Случаи обременения прав собственности на жилое помещение

Согласно гражданскому законодательству собственник может осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению. В то же время во избежание произвола нельзя допустить, чтобы свобода осуществления права собственности была безграничной. Для достижения баланса интересов собственников и интересов третьих лиц, государства и общества в целом необходимо закрепление границ права собственности, условий его реализации, а также определение допустимой степени его ограничения. Одним из способов обеспечения указанного баланса интересов являются ограничения и обременения права собственности.

Общим для ограничений и обременений является то, что они представляют собой изъятия из юридических возможностей, составляющих субъективные права, или элементы правоспособности, или секундарные права [2]. Возникновение такого правового явления как секундарные права имеет в основе классификацию односторонне обязывающих сделок, предложенную С.С. Алексеевым. Согласно его теории, среди указанных сделок выделяются сделки, основанные на секундарных правомочиях, то есть посредством которых участник имеет возможность влиять на изменение и прекращение правоотношений [3].

В силу того, что ограничения, также как и обременения стесняют правообладателя в реализации им возможностей, составляющих содержание права, в нормативно-правовых актах обременение и ограничения указываются практически как синонимы (одно в скобках за другим).

Однако эти понятия различаются. Обременения проявляются правом иного лица только на объекты (вещи) и определенного вида (недвижимость). Тогда как ограничения вводятся в отношении прав другого лица и могут быть направлены на ограничения различных прав гражданско-правового значения (вещных, обязательственных).

Обременения на недвижимость, в том числе жилое помещение в целом указаны в п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанной норме в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения [1].

Исходя из данной нормы следует сделать следующие выводы:

Во-первых, представленный перечень является открытым. Иные обременения или ограничения могут быть предусмотрены и иными федеральными законами. К примеру, п. 1 ст. 568 ГК РФ называет обременением ренту.

Во-вторых, возникнуть обременения могут не только в силу закона, но также из договора либо акта государственного или муниципального органа власти,

В-третьих, обременения подлежат регистрации только в случае, установленном Законом о госрегистрации недвижимости, независимо от основания их возникновения.

Обременение в самом общем виде представляет собой право третьего лица на чужую собственность - недвижимость. Конкретное содержание такого права, равно как и наличие соответствующих обязанностей у правообладателя определяются соответствующим видом обременения.

Рассмотрим обременения, которые допустимы в отношении жилого помещения.

Наиболее популярным обременением на недвижимость выступает сервитут. Понятие сервитута раскрывается в п. 1 ст. 274 ГК РФ, в соответствии с которым это право ограниченного пользования соседним земельным участком (соседней недвижимости). В зависимости от лица, в пользу которого устанавливается, различают публичный и частный сервитут. Перечень оснований для публичного сервитута определен в п. 4 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве закрытого перечня и устанавливается в интересах неопределенного круга лиц, а также государства и иных публичных субъектов. Отдельного понятия «частный сервитут» законодатель не знает, он сопоставим с термином «сервитут» и устанавливается между частными лицами как по соглашению между ними, так и на основании судебного решения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Исходя из предложенного определения, сервитут рассматривается как обременение, более подходящее для земельного участка.

Ипотека, в отличие от сервитута, является безусловным лидером обременений на жилое помещение.

Ипотека, согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ, представляет собой разновидность залога по предмету - залог недвижимости. Регулирование рассматриваемого обременения осуществляется как положениями ГК РФ, так и нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в частности, нормы главы XIII).

Ипотека, также как и залог в целом есть право залогодержателя на преимущественность перед другими кредиторами должника на получение удовлетворения из стоимости предмета залога при его реализации [4].

С одной стороны ипотеку, как вид залога необходимо причислить к обязательственным правам. С другой стороны, п. 4 ст. 334 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому «к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге».

