Социально-экономическое обоснование выбора форматов преобразования территорий производственной застройки
Автор: Гордин Валерий Эрнстович, Средина Анна Владимировна
Журнал: Регионология @regionsar
Рубрика: Региональная и отраслевая экономика
Статья в выпуске: 2 (135) т.34, 2026 года.
Бесплатный доступ
Введение. Понимание сути процессов преобразования застроенных территорий позволяет принимать обоснованные градостроительные решения для создания комфортной городской среды, способствующей высокому качеству жизни населения. Цель исследования – изучение форматов преобразования территорий недействующей производственной застройки (на примере общественно-деловых пространств, созданных на месте бывших производственных предприятий в Санкт-Петербурге) для выявления наиболее целесообразных подходов к развитию городской среды. Материалы и методы. В качестве объектов исследования выбраны четыре общественно-деловых пространства Санкт‑Петербурга, созданные в 2016–2023 гг. с применением разных форматов редевелопмента. Источниками данных послужили сведения онлайн‑агрегаторов («Яндекс.Недвижимость», «Домклик», ЦИАН), портала ПД «НСПД» Росреестра, а также результаты четырех экспертных интервью с представителями девелопмента, риелторского бизнеса, градостроительства и сферы инвестирования. Осуществлялись статистический анализ рыночных цен на недвижимость (2014–2024 гг.) и кадастровой стоимости земельных участков (2018, 2023 гг.); сравнительный анализ удельной кадастровой стоимости земельных участков в прилегающих кварталах; геоинформационный анализ в радиусе 1,5 км от общественно-деловых пространств; тематический анализ данных экспертных интервью (очная полуструктурированная форма). Результаты исследования. Выявлены следующие закономерности: наибольшие темпы роста рыночной и кадастровой стоимости недвижимости наблюдаются в зонах влияния объектов, созданных методом реновации с полной рефункционализацией («Новая Голландия», «Левашовский хлебозавод»); реновация с частичной рефункционализацией («Ленполиграфмаш») и ревитализация («Севкабель Порт») демонстрируют умеренный рост цен; наличие свободных территорий для застройки усиливает эффект от преобразования; коэффициенты изменения стоимости (рыночной и кадастровой) различаются в зависимости от формата редевелопмента и типа рынка недвижимости (первичный/ вторичный). Заключение. Выбор формата преобразования производственных территорий прямо влияет на динамику стоимости недвижимости и развитие городской среды. Разработанная методика оценки на основе рыночных и кадастровых показателей может использоваться для прогнозирования эффектов редевелопмента. Результаты могут быть полезны градостроителям, девелоперам и органам власти, связанным с планированием преобразования производственных зон в общественно‑деловые пространства.
Формат преобразования территории, территория нежилой застройки, редевелопмент, реновация, ревитализация, рефункционализация, джентрификация, качество городской среды
Короткий адрес: https://sciup.org/147254657
IDR: 147254657 | УДК: 332.1 | DOI: 10.15507/2413-1407.26342.354-373
Socioeconomic justification for the choice of formats for the transformation of industrial development areas
Introduction. Understanding the nature of the transformation of built-up areas enables informed urban planning decisions to create a comfortable urban environment that promotes a high quality of life. The aim of this study is to examine the transformation formats of abandoned industrial buildings (using the example of public and business spaces created on the sites of former industrial enterprises in St. Petersburg) to identify the most appropriate approaches to urban development. Materials and Methods. The objects of the study were four public and business spaces of St. Petersburg, created in 2016–2023 using different redevelopment formats. The data sources were information from online aggregators (Yandex.Real Estate, Domclick, CIAN), the PD “NSPD” portal of Rosreestr, as well as the results of four expert interviews with representatives of the development, real estate business, urban planning, and investment sectors. The following were conducted: statistical analysis of market prices for real estate (2014–2024) and cadastral value of land plots (2018, 2023); comparative analysis of specific cadastral value in adjacent neighborhoods; geoinformation analysis within a radius of 1.5 km from the public and business spaces; thematic analysis of expert interview data (in-person, semi-structured form). Results. The following patterns were identified: the highest growth rates of market and cadastral values of real estate are observed in the zones of influence of facilities created by the renovation method with full refunctionalization (Novaya Gollandiya, Levashovsky Khlebozavod); renovation with partial refunctionalization (Lenpoligrafmash) and revitalization (Sevkabel Port) demonstrate moderate price growth; the availability of vacant territories for development enhances the effect of transformation; the coefficients of value change (market and cadastral) vary depending on the redevelopment format and the type of real estate market (primary/secondary). Conclusion. The choice of industrial site conversion format directly impacts real estate value dynamics and urban development. The developed valuation methodology, based on market and cadastral indicators, can be used to predict the effects of redevelopment. The results are useful for urban planners, developers, and government agencies when planning the conversion of industrial zones into public and business spaces.
