"Скрытая" земельная рента сельскохозяйственных угодий

Автор: Шарыкин Е.Ю.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Блокнот практика

Статья в выпуске: 8 (59), 2006 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151503

IDR: 170151503

Текст статьи "Скрытая" земельная рента сельскохозяйственных угодий

Став собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, сразу готовьтесь к тому, что у вас его могут изъять. Трехлетний срок с момента вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» истек, и если вы использовали свою пашню не в соответствии с целевым назначением, ждите судебного решения о ее принудительном изъятии. Продадут изъятую землю на торгах, оставив бывшего собственника наедине с вопросом о справедливости оценки!

Методические рекомендации для оценщиков в части сельскохозяйственных угодий пока никто не отменял, поэтому при отсутствии широкой практики продаж земельных участков эксперты будут капитализировать мизерную земельную ренту, возникающую в условиях громадного диспаритета цен в агропромышленном комплексе (АПК).

Оценщикам сельскохозяйственной земли давно известно: с какой стороны ни капитализируй доход от выращивания морковки в Московской области, получишь что угодно, кроме реальной стоимости земли! Совершенно понятно, что при существующей в нашей стране экономической ситуации производителю сельскохозяйственной продукции достаются лишь крохи от истинной земельной ренты, которая в виде сверхприбылей исчезает в карманах продавцов удобрений, энергии, сырья и горюче-смазочных материалов (ГСМ). А стоимость, полученная на таких капитализированных крохах, отражает не рыночную, а лишь формальную оценку земельного участка, поскольку используется искаженная диспаритетом информация о доходах.

Вниманию собственников еще не изъятой сельскохозяйственной земли и всех заинтересованных лиц мы готовы предложить свой вариант совсем не формальной оценки земельного участка под рабочим названием «Метод капитализации «скрытой» земельной ренты». Главное его отличие от обычного метода капитализации земельной ренты заключается в способе установлении величины ренты. Величина «скрытой» земельной ренты рассчитывается как сумма рыночной стоимости действующего вещества NPK ( N – азот, P – фосфор, K – калий) и гумуса пахотного слоя оцениваемых сельскохозяйственных угодий, уменьшенная на затраты по сдвигу pH до нейтральной или слабокислой среды. Определение величины скрытой земельной ренты производится в следующей последовательности:

1) расчет рыночной стоимости содержащегося в почве гумуса по затратам на замещение органическими удобрениями гумуса почвы при гумификации;
2) расчет рыночной стоимости действующего вещества NPK по аналогам в простых (однокомпонентных) минеральных удобрениях;
3) сложение рыночной стоимости действующего вещества элементов NPK и рыночной стоимости гумуса почвы;
4) уменьшение полученного значения на стоимость затрат по сдвигу pH до нейтральной или слабокислой среды.

Пример определения величины «скрытой» земельной ренты

Дата определения стоимости – 1 марта 2006 года.

Объект оценки – земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий, расположенный в Домодедовском районе Московской области.

Объект имеет следующие характеристики:

• площадь – 1 га;
• тип почвы – дерново-подзолистая;
• содержание гумуса – 2,2 %;
• кислотность – pH = 7;
• содержание P – 55 мг/100 г;
• содержание K – 40,5 мг/100 г.

2. Определение веса гумуса почвы:

3. Определение веса органических удобрений, замещающих при гумификации содержащийся в почве гумус:

3. Определение рыночной стоимости гумуса:

Расчет рыночной стоимости гумуса

1. Определение веса одного гектара пахотного горизонта почвы:

№ п/п	Наименование	Значение
1	Плотность дерново-подзолистой почвы, т/ м³	1,5
2	Глубина пахотного горизонта, м	0,2
3	Количество квадратных метров в одном гектаре	10 000
4	Вес одного гектара почвы, т	3 000

№ п/п	Наименование	Значение
1	Вес одного гектара почвы, т	3 000
2	Содержание гумуса, %	2,2
3	Вес гумуса в почве, т	66

№ п/п	Наименование	Значение
1	Вес гумуса в почве, т	66
2	Коэффициент гумификации для навоза крупного рогатого скота (КРС)	0,25
3	Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т	264

№ п/п	Наименование	Значение
1	Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т	264
2	Цена навоза КРС, р./т	500
3	Рыночная стоимость гумуса почвы, р.	132 000,00

Расчет рыночной стоимости действующего вещества (NPK)

1. Определение содержания в почве легкогидролизуемого азота ( N ):

№ п/п	Наименование	Значение
1	Вес гумуса в почве, т	66
2	Содержание общего азота в почве, т	3,3
3	Содержание в почве легкогидролизуемого азота, %	5,5
4	Содержание в почве легкогидролизуемого азота, кг/га	181,5
5	Содержание в почве легкогидролизуемого азота, мг/100 г	6,05

2. Определение рыночной стоимости NPK:

№ п/п	Наименование	N	P	K
1	Средневзвешенное содержание подвижных элементов питания в почве, мг/100 г	6,05	55	40,5
2	Средневзвешенное содержание подвижных элементов питания в почве, кг/га	181,5	1 650	1 215
3	Марка минеральных удобрений	Селитра аммиачная	Двойной гранулированный суперфосфат	Калий хлористый
4	Коэффициент пересчета в физический вес удобрений	2,94	2,17	1,6
5	Количество удобрений, эквивалентных действующему веществу элемента, т/га	0,53361	3,5805	1,944
6	Цена минеральных удобрений, р./т	4 697,00	12 615,00	4 741,00
7	Рыночная стоимость действующего вещества каждого элемента NPK, р.	2 506,37	45 680,00	9 216,50
8	Сумма рыночной стоимости NPK, р.	57 402, 87

Сложение рыночной стоимости NPK и рыночной стоимости гумуса

№ п/п	Наименование	Значение
1	Рыночная стоимость действующих элементов NPK, р.	57 402,87
2	Рыночная стоимость гумуса почвы, р.	132 000,00
3	Итого, р.	189 402,87

Уменьшение полученного значения на стоимость затрат по сдвигу pH до нейтральной или слабокислой среды

№ п/п	Наименование	Значение
1	Сумма рыночной стоимости действующих элементов NPK, р.	189 402,87
2	Затраты на сдвиг pH до нейтральной или слабокислой среды при pH = 7	0,00
3	Итого, р.	189 402,87

Таким образом, величина «скрытой» земельной ренты для оцениваемого земельного участка составит 189 402,87 рубля.

Полученную величину капитализируем по ставке, равной 10 процентам:

189 402,87 : 0,10 = 1 894 028,7 рубля .

Итоговое значение рыночной стоимости можно сравнить со средним показателем кадастровой стоимости по Домодедовскому району, который составляет лишь 40 227 рублей.

Статья