Санация как мера, принимаемая для предупреждения банкротства застройщиков

В 2020 году из 9931 корпоративных банкротств примерно треть приходилась на строительную отрасль. В 2021 году из 10 139 корпоративных банкротств половина была в строительстве. В 2022 году ситуация начала медленно выправляться: из 9055 банкротств 2105 компаний работали в строительстве и 987 были связаны с недвижимостью.

Важность создания дополнительных гарантий для дольщиков неоднократно подчеркивалась в российской специальной литературе [10], корректировались положения федерального законодательства о банкротстве. При этом во всех случаях речь шла об интересах инвесторов, о застройщиках вспоминали лишь в части превенции их банкротства, которое всегда имело негативный социальный резонанс.

Введенный Правительством Российской Федерации 1 апреля 2022 года мораторий на банкротство сроком на 6 месяцев [1], как и ранее, в период пандемии COVID-19, не распространялся на застройщиков. Данное положение применялось в соответствии со ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – Верховный Суд) (Постановление от 24 декабря 2020 года № 44).

Ввиду актуальности проблемы Верховный Суд регулярно возвращается к особенностям банкротства застройщиков [2], что, однако, не улучшает ситуацию. В 2023 году на стадии банкротства находились более тысячи строительных компаний [3] в основном из Москвы и Московской области [4].

Помимо пандемии и внешних ограничений (санкций) на банкротство влияет традиционный набор негативных факторов: удорожание строительных материалов и труда, рост тарифов, снижение покупательной способности населения, расходы на страхование [5]. В научной литературе предпринимаются попытки объективизации этих факторов [4; 10], с чем авторы настоящей статьи не могут согласиться: рыночная конъюнктура, неопределенность и даже санкции относятся к сфере предпринимательских рисков; осмотрительный и добросовестный предприниматель их прогнозирует, а потому они не могут считаться неожиданными обстоятельствами (а тем более имеющими непреодолимую силу). Все эти обстоятельства должны учитываться строительными организациями, которые в соответствии с судебной практикой не могут ссылаться на них как на форс-мажор [6], который мог бы служить оправданием банкротства и обоснованием потребности в санации самого банкрота.

Сторонники таких процедур рассматривают банкротство застройщика как частное дело компании, которой необходима внешняя помощь. Этот подход представляется нам не вполне корректным, так как специфика данного банкротства всегда состоит в наличии резонансных негативных социально-экономических последствий для региона, инвесторов, населения, местного сообщества и власти. В этой связи санация представляется мерой не экономической, а в большей степени социально-экономической, отчасти политической, принимая во внимание доверие к институтам долевого строительства и надзора в отрасли.

В 2023 году объем запусков новых проектов долевого строительства достиг 49,4 млн кв. м (+21 % к 2022 году), несмотря на сложную ситуацию. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой РФ) «наблюдает тенденцию сбалансированного развития жилищного строительства»1, однако рассматриваемый социально и экономически значимый институт не имеет ни документа стратегического планирования, в котором были бы сформулированы принципы, перспективы, направления развития, совершенствования регулирования, ни разработанных механизмов превенции банкротств.

В этой связи понятно, почему санация банкрота-застройщика нигде не определена как основная мера, однако именно она формально считается основным направлением недопущения банкротства, его превенции. Общее понятие санации дано в ст. 2 Закона о банкротстве. Это совокупность мер, принимаемых собственником имущества должника, иными лицами, для предупреждения банкротства и восстановления платежеспособности должника. Что касается санации применительно к специфике строительной отрасли, то такое определение в законодательстве отсутствует.

Эта процедура (или процесс), как обоснованно отмечает К.С. Воронцова, имеет неопределенный правовой статус [7], что фактически означает его отсутствие, как и регламентированного механизма реализации этой процедуры. Напрашивается единственный вывод о наличии лишь одного механизма санации банкротства застройщика – дополнительного (замещающего) внешнего финансирования завершения строительства.

В экономико-правовом дискурсе под санацией, то есть оздоровлением, понимается система экономических, организационных и правовых мер превенции банкротства: перестройка или передача управления, реструктуризация кредиторской задолженности, привлечение дополнительного финансирования и др. Принимая во внимание социальный аспект, санация осуществляется, как правило, с участием аудиторов, банков, органов исполнительной или муниципальной власти [8].

Цель санации в рассматриваемом контексте всегда одна – безусловное завершение строительства проблемных объектов, что означает исполнение обязательств застройщика перед дольщиками под контролем санатора и за счет дополнительного финансирования.

Еще в 2016 году Минстрой РФ, обратив внимание на «необходимость разработки механизма санации проблемных застройщиков, обеспечивающего с участием всех заинтересованных сторон завершение строительства объектов и выполнение своих обязательства перед дольщиками, не дожидаясь социального взрыва» (выделено авторами), разработал и предложил структурированные, но весьма пространные «Принципы санации проблемных застройщиков» (далее – Принципы) [9]. Статус документа неизвестен, но обратим внимание именно на социальную, и ни на какую иную обусловленность его принятия, а значит, и целевого назначения санации, что в полной мере соответствует положениям гл. 1 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция).

Этот приоритет в документе четко прослеживается. Так, Минстрой РФ в первом же пункте указывает на абсолютный приоритет: «спасение объекта, а не компании» (застройщика). Имеется в виду, что после сдачи объекта и, соответственно, заселения при наличии задолженности в отношении застройщика в соответствии с законом может быть инициирована процедура банкротства.

Так как санация не имеет ни легального определения, ни правового статуса, анализируемые Принципы Минстроя РФ остаются регламентирующим документом, в соответствии с которым должен быть учрежден (назначен) санатор, – некоммерческая организация или фонд, учредителями которого бы выступали местные органы власти. При этом, вероятно, имеются в виду органы местного самоуправления, которые на этом этапе взаимодействуют с финансовыми институтами (банками, инвесторами), а также крупными, то есть стабильными, застройщиками, которые были бы способны завершить работы и сдать недостроенные объекты [9].

