Систематизация факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости, с целью дальнейшего управления ею

В России происходит формирование и развитие рынка недвижимости. Достаточно быстрыми темпами в стране развивается рынок коммерческой недвижимости, вследствие того, что коммерческая недвижимость, с одной стороны, выступает как капитал, и с другой стороны, имеются объективные условия для развития торговли, развлекательной системы.

Еще недавно Новосибирск испытывал нехватку высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Теперь в городе активно возводят современные офисы и торговые центры. Развивать рынок в качественном отношении строителей подтолкнула усилившаяся экспансия национальных и межнациональных компаний. Лидируют по объемам строительства офисный и торгово-развлекательный сегменты. Но уже сейчас наиболее дальновидные владельцы таких объектов обращаются к профессиональным оценщикам недвижимости, понимая значимость своих объектов. Во-первых, владельцы хотят знать стоимость располагаемого ими капитала, во-вторых, они заинтересованы в дальнейшем развитии и управлении своей недвижимостью для получения большей прибыли от ее использования.

Существует множество факторов, влияющих на стоимость и инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. На стоимость коммерческой недвижимости влияют следующие факторы: местоположение объекта, его характеристика, внутреннее состояние, транспортная доступность и др. Конечно, нужно учитывать и общую экономическую ситуацию в стране и в регионе, ведь если «на улице» кризис, то и бизнес-потенциал будет очень слабый, что, несомненно, повлияет и на рынок недвижимости. Даже высота потолков в объекте коммерческой недвижимости может внести ограничения в определенные сферы деятельности. Высокий трафик, в случае аренды помещений для торговли или сферы услуг, существенно повышает привлекательность объекта аренды, следовательно, порождает более высокий спрос на такие объекты. Для складских помещений во главу угла ставятся технические параметры объекта. К офисным помещениям потенциальные покупатели в последнее время предъявляют повышенные требования не только к качеству отделки помещения, но и к наличию телефонных линий, высокоскоростного Интернета, парковки. Поэтому рассмотрим факторы для каждого вида коммерческой недвижимости отдельно.

Оценка коммерческой недвижимости, сложный трудоемкий процесс, зависящий от множества моментов, одним из которых является место расположения объекта. От удобства расположения объектов офисной коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития бизнеса, а значит, и стоимость объекта. Каждый руководитель стремится подобрать для своей организации наиболее удачное место. Ни для кого не секрет, что чем ближе к центру города, чем более развитая инфраструктура, тем выше стоимость объекта. Однако последние тенденции рынка недвижимости доказывают обратное. Показатель «ближе к центру - дороже» теряет свою важность из-за новых офисных комплексов международного класса, построенных за чертой центра города. Теперь становится важным лишь доступность со стороны транспортной инфраструктуры . Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является и его общая площадь. Как известно, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Но для офисной недвижимости более важным фактором является качество внутренней отделки объекта. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. Немаловажным фактором при оценке офисной недвижимости является ее класс. По данным агентства недвижимости МДБрокер в Новосибирске установилось следующее соотношение офисной недвижимости по классу: класс А-55%, класс Б-15%, класс С-30%. Крупные бизнес-центры классов «А» и «В» заполнены практически на 100%, заполняемость класса «С» находится на уровне 80–90% [1]. Нельзя не сказать про архитектурно-конструктивное решение, для офисного здания большое значение имеет планировка, этажность, отдельный вход, парковка. Наличие телефона, интернета - самые популярные требования к объектам офисной недвижимости, по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости.

В отличие от офисов и складов, торговая недвижимость показывает наибольший рост. Во-первых, доходность выше, во-вторых, этот сегмент относительно устойчив. Мало какие сегменты новосибирского рынка переживают такой же бум. Даже в самые худшие времена качественные торговые объекты сохраняют поток покупателей и доходность. По размеру торговых площадей Новосибирск (1 722 кв. м на 1 000 жителей) обгоняет не только Екатеринбург (1 189 кв. м), но и обе столицы (показатель Москвы — 794 кв. м, Санкт-Петербурга — 1 035 кв. м) [1]. Показатель «ближе к центру - дороже» является основным для определения стоимости торговой недвижимости. Удаленность от линии метро, остановок общественного транспорта не прибавляют стоимости торгово- развлекательным центрам. Окружение, в случае аренды помещений для торговли или сферы услуг, существенно повышает привлекательность объекта аренды, следовательно, порождает более высокий спрос на такие объекты. Речь идет не о «солидности» находящихся рядом организаций. Например: если рядом супермаркет, то поток народа явно больше. Планировка объекта имеет немаловажную роль. Сейчас повышенным спросом пользуется формат уличной розницы (street-retai)». Это, по сути, торгово-розничные помещения, расположенные на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы и витринами [1]. По мнению аналитиков, вкладывать в торговые помещения подобного формата становится выгодно, они удобны и привлекательны проходящему мимо потоку. Нельзя забывать про массированную рекламу - вот, что сильнее всего отличает торговую недвижимость от складской и офисной. Владельцы торговой недвижимости повышают популярность своих объектов путем активного воздействия на людей через средства массовой информации.

Единственный сегмент рынка, который меньше всего зависит от макроэкономической ситуации в стране, является складская недвижимость. Всего в Новосибирске представлено около 1,8 млн кв. м различной индустриальной недвижимости. Склады занимают 70% из всех помещений [1]. Пустующие складские площади на рынке все еще есть. Но, как правило, это означает, что арендаторам не подходит формат данного объекта, либо на него неоправданно завышена цена. Большинство факторов, влияющих на стоимость складской недвижимости, относятся к техническим параметрам. Конечно, основным и определяющим фактором, является площадь складского помещения. Чем больше площадь, тем больше грузов можно хранить. Немаловажен фактор наличия или отсутствия территории, степень ее обустроенности. Например, наличие разворотной площадки с твердым покрытием и большие ворота для въезда большегрузных или длинномерных автомобилей, большие ворота или высокие стены. Чаще всего грузы доставляют железнодорожным или автомобильным транспортом, поэтому близость железнодорожных рельсов и автомобильных трасс - большое преимущество для владельца склада. Нельзя упускать из виду наличие или отсутствие площадей ценного хранения, подсобных и вспомогательных помещений. Например, при оценке склада учитывается количество раздевалок или туалетов. Конструкция зданий, высота потолков, материалы, использованные при строительстве или проведенных ремонтах, определяют очень много при оценке складского помещения. Высота потолков говорит о вместительности здания, а материалы строительства о его безопасности и долговечности. Еще одним очень важным критерием является техническая оснащенность: различные системы: видеонаблюдения, вентиляции, сигнализации.

На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр. Насколько грамотно и адекватно будет проведена оценка объекта, зависит исключительно от компетентности, опыта и профессионализма оценщика.