Снизится ли цена земли в связи с активной законодательной деятельностью федеральных властей?

Наверное, каждому участнику земельного рынка или человеку, даже непосредственно не имеющему дело с землей, очень любопытно, отличается ли сложившаяся сегодня ситуация на рынке земли от происходящего на рынке недвижимости («первичка», «вторичка»). Если отличается, то чем и на сколько.

Складывается впечатление, что в последнее время наше правительство готово «подобрать» под себя все земли Российской Федерации и делает для этого все возможное и невозможное. С момента, когда господин Медведев занял пост Президента Российской Федерации, федеральные власти активно взялись за решение вопросов земли, несмотря на то, что первостепенные задачи, которые необходимо решить из-за несовершенной системы контроля и управления земельными ресурсами, сегодня решаются не так активно, как хотелось бы.

Посмотрим, какие активные действия предпринимают федеральные власти.

• 1.    Создана структура, которая будет отвечать за вопросы управления государственными землями. С октября этого года Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральная регистрационная служба и Федеральное агентство геодезии и картографии вошли в состав Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

• 2.    Сейчас в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Феде-

• рации (Госдума) на подходе законопроект, запрещающий государственным органам и муниципалитетам передавать свою землю на безаукционной основе (аукционы обязательны только в том случае, если участок сдается под жилищное строительство).

• 3.    Летом этого года Правительство Российской Федерации утвердило положение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд (вероятно, московское правительство было этому очень радо). Сегодня город имеет право изымать земли только по согласию собственника и на его условиях, новый порядок (федералы могут расширить список исключительных случаев резервирования, чтобы можно было легко изымать землю у частников) должен исключить это ограничение.

• 4.    Летом же Президент подписывает новый Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». Согласно новым нормам если собственник отказывается от права собственности на земельный участок, то он официально становится собственностью городского округа или сельского поселения.

• 5.    В Госдуму внесен законопроект, в соответствии с которым частные инвесторы, по инвестиционным договорам вкладывающие средства в государственную и муниципальную недвижимость, смогут при ее распродаже получить долю государства без аукциона.

• 6.    В Госдуме готовится еще один законопроект, направленный на развитие жилищных кооперативов, которые будут

• 7.    Власти намерены стимулировать жилищное строительство путем снижения стоимости земельных участков под строительство. Фонд содействия малоэтажному жилищному строительству должен начать изъятие неэффективно используемых земель у государственных структур с целью их предоставления региональным властям под строительные проекты.

Напомню, что масштабный контроль над управлением государственной землей начался в этом году с запрета федеральным государственным предприятиям распоряжаться своей землей.

создаваться будущими жильцами или муниципальными властями.

Предполагается, что Фонд содействия малоэтажному жилищному строительству сможет выставлять землю на аукционы не только застройщикам, но и кооперативам. Кооперативам с государственным участием землю предполагается отдавать вообще бесплатно.

Как же все это может отразиться на стоимости земли? Кто приобретает землю: физическое лицо для постройки дома или дачи либо юридическая организация для реализации проектов или ведения какого-либо другого бизнеса (лэнд-девелоперы, спекулянты, логистические операторы, инвестиционные компании, девелоперы)? Здесь можно отдельно выделить частных лиц, желающих взять некоторый надел земли для ведения сельскохозяйственного бизнеса (развитие фермерского хозяйства). Однако в конце концов им все равно придется оформлять документы для получения статуса как минимум индивидуального предпринимателя.

Сейчас федеральные власти решают вопрос с землей, еще не оформленной крупными землевладельцами в собственность (хотя после того, как власти оформят всю «бесхозную» землю, не удивлюсь, если они возьмутся и за собственников). Кто может на нее претендовать? А ведь речь идет не только о бескрайних полях, но и о канавах, откосах у железнодорожных путей и т. п., то есть о землях с обременениями, не подходящими под застройку. Вряд ли в администрацию того или иного района придет человек и попросит несколько квадратных метров земли у шлагбаума, чтобы построить мастерскую по ремонту обуви (понятно, что каждый предпочитает приобретать ликвидную для своего бизнеса землю).

