Моделирование стоимости жилья в г. Красноярске за 2013 и 2014 годы

Собраны и проанализированы данные по стоимости вторичной жилой недвижимости в г. Красноярске за 2013 и 2014 гг. Количество объектов в 2013 г. - 4031 единица, в 2014 г. - 1037 единиц. Каждая квартира характеризуется 13 параметрами: количество комнат, планировка, микрорайон, этаж, всего этажей в доме, материал стен, телефон, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, санузел, кухонная плита, наличие балкона или лоджии. На основе метода наименьших квадратов (МНК) построена адекватная линейная модель стоимости квартиры для 2013 и 2014 гг. Для моделей каждого года выявлены свои значимые факторы. Также построены отдельные модели для квартир Октябрьского и Свердловского районов г. Красноярска за 2014 г. Рассмотрено, как изменилось влияние общих факторов на ценообразование. Фактор «количество комнат» стал оказывать меньшее влияние на цену жилья: отрицательный коэффициент, стоящий при этом параметре, возрос в 1,5 раза. Такой фактор, как планировка, также стал оказывать меньшее влияние на цену: его отрицательный коэффициент возрос в 2 раза. Фактор «микрорайон»: отрицательный коэффициент при данном факторе уменьшился, что говорит о том, что местоположение квартиры в городе стало оказывать большее влияние на цену. Фактор «общая площадь»: влияние этого фактора не изменилось. Фактор «жилая площадь»: изменение коэффициента данного фактора оказалось наиболее заметным, так как он увеличился почти в 5 раз. Из анализа моделей стоимости квартир для Октябрьского района выявлено, что одним из важных факторов является наличие балкона или лоджии. Для квартир Свердловского района важными факторами являются материал стен дома и наличие телефона. Данные факты объясняются спецификой этих районов. При анализе остатков полученных линейных моделей наблюдается гетероскедастичность остатков, она выявлена тестами Голдфелда-Кванта, Уайта и Глейзера. С помощью обобщенного метода наименьших квадратов (ОМНК), на основе линейной модели построены новые модели с гомоскедастичными остатками. Построенные модели адекватно описывают опытные данные.