Состав инвестиционной недвижимости в Республике Беларусь и его соответствие международным стандартам финансовой отчетности

Определение    первоначальной    стоимости    инвестиционной недвижимости при ее признании в бухгалтерском учете, является важным моментом в деятельности любой организации, так как во многом определяет размер будущих финансовых и денежных потоков от ее использования и возникновение связанных с ними налоговых обязательств.

В соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина от 30.04.2012 г. №  25 (далее – Инструкция №  25) инвестиционная недвижимость признается в учете при одновременном выполнении определенных условий:

• 1)    недвижимость должна быть сдана в аренду;

• 2)    организация предполагает получение экономических выгод, от операций, связанных с использованием недвижимости;

• 3)    стоимость недвижимости должна быть определена достоверно [ 1 ] .

В соответствии с IAS 40 инвестиционная недвижимость признается активом:

• 1)    когда организация с определенной долей вероятности может получить экономические выгоды от ее использования;

• 2)    когда стоимость инвестиционной недвижимости можно оценить с достаточной степенью надежности.

Таким образом и инструкция № 25 и IAS 40 в принципе, одинаково трактуют оценку первоначальной стоимости, приобретенной и созданной инвестиционной недвижимости, по которой она признается в учете, и по сути включает в себя определенные статьи затрат, связанных с ее созданием или приобретением. Однако в определении стоимости инвестиционной недвижимости, полученной в результате товарообменных операций, существуют существенные расхождения.

Так в Инструкции № 25 указано что, первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости, приобретаемой в процессе товарообменных операций, определяется исходя из учетной стоимости активов полученных в результате товарного обмена [ 1 ] .

То есть, по сути, стоимость объекта определяется балансовой стоимостью активов при совершении товарообменных операций и документальных подтверждений насколько справедлива данная стоимость по сути не требуется, что, безусловно вызывает ряд вопросов.

Согласно международным стандартам стоимость инвестиционной недвижимости, поступающей в результате товарообменных операций должна всегда оцениваться по справедливой стоимости, за исключением ряда случаев, когда:

• 1)    товарообменная операция не имеет коммерческого содержания;

• 2)    справедливая стоимость активов, участвующих в товарообменной операции не может быть определена с достаточной степенью надежности.

Таким образом, согласно международным стандартам стоимость инвестиционной недвижимости оценивается по балансовой стоимости активов, передаваемых в результате товарообменных операций, только в том случае, если справедливая стоимость не может быть установлена.

Важным моментом в определении учетной стоимости объекта по товарообменным операциям является момент признания коммерческого или некоммерческого содержания операции. Основным фактором признания операции коммерческой является степень изменения будущих денежных потоков, которая произойдет в результате совершения данной операции.

Так операция будет иметь коммерческое содержание если в процессе ее совершения будут выполняться одно или несколько из приведенных условий:

• а)    сумма и риск (структура) денежных потоков приобретаемого объекта инвестиционной недвижимости отличается от суммы и риска (структуры) денежных потоков передаваемого в процессе товарообменной операции актива;

• б)    стоимость деятельности организации, которая затягивается в результате осуществления товарообменной операции изменяется;

• в)    разница в сумме и риске денежных потоков активов передаваемых в результате товарообменной операции или в изменении стоимости деятельности организации значительно отличается от справедливой стоимости обмениваемых активов [ 2 ] .

Таким образом, основным критерием того, имеет ли товарообменная операция с инвестиционной недвижимостью коммерческое содержание, является изменение стоимости части деятельности организации, которая затрагивается в ее процессе, а также объем денежных потоков после вычета налогов.

Втором важным моментом оценки первоначальной стоимости объекта инвестиционной недвижимости является определение ее стоимости в процессе передачи в финансовую аренду. Так, несмотря на то, что последние изменения международных стандартов финансовой отчетности обуславливают отражение объектов, переданных в финансовую аренду на балансе арендодателя, в Инструкции № 25 объект финансовой аренды учитывается на балансе лизингополучателя. Кроме этого в ней вообще не рассмотрены вопросы оценки первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, полученной по договору финансовой аренды.

Теоретически первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды может оцениваться тремя способами:

• 1)    по справедливой стоимости недвижимости;

• 2)    по стоимости минимальных арендных платежей;

• 3)    по наименьшей из вышеуказанных стоимостей.

Международные стандарты до последних изменений определяли первоначальную стоимость недвижимости, полученной по договору финансовой аренды как наименьшую из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма данной величины должна признаваться как обязательство. Суммы, которые уплачиваются за финансовую аренду, должны учитываться как часть минимальных арендных платежей и включаться в стоимость актива, однако при этом одновременно и исключаться из суммы обязательства. Если объект, частично сдаваемый в финансовую аренду, будет признаваться инвестиционным имуществом, то его справедливая стоимость будет определяться исходя из удельного веса, а не общей стоимости лежащей в его основе недвижимости.

IAS 40 не дает четкого определения того, что является единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости, в отличие от инструкции № 25. Она определяет, что единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости является инвентарный объект. Инвентарным объектом инвестиционной недвижимости может являться земельный участок, здание, сооружение, изолированное помещение, машино-место и т.д. Однако невыясненным остается вопрос к чему относить основные средства, которые напрямую связаны с инвестиционной недвижимостью и неотделимы от нее, например: кондиционер, или лифт. На наш взгляд такие основные средства целесообразно включать в стоимость инвестиционной недвижимости, однако насколько это будет соответствовать нормам Инструкции № 25 неясно.

Таким образом, можно сделать вывод, что в Инструкции № 25, регулирующей учет инвестиционной собственности в Республике Беларусь отсутствует ряд важнейших моментов определения первоначальной стоимости объектов инвестиционной недвижимости в части ее поступления в результате товарообменных операций и по договору финансовой аренды, что существенно искажает достоверность ее оценки в бухгалтерском учете, а значит и снижает прозрачность бухгалтерской отчетности для иностранных инвесторов.