В судебной практике как таковая санация застройщика не просматривается, так как решаются вопросы инвесторов и компенсаций. Так, в декабре 2014 года пермского застройщика «Солдес Строй» признали банкротом. В 2020 году Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края (далее – Фонд) через суд (дело № А50-10848/2014) получил от конкурсного управляющего право собственности на один участок с недостроем, право аренды на второй участок, а также обязательства застройщика перед участниками строительства. Также суд обязал Фонд сделать выплату должнику для погашения текущих требований и требования креди- торов первой и второй очередей. Два залоговых кредитора не согласились с неопределенностью того, как им выплатят компенсацию после передачи Фонду недостроенного дома. В 2022 году Верховный Суд, выявив неопределенность в части соответствия Конституции действующих норм о банкротстве застройщиков, направил запрос в Конституционный Суд Российской Федерации (далее – Конституционный Суд), который признал нормы не соответствующими Конституции, указав на то, что из-за прекращения залога у кредиторов, которым Фонд не должен предоставлять помещения, право требования возникает уже к нему (Постановление Конституционного Суда от 21.07.2022 № 34-П).

Конституционный Суд исходил из того, что при наличии непогашенных застройщиком-банкротом требований залоговых кредиторов они частично переходят к Фонду. При этом объем компенсации должен быть определен с учетом оснований возникновения залога.

Обратим внимание, что ни на одном из этапов этого длительного, хотя и относительно простого по поставленным вопросам, разбирательства, о санации застройщика речь не шла. Предполагалось, что эта процедура заменена передачей активов и прав Фонду, который, однако, занимался санацией проблемы, а не застройщика.

Такой подход не противоречит Принципам Минстроя РФ, которые регламентируют порядок, формально именуемый санацией, но на деле таковым не являющимся, так как он направлен не на оздоровление компании застройщика, а на исполнение его обязательств, представляющих публичный интерес, уже иным субъектом. Таким образом, речь идет о санации ситуации, а не банкрота, который предоставлен сам себе.

В данном случае санация начинается с договора санатора и проблемного застройщика о процедуре и процессе санации, после чего обе стороны заключают договоры с дольщиками и кредиторами, которые обязуются на время проведения санации воздержаться от судебных исков.

На основании заключенных договоров санатор проводит аудит застройщика, определяя соотношение активов и обязательств по недостроенному объекту и вычленяя их в отдельный баланс. После этого санатор должен оценить, насколько достаточно активов проблемного застройщика для завершения строительства.

Если активы есть и их достаточно, права требования на нереализованные объекты передаются санатору, который привлекает технического заказчика для проведения технического аудита проекта, на базе которого составляется бюджет завершения строительства, выявляются потребности в ресурсах. Далее, по мере необходимости, производится дополнитель- ное финансирование проекта из кредитных средств под поручительство санатора, а также под залог прав требования на нереализованные объекты.

При успешной реализации указанных мер на финальной стадии строительство завершается, оставшиеся объекты (квартиры) санатор реализует дольщикам, после чего гасит кредиты.

Изложенный вариант с достаточностью активов является оптимальным, но на практике встречается редко. Чаще возникает ситуация нехватки активов.

В этом случае санация начинается с передачи санатору прав на строящийся объект либо земельный участок под застройку, прибыль от продажи которого покроет потребности завершения строительства проблемного объекта [9].

Далее действует вышеизложенная схема с приглашением технического заказчика, проведением технического аудита проекта, составлением бюджета завершения строительства проблемного объекта либо возведения нового объекта с определением дополнительного финансирования.

В данном случае, когда средств не хватает, до-финансирование производится за счёт кредитных средств, полученных под поручительство санатора с залогом прав требования на непроданные объекты.

В случае успеха проекта, на финальной стадии санатор реализует квартиры дольщикам и гасит кредиты, что не исключает начало банкротства застройщика.

Таким образом, в целом изложенная совокупность мер, в частности дополнительное финансирование завершения строительства, направлена исключительно на решение приоритетной социальной задачи. Такой подход, по нашему мнению, не соответствует пониманию санации в ее основном значении. В данном случае вводится объект, люди получают квар- тиры, что не предупреждает банкротство застройщика, то есть никак не оздоравливает его. В данном случае, вероятно, предполагается, что застройщик действовал в рамках предпринимательского риска и не смог его минимизировать. В этой ситуации регулирование будет обосновано и в большей степени направлено на защиту интересов лиц, которые могут пострадать от неисправности застройщика, чем на его оздоровление.

В то же время, если при дополнительном финансировании, взятом для окончания строительства или при реализации других механизмов санации в порядке ст. 31 Закона о банкротстве конкурсный управляющий получит релевантное обоснование того, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, конкурсное производство может быть замещено внешним управлением (ст. 201.15-3 Закона о банкротстве).

Минстрой РФ предлагал разработать Федеральный закон «О санации проблемных застройщиков» или скорректировать уже действующее законодательство о банкротстве, а также применимые в данном случае положения других кодексов.

В отраслевой и судебной практике последних лет как таковую санацию компании застройщика как его экономическое и организационное оздоровление до степени способности исполнения обязательств, авторам статьи выявить не удалось. Это позволяет сделать вывод, что процедура санации, как она понимается в ст. 2 Закона о банкротстве, в данном случае не применяется. На практике санации подвергается не компания-застройщик, ставшая банкротом, а финансовая и социально-экономическая ситуация, опасная своими социальными последствиями. Банкрот при этом решает свои проблемы самостоятельно.