста цен. В городах, где была долларовая система цен инициатива продавцов, которые подняли цены не вызвала ответной реакции со стороны покупателей, поэтому, в конечном итоге, цены вернулись на былой уровень, тем самым стабилизировавшись. Таким образом в результате кризиса рынок повел себя весьма типично: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не случилось.

Следующим этапом развития рынка недвижимости России стал период с 2000 года по 2008 г. Начиная с 2000 года, рынок приходит в состояние «эпохи покупателя». В этот период рынок начал бурное развитие и поднялся на качественно новый уровень. Началось формирование цивилизационных отношений между продавцом и покупателем. Также начался процесс развития законодательной базы, появился высокий уровень конкуренции, обилие предложений на любые индивидуальные предпочтения, внедрение новых технологий и решений.

В 2007 году влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса 2 и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. Это повлекло цепочку изменений, в основном связанных с перемещением большинства застройщиков на рынки регионов, так как они не смогли освоить большие объемы строительства. На Московском рынке остались лишь крупные компании, способные реализовать крупные проекты.

В период с 2000 года по 2018, несмотря на реальные изменения, не решил в корне проблемы недостаточности законодательной базы, поэтому проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налогообложения все еще актуальны. Высокий уровень цен на жилье вызван, прежде всего, низким объемом ввода жилья. Также присутствовал фактор низких доходов большинства населения и отсутствия кредитных историй у заемщиков.

В итоге, благодаря относительной стабильности, можно говорить об установившемся рынке недвижимости России.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на составные части. На рисунке

3 изображена общая классификация рынка недвижимости России.

Рисунок 3 – Сегментация рынка недвижимости России3.

Рынок земли – основа всего рынка недвижимости. Земля выступает главным фактором производства всех социальных и экономических благ.

На земле выращивают культурные растения, выводят скот, строят здания коммерческого и жилого назначения, заводы и другие предприятия. Без рынка земли не могут существовать все другие рынки недвижимости, так как земля – их основной исходный элемент.

Рынок жилой недвижимости – рынок, на котором проходят сделки купли-продажи жилья, его аренда и прочие операции. Он является

• ³ Стерник, Г. М. Технология анализа рынка недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник. М. : РГР, 2002. 130 с.

основным в вопросах обеспечения населения жильем. Квартиры являются основным элементом данного рынка, так как они занимают больший сегмент, чем дома. Цены и спрос на частные дома немного отличен, от цен и спроса на квартиры, но в целом, он соотносится по одним и тем же законам.

Рынок коммерческой недвижимости – сегмент рынка, специализирующийся на сделках с коммерческой недвижимостью. В данном случае не обязательно сама недвижимость должна приносить доход. К коммерческой недвижимости можно отнести здания, помещения, офисы, склады, земельные участки для строительства и все то, что предназначено для эксплуатации с целью получения прибыли.

Рынок промышленной недвижимости – сегмент рынка, в основе которого лежит недвижимость промышленного назначения. Является важнейшим сегментом в любой экономике, так как определяет уровень развитости той или иной промышленной отрасли. К данному сегменту можно отнести заводы и все другие элементы, которые связаны с производством продукции.

Рынок недвижимости социально-значимого назначения – включает в себя объекты социального назначения, административные здания, муниципальные учреждения, объекты социального обслуживания населения, религиозные объекты. В целом можно охарактеризовать данный сегмент, как сегмент оказывающий поддержку населению.

В целом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как важную составляющую экономики, без которой невозможно существование остальных рынков. Рынок недвижимости имеет множество особенностей:

• -    товары на рынке недвижимости всегда уникальны. Двух одинаковых объектов

• -    недвижимости не существует;

• -    рынок недвижимости локален, то есть привязан к определенному району или среде расположения;

• -    объекты рынка недвижимости низко ликвидны;

• -    спрос и предложение на недвижимость имеют низкую эластичность.

В общем виде рынок недвижимости можно описать, как совокупность связей между сегментами образующиеся в процессе передачи прав собственности, а также любых других видов сделок, таких как аренда, субаренда и так далее. По итогу мы имеем весьма сложную структуру, которая обеспечивает население жильем, предпринимателей необходимы арендными площадями, социальные службы – соответствующими условиями их труда знаниями, сооружениями и так далее.