Рынок жилой недвижимости России на современном этапе развития экономики

Рынок недвижимости является одной из основ мировой экономики, поскольку представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимого имущества и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимым имуществом. Эти отношения складываются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и так далее.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, который представляет собой совокупность объектов недвижимости, субъектов хозяйственной деятельности, действующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессы производства, использования и обмена недвижимостью и управления рынком, а также механизмы, обеспечивающие рыночную инфраструктуру [1]. Его структура включает в себя: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; инфраструктуру рынка.

Рынок недвижимости является весомой составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость является значительной составной частью национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть любого другого рынка, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь в собственности или арендовать для ведения своей деятельности объекты недвижимости. Для всего мирового рынка недвижимости 2020 год оказался наиболее убыточным. К имеющимся сложностям добавились новые, созданные главной проблемой всей планеты - новой коронавирусной инфекцией. К сожалению, в текущей экономической ситуации в России, рынок недвижимости развит недостаточно из-за высокой деловой активности, в большей части в крупных городах европейской части России, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, а также в городах «миллиони-ках». Однако, из-за пандемии большие проблемы на рынке недвижимости возникли и в главных городах страны. Так, сильный удар приняло на себя жилищное строительство. В начале 2020 года на всей территории Российской Федерации на несколько недель были остановлены большинство процессов, связанных с рынком недвижимости. Постепенно темпы строительства и другие процессы были возобновлены. Однако возникла другая проблема - дефицит кадров. Закрытие границ, в том числе со странами ближнего зарубежья, серьезно отразилось на потоках трудовых мигрантов.

Что касается региональных рынков недвижимости, то здесь развитие намного хуже, в основном из-за того, что крупные инвесторы (физические лица), а также инвесторы - организации, не хотят рассмат- ривать удаленные от центра регионы, федеральные округа как потенциальные объекты для инвестиций [2]. Все связано с тем, что из-за географической удаленности практически невозможно установить контроль над объектами, в которые были вложены средства. Чтобы контролировать строительство или эксплуатацию объекта, представители инвесторов должны регулярно посещать объект или постоянно на нем присутствовать. Для этого нужны квалифицированные сотрудники, которых, к сожалению, не хватает. На практике готовность инвесторов зависит от важности проекта, возможной высокой выгоды и окупаемости инвестиций в данный проект.

Предпочтение инвесторы отдают недвижимости, которая территориально расположена ближе к европейской части страны. Исключение составляют объекты недвижимости, строящиеся в градообразующих предприятиях – не зря современная городская инфраструктура часто растет вокруг богатых нефтяных месторождений. Напрямую от указанных условий и выстраиваются тенденции на рынке недвижимости.

Региональные рынки занимают качественно иное положение, чем федеральные городские. Поскольку рынки недвижимости в двух столицах лучше развиты и работают с международными стандартами и концепциями, уровень затрат и цен также варьируется на уровне с международной -цены на недвижимость рассчитаны и указаны в долларах США или Евровалюте. Региональные рынки более независимы, участникам не нужно сравнивать параметры своего рынка с другими: объекты недвижимости находятся на «рублевых» рынках, а участники сделок проводят расчеты в рублях. В целом активность региональных рынков в настоящее время невысока, что отражается как на количестве и на сумме этих сделок.

На примере рынка недвижимости, можно выделить два главных вида жилья – первичное и вторичное [3]. Вторичное жилье означает, что объекты ранее находились в чьей-то собственности и передача прав устанавливается при продаже. Следовательно, вторичный рынок недвижимости

– это совокупность всех жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных на продажу собственниками.

Первичная недвижимость – это те объекты недвижимости, право собственности на которые оформляется впервые, т.е. это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые продают строительные фирмы через собственные офисы продаж или посредников. В целом первичный рынок недвижимости - это совокупность сделок по продаже вновь созданных объектов - квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, ранее не подлежащих государственной регистрации. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот. Сегодня из-за постоянного роста цен на недвижимость и отсутствия у широких слоев населения финансовой возможности совершить покупку жилья за счет имеющихся свободных финансовых средств, появилась тенденция приобретения жилья за счет кредитных средств. Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит.

В России понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге». В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой является залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, напрямую связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им» [4].