Исходя из этого, можем сделать вывод о том, что ипотека может быть установлена на жилые помещения, находящиеся только в частной собственности. В качестве предмета ипотеки может выступать:

• -    квартира или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат,

• -    жилой дом или часть жилого дома,

• -    строящийся жилой дом - предметом в этом случае является незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства,

• -    наемный дом - в этом случае предметом ипотеки также будет являться право на земельный участок,

• -    права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Как видно из данного перечня, обременение будет наложено и на принадлежности к главной вещи (жилому помещению).

Исследуемое обременение может возникнуть в силу договора (договор об ипотеке) или в силу закона (к примеру, при передаче недвижимости под выплату ренты в силу рентного обязательства п.1 ст. 587 ГК РФ).

Выделив в качестве условия прекращения иных обременений на жилое помещение указание на основное обязательство, законодатель допускает сохранения прав пользования собственником и иными лицами данной недвижимостью, если основное обязательство возникло не из договора займа или кредитного договора.

Доверительное управление жилым помещением как обременение возникает как в силу договора, так и по основаниям, предусмотренным законом. В последнем случае доверительное управление устанавливается в отношении гражданина, признанного безвестно отсутствующим (ст. ст.42 и 43 ГК РФ), совершеннолетнего гражданина, в отношении которого назначен патронаж (п. 3 ст. 41 ГК РФ), в отношении имущества, входящего в наследственную массу, требующую управления на период принятия наследства (ст. 1026 ГК РФ).

В целом, правила, регулирующие договоры доверительного управления применяются и к отношениям по управлению, основанном на законе.

Следует иметь в виду, что предметом договора выступает не имущество, которым надлежит управлять, а определенные юридические и фактические действия, которые совершает управляющий в процессе управления. Как следует из положений ст. 1012 ГК РФ круг таких действий очень широк и управляющий вправе совершать все необходимое для получения дохода с целью передачи его учредителю управления или бенефициару.

Возможность совершать данные действия в отношении чужого имущества и составляет обременение.

Права пользования, возникшие из договора найма жилого помещения или договора аренды сохраняют свою силу в любом случае, если эти договоры возникли ранее ипотеки, либо после, но с согласия залогодержателя.

Аренда или найм жилого помещения предоставляют арендатору (нанимателю) права владения и пользования чужой вещью.

Данные обременения возникают на основании соответствующих договоров. Разграничение договоров найма и аренды в жилищной сфере осуществляется по субъекту - пользователю жилого помещения. Если пользователем жилого помещения выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения (нормы главы 35 ГК РФ), если юридическое лицо - то следует оформлять договор аренды (глава 34 ГК РФ).

Поскольку при исполнении данных договоров не может быть произведено изменение целевого назначения объекта пользования, то принятие в аренду жилого помещения организацией допускается только с одной целью - передать по договору субаренды помещение физическому лицу для проживания. Обременение в виде права аренды или права найма должно быть представлено в договорах, выполненных в соответствующей форме. При этом если найм предоставлен на срок год и более, то необходимо осуществить государственную регистрацию права пользования жилым помещением как его обременение.

В аренде жилого помещения, равно как и при найме арендатор (наниматель) имеют преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора в отношении того же жилья. Но при аренде арендатор должен в разумный срок предупредить своего арендодателя о желании реализовать указанное право, а в найме наймодатель обязан за три месяца до окончания срока предложить нанимателю заключить новый договор на тех же или иных условиях.

Изменение собственника жилого помещения не влечет за собой прекращение обременения в виде права аренды или права найма.

В силу специфики субъектного состава можно было бы выделить права детей как обременение жилого помещения. Данное обременение представляет собой права детей требовать получения соответствующей доли в жилом помещении, приобретенном на средства материнского капитала согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Таким образом, рассмотренные выше обременения представляют собой сужение правомочий правообладателя в отношении жилого помещения и устанавливаются в интересах определенных лиц. В тоже время, отсутствие единого перечня данных обременений, равно как и вещных прав, природа которых определяет некоторые обременения вызывает много вопросов в практической деятельности.