Но как минимум один претендент нашелся. У открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД») амбициозные цели. В его планах – внести предложение об изменении законодательства и получить более 1 миллиона гектаров земли в собственность. Сейчас эта земля находится в аренде на 49 лет, а аренда имеет существенные ограничения в освоении земель. Взамен на возможность внесения такого количества земли в уставный капитал ОАО «РЖД» предлагает осваивать и развивать территории.

Кроме этого, от депутатов партии «Единая Россия» поступило предложение внести изменения в Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (они уже приняты в первом чтении), предусматривающие передачу земли под курортами и лечебно-оздоровительными комплексами в муниципальную собственность. Лишь те земли, которые владельцы успели зарегистрировать до вступления в силу предложенных изменений закона, останутся в собственности.

Помимо всего прочего, коррупцию в нашей стране еще никто не отменил. Мы уже говорили о том, что на рассмотрение Госдумы внесен законопроект, согласно которому частный инвестор, вкладывая по инвестиционным договорам средства в государственную недвижимость, сможет при ее распродаже получить долю государства без аукциона. По сути, этим законопроектом предполагается упрощение приватизации арендованных объектов государственного имущества, так как выкупить их по рыночной стоимости арендаторы просто не в состоянии. На мой взгляд, если закон будет принят, то государственные структуры смогут закончить «теневую» приватизацию государственного имущества, так как вряд ли государство будет раздавать свои объекты налево и направо, и при выкупе инвесторами или соинвестора-ми процентов на 90 выступят государственные структуры или аффилированные с ними лица. А в случае принятия законопроекта поправка снизит для них «выкупную» цену недвижимости и устранит конкуренцию на возможных торгах.

Такая активность федералов может оказаться полезной лишь будущим фермерам, по крайней мере, я на это надеюсь. Хотелось бы, чтобы люди, отчаянно желающие поднять отечественное сельское хозяйство на более качественный уровень, смогли получить льготное право пользования землей либо возможность ее выкупа и им были предоставлены все условия для развития сельскохозяйственного направления в стране.

Возникает вопрос, почему с учетом передела земли в Российской Федерации афил-лированными с государственными структурами компаниями стоимость земли должна снижаться. Я лично не вижу для этого причин. Ведь для большинства потенциальных покупателей важно приобретение земли в собственность как можно быстрее и с наименьшей волокитой. Именно поэтому им удобнее, выгоднее и безопаснее иметь дело с профессионалами на рынке земли, имеющими успешный опыт продаж. А если потенциальный клиент обращается к крупному землевладельцу, то с большой долей вероятности он сможет подобрать для себя то, что ему необходимо. Так, например, компания «Красивая Земля» занимается продажей земельных активов в Московской и Калужской областях и является признанным лидером на российском рынке земельной недвижимости. В активе компании земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, а также земли под жилую и нежилую застройку. Используя собственные инвестиции, компания занимается формированием и развитием земельных участков с целью изменения их рыночного статуса, увеличения ликвидности и инвестиционной привлекательности.

Также вряд ли какая-либо компания соберется строить предприятие на земле, взятой в аренду (правда, на первоначальном этапе обе стороны могут договориться, что будущий собственник арендует необходимый участок земли с последующим выкупом и обязательно оговариваются сроки рассрочки). Вот почему становиться собственником участка, на котором развивается бизнес, необходимо изначально. Тенденция покупа- телей не брать землю в аренду, а приобретать в собственность, думаю, тоже вряд ли приведет к снижению цен на землю.

В настоящее время по сравнению с рынком жилой и нежилой недвижимости рынок земли недооценен, несмотря на то, что за последние несколько лет рост цен на землю составил около 30 процентов. И, например, в связи с недостатком свободных земель в Москве в ближайшие годы цены на землю в Подмосковье будут расти быстрее, чем на остальной территории России. Мой прогноз – в среднем 2 000–2 500 долларов за сотку.

Если взять Московскую область, то бо _́ льшая часть земель сконцентрирована в руках нескольких крупных землевладельцев (около 70 процентов от 1 миллиона 750 тысяч гектаров сельскохозяйственной земли). И ни у одной их этих компаний земля не является единственным видом бизнеса. По приблизительным оценкам, сегодня в Подмосковье предложено на реализацию около 210 тысяч гектаров, а это говорит о том, что у крупных лэнд-девелоперов есть возможность сдерживать цену, создавая дефицит предложений (не выбрасывая на рынок большое количество земель).