В дальнейшем был принят Федеральный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В настоящее время в России появилась льготная ипотечная программа, согласно которой государство компенсирует банку часть процентов. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику около 6,5% годовых. Изначально получить такой кредит можно было только до 1 но- ября 2020 года, затем программу продлили до 1 июля 2021 года. Квартиру по этой программе смогут купить не только семьи с детьми.

Основные условия новой льготной ипотечной программы: нет ограниченных требований к заемщикам, кроме гражданства РФ; договор об ипотеке необходимо заключить с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года; квартира должна быть в новостройке; продавец - юридическое лицо; дом может еще строиться или быть готовым к заселению; максимальная сумма от 6 до 12 млн рублей в зависимости от региона; процентная ставка - 6,5% годовых на весь срок кредита; первоначальный взнос - не менее 15% от стоимости жилья; возможность использования «материнского капитала» и других видов государственной поддержки; срок кредита не ограничен. Для семей с детьми по-прежнему действует другая программа от 6% годовых. В связи с многочисленными случаями, когда застройщик по каким-либо причинам блокирует строительство объекта недвижимости, а покупатели остаются без вложений и купленного жилья, государство как основной регулятор правовой сферы развития рынка недвижимости, предусмотрели такие риски принятием дополнительных юридических номеров, предусмотренных законодательством. Главной тенденцией в этой сфере стало внедрение так называемых эскроу-счетов. Счет эскроу - это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги до тех пор, пока не будут выполнены условия, предусмотренные договором между застройщиком и покупателем. Услуги по открытию этих счетов предоставляют банки, они действуют как независимые посредники и контролируют выполнение условий соглашения [4].

Новый механизм расчетов устроен таким образом, что денежные средства за приобретенную квартиру зачисляются на счет после оформления договора на участие в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в сданном доме. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект.

Если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства дома, покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Таким образом, данная система защищает покупателя от рисков, связанных с внезапным прекращением или заморозкой строительства.

На ряду с вышеизложенным также можно отметить еще одну государственную программу, которая призвана решить еще одну проблему на рынке недвижимости - так называемой аварийной недвижимости. Речь идет о программе «Реновация», в которой государство снова выступило в роли правового регулятора. Данная программа внедрена в качестве эксперимента в Москве и Санкт-Петербурге. Программа «Реновация» хороша тем, что жильцы старых построек будут переселены в новые постройки с хорошими условиями для жизни. По прогнозам мэра Москвы, эта программа будет реализовываться от 10 до 15 лет.

В 2020 году недвижимость подорожала из-за низких ставок по ипотеке, а также низких ставок по депозитам. В настоящее время цены на недвижимость продолжают расти. В России широко распространено мнение, что инвестирование в недвижимость выгодно, сбережения граждан были изъяты для вложения этих средств в недвижимость. В связи с этим спрос на недвижимость увеличился и спровоцировал рост цен на жилье с низкими ставками по ипотеке. По прогнозам экспертов и на основе анализа цен на недвижимость за последние 10 лет можно предположить, что стоимость одного квадратного метра в 2021 году может увеличиться. Основными факторами, которые будут влиять на рыночные отношения в сфере недвижимости в течение года, являются расширенная программа льготного ипотечного кредитования, а также действия центрального банка, который может снизить ключевую ставку, что повлечет за собой снижение ставок по кредитам для граждан.

Подводя итог всем аспектам, затронутым в данной статье можно сделать вывод о современных тенденциях на рынке недвижимости. Одним из ключевых факторов развития данной сферы экономики ос- таются развитие рынков в отдельных ре- оказывать влияние в этом году. Меры, гионах, значительное влияние государства и кредитно-финансовых организаций на рынок жилья. Кроме того, влияние на ры- нок недвижимости в стране оказывают макроэкономические и геополитические факторы: пандемия, взаимоотношения России с иностранными партнерами, рост цен на энергоресурсы. Пандемия, безус- принятые на уровне государства, позволили строительным компаниям увеличить спрос на новостройки и стали ключевым аспектом развития первичного рынка недвижимости. Все вышеуказанные факторы оказывают непосредственное влияние на формирование цен, а так же рост спроса и предложения рынке недвижимости в це- ловно, оказала основное влияние на рынок лом.

недвижимости в 2020 году и продолжит