Собственникам и арендаторам: проверьте наличие разрешения на ввод в эксплуатацию здания, чтобы не выплачивать штраф в 1000000 рублей

От одной из таких проблем хочется предостеречь.

Речь пойдет об объектах капитального строительства, которые есть у каждого в собственности или используются на правах аренды и в крайне любопытной норме – п.5 ст.9.5 КоАП РФ, о самом факте существования которой почему-то мало кто знает.

Так вот, совсем недавно государство решило поменять закон, и с 06.08.2019 года в 50 раз увеличило штраф за использование объектов кап- строительства без разрешений на ввод в эксплуатацию. Юридические лица заплатят штраф от 500000 до 1000000 рублей, руководители – от 20000 до 50000 рублей. Суды уже не находят оснований для признания данного правонарушения малозначительным поэтому минимальный штраф – это 500000 и 20000 рублей.

Итог не трагичен, но печален – нет разрешения на ввод в эксплуатацию, готовьтесь отдать кучу денег, если этот факт выявят контролирующие и надзирающие органы. Причем наказывать будут не только собственников, но и арендаторов.

Если вы арендуете помещение в здании, на которое нет разрешения на ввод в эксплуатацию, штраф неминуем. Ведь по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ наказывают тех, кто непосредственно использует объект капитального строительства. Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности привлекается каждое из таких лиц.

Наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности на объект, отнюдь не означает, что имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку право может быть зарегистрировано на объект незавершенного строительства. ►

ПОМОЩЬ ЮРИСТА

Но даже если оно есть на момент заключения договора аренды, это не повод расслабляться. После заключения договора может быть проведена реконструкция объекта, а она требует нового разрешения. И об этом арендатору надо помнить.

По ряду различных причин приобретенный, а также построенный при отсутствии разрешения на строительство объект легализуется в судебном порядке, после чего у собственника возникает вправо владеть и пользоваться этим имуществом, в том числе эксплуатировать его без каких-либо ограничений.

Поясню сказанное.

Возведено здание, в отсутствие разрешения на строительство. Такой возведенный объект – это самовольная постройка, поэтому его нельзя сдать в аренду, продать или совершить с ним какую-либо сделку. Однако п.3 ст.222 ГК РФ предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о признании прав собственности на самовольную постройку. Причем, если суду представят доказательства того, что лицо, осуществившее строительство, пыталось, но не смогло получить разрешение на строительство и сохранение постройки, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворит заявленные требования. Иными словами, построенный при отсутствии разрешения на строительство и введенный в эксплуатацию без разрешения на ввод в эксплуатацию объект будет узаконен (легализован) в судебном порядке.

Судебный порядок признания права на вновь созданный объект недвижимости исключает необходимость полу- чения разрешения на ввод в эксплуатацию в дальнейшем. Поэтому привлечение собственника или арендатора такого объекта к ответственности на основании ч.5 ст.9.5 КоАП РФ будет незаконным.

Теперь о том, что еще необходимо знать, чтобы обозначенная проблема проскочила мимо. А знать нужно то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если не требуется выдача разрешения на строительство (ч.17 ст.51 ГрК РФ).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• •    строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

• •    строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

• •    строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

• •    изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

• •    капитального ремонта объектов капитального строительства.

И в заключении разъяснение сути отдельных понятий.

Объект капитального строительства (п.п.10 ч.1 ст.1 ГрК РФ) – здание, строение, сооружение, объект, строительство которого не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч.1 ст.55 ГрК РФ) – документ, который удостоверяет выполнение стро- ительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Реконструкция здания (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) это:

• •    Изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;

• •    Замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Капитальный ремонт (п.14.2 ст.1 ГрК РФ) – это замена и (или) восстановление:

• •    строительных конструкций здания (кроме несущих) или их элементов;

• •    систем и сетей инженернотехнического обеспечения или их элементов;

• •    отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Текущий ремонт (ч.8 ст.55.24 ГрК РФ) – обеспечение надлежащего технического состояния здания, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.

А. И. Рыбицкий, юрист f