Мы уже ощущаем последствия мирового финансового кризиса: происходит обвал и российского фондового рынка. Газеты и журналы не оставляют нас в неведении: сейчас наибольшие проблемы у девелоперов, которых банки перестали кредитовать, и они не в состоянии рефинансировать собственные долги.

Спрос на жилую недвижимость падает, поэтому многие крупные компании, ранее приобретавшие землю для своих будущих проектов, выставили ее на продажу через крупные брокерские компании: им необходимы средства для завершения хотя бы начатых проектов. На этом фоне, соответственно, происходит временная стагнация и небольшое снижение цены на землю. Но речь идет о спекулятивных предложениях. Например, еще летом этого года один крупный застройщик продавал элитные квартиры на Остоженке по 50 000 долларов за 1 квадратный метр, а сегодня и по цене 22 000 долларов за 1 квадратный метр они не очень-то расходятся.

Некоторые компании, продающие коттеджи в загородных поселках, в рекламе и на сайте указывают одну цену, а в ходе переговоров с клиентом в кулуарах скидывают до 30 процентов от изначально заявленной стоимости.

Мне известен и такой пример. Компания владеет землей площадью около 2 000 гектаров. Из-за проблем с рефинансированием они пытаются эту землю продать. Заявленная цена на продажу – около 3 000 долларов за 1 сотку. Прошло уже два месяца, но пока желающих не находится, а наличность нужна. Поэтому сегодня официальная цена так и остается 3 000 долларов за сотку, но при покупке разом всего объема земли хозяева готовы снизить цену до 500 долларов за сотку.

И все же земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств на фоне падения акций сырьевых компаний и снижения стоимости нефти. Инвесторы нашли более доходный способ вложения в недвижимость – приобретение земли (а не скупка жилья, как мы это наблюдали последние два года). Что касается физических лиц, то некоторые банки говорят о новой тенденции на российском ипотечном рынке: население начало склоняться к покупке земли в кредит. Сейчас продукт в основном предлагается федеральными банками, в частности Сберегательным банком Российской Федерации (Сбербанк России) и банком «Сосьете Женераль Восток».

В Сбербанке России, например, сумма займа рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика. Срок кредитования – до 30 лет, под 15–15,5 процента годовых в рублях (13,5–13,75 процента в долларах США). Получатель кредита должен иметь непрерывный срок трудовой деятельности на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Первоначальный взнос составляет не менее 20 процентов от стоимости участка. Дохо- ды – только по 2-НДФЛ. Также необходимы два поручителя.

Я уверена, что как только крупные федеральные банки начнут развивать земельную ипотеку, региональные игроки тоже начнут ее предлагать. Сейчас объемы кредитования на покупку земельных участков невелики, однако спрос на этот вид кредита будет расти. Чем доступнее будут такие виды кредитов, тем бо ́ льшим спросом они будут пользоваться у населения, так как все хранить в одной корзине нельзя, а земля – это один из самых грамотных долгосрочных инструментов сохранения собственных средств и получения прибыли. И не нужно забывать известную фразу Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не производят».

Из изложенного можно сделать следующие выводы. Несмотря на активную позицию властей в отношении земли, на мой взгляд, в связи с ситуацией, сложившейся на рынке, в ближайшие два-три месяца ожидаются большое количество предложений о продаже земли и некоторое понижение ее стоимости. Но это краткосрочная перспектива, и предложения будут поступать в основном от спекулянтов и тех, кому в срочном порядке нужно покрывать долги по кредитам. Крупные же землевладельцы постараются держаться в стороне от подобных «игр на понижение» и не будут продавать землю очень дешево, понимая, что у людей огромное количество наличных денег. И если сегодня люди в растерянности и не знают что с ними делать (ни одна валюта в мире не показывает стабильного роста, не говорю уже про акции) и держат их «под матрацем», то после Нового Года деньги начнут «жечь руки», и их нужно будет куда-то вкладывать, а земля как нельзя лучше подходит под определение выгодных «долгосрочных инвестиций».