Рынок жилой недвижимости в Приморском крае

Вопрос о доступности жилья в России остаётся актуальным и на сегодняшний день. Несмотря на данные различных официальных статистических показателей и выявление проблемы в целом, воздействие на её решение производится в вялотекущем ключе. Хотя доступность жилья – один из самых значительных показателей в системе рыночной экономики, ибо в ней переплетаются важные социальноэкономические взаимодействия, политические категории с которыми тесно взаимосвязаны демографические, экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитнофинансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства. Большинство существующих на данный момент исследований рассматривает российский рынок в целом, несмотря на то что местоположение объекта недвижимости является основным фактором формирования цены застройки. Следовательно, развитие рынка и обозначение стоимостью объектов недвижимости формируется обособленно на каждом территориальном рынке. Жилищная политика страны должна учитывать детальный анализ структуры рынка жилья. Для формирования жилищной политики в большинстве своём достаточно понимать региональные тенденции.

Так, центральные районы Приморского края имеют экономически преуспевающие территории с относительно преобладающими тенденциями в развитии рынка жилья. Для рассматриваемого региона характерны недостаточные объёмы жилищного строительства эконом-класса для повышения доступности и обеспечения населения минимально положенным количеством жилого пространства.

Формирование стоимости, следовательно, доступность жилья зависят от одного квадратного метра, что, в свою очередь, связано с особенностями района, в котором располагается дом, и типом дома, общей площадью квартиры, наличием инфраструктуры. Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире выше, чем в двух- или трёхкомнатной. Такая особенность сформировывалась касательно малогабаритного жилья, пользующего- ся большим спросом, благодаря более низкой общей стоимости квартиры за счёт меньшей площади. Одним из показателей доступности жилья является отношение средней стоимости квартиры к среднегодовому доходу семьи, приобретающей такую квартиру по принятой норме. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить средства на покупку квартиры, если использовать для накоплений все возможные доходы, за вычетом необходимых расходов для удовлетворения необходимых потребностей. Индекс доступности жилья с учётом минимальных потребительских расходов определяется так [2]:

ар=--------’

p где S – площадь условной квартиры (м²); С – средняя стоимость жилья, м²/руб.;

Д – среднедушевой доход семьи , руб./чел., в год;

N – число человек в семье;

Р – минимальные, среднедушевые расходы семьи.

Для расчёта индекса доступности жилья с учётом вычета минимальных расходов на человека, что составило в 2012 г. – 49 483,92 руб./год., 2013 г. – 51 545,65 руб./г., за основу взяты среднестатистические показатели и услуги, пользующиеся большой степенью популярности, например средний номинальный доход на человека в год, который в 2012 г. составил 23 100,0 руб./чел., 2013 г. – 27 282 руб./чел. [3]. Стабильный доход присущ двум членам семьи. Также предполагается, что семья приобретает жильё по ценам первичного рынка с учётом средних показателей объёма квартиры – 12 м² на человека, установленным ст. 38 (ЖК РФ) [1].

Значение коэффициента доступности жилья в Приморском крае представлено в таблице.

Таблица – Индекс доступности жилья в Приморском крае в 2012 – 2013 гг. [3]

Продолжительность накопительного периода dp для покупки квартиры среднего качества семьи из трёх человек, с учё- том минимального количества квадратных метров, общей площадью 45 м² (с расчётом по 15 м² на человека) на пер- вичном рынке Приморья в 2012 г. составила 5,2 года, а в 2013 г. – 5,3 года. С учётом тех же показателей на квартиру улучшенного качества с расчётом 50 м² (16,6 м² на человека) в 2012 г. можно накопить средства за 4 года 9 месяцев, а 2013 г. – 5,1 года. Сопоставив отношение предыдущего года к более приближенному, можно заметить тенденцию роста количества лет для приобретения жилого имущества, что значительно замедляет процесс покупки.

Доступность элитного жилья для среднестатистической семьи,превышает все допустимые пределы. С расчётом на 95 м² (31,6 м² на человека) в 2012 г. она составляет 16,8 лет, а в 2013 г. – 13,9 лет. Исходя из индекса доступности элитного жилья показатели 2013 г. значительно снизились по отношению к 2012 г., но всё так же балансируют на высоком уровне.

Как показывает практика, в Приморье в 2012 – 2013 гг., преобладает строительство элитных домов, что критично для населения, так как, исходя из ранее рассмотренных показателей, среднестатистическая семья в приемлемые сроки может позволить лишь жильё эконом-класса, строительство которого в наше время осуществляется в малых объёмах, и положительной тенденции в развитии жилья этого класса в ближайшие годы не предвидится.

Жилая недвижимость – продукт, являющийся предметом первой необходимости. Очевидно, что государству необходимо решать вопросы, связанные с обеспечением жителей страны жильём, на основе расчёта необходимых в первую очередь условий, обратив внимание на уровень жизни среднестатистического населения и индекс доступности жилья для более продуктивной реализации проектов застройки.