Состав платежей за аренду торговых площадей и факторы, влияющие на их величину

Новосибирск - третий по населению город в России, по объему потребительского рынка практически равен Екатеринбургу, который при меньших размерах почти догоняет Новосибирск по этому показателю. В Новосибирске продолжается активное строительство помещений офисного и торгово-развлекательного назначений. Соответственно, один из наиболее доходных видов бизнеса – девелоперский.

Компании приобретают земельные участки и начинают на них строительство объекта. Этот объект либо продается (полностью или частично), либо сдается в аренду. При этом для выбора наилучшего назначения такого объекта, девелоперу необходимо выполнить прогноз возможных доходов в одном и в другом случае. В настоящей работе предлагается информация, на основе которой можно дать прогноз доходов от сдачи в аренду объекта торгового назначения.

Кроме того, насыщенность города торговыми центрами оценивается как недостаточная. В городе Новосибирске существуют более 15 крупных и более 200 малых торговых центров, которые предлагают различные варианты аренды торговых площадей. Аренда торговых площадей, кроме основной платы за аренду, может включать следующие платежи:

за коммунальные услуги;

за уборку помещения;

за охрану объектов;

за парковочные места;

за услуги связи и т.д.

Арендатором также уплачивается НДС, начисляемый на платежи за аренду торговых площадей арендатору, и платежи за коммунальные услуги, уборку помещений и услуги связи и т.д.

В общем, в Новосибирске складывается следующая ситуация: средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду составляет 1020 рублей без учета ТЦ; арендная ставка предложения торговых площадей в аренду колеблется от 500 до 2800 рублей за квадратный метр в месяц[2]. Срок аренды, в большинстве случаев, менее одного года. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация требует дополнительных затрат, поэтому от неё отказываются.

Например, стоимость аренды в ТЦ «ЗОЛОТАЯ НИВА» достигает от 14500 руб. до 36000 руб. в год за квадратный метр. Эксплуатационные расходы от 2000 руб. до 2500 руб. в год за квадратный метр. У арендатора есть возможность размещения рекламных носителей на фасаде здания без взимания платы. Срок аренды от 11 месяцев[2].

Торгово-развлекательный центр «СИБИРСКИЙ МОЛЛ» предлагает следующие условия аренды: арендные ставки без НДС с эксплуатационными платежами; двухмесячный депозит, предоплата аренды за 2 месяца; минимальный срок аренды: 3 года; арендные ставки по запросу[1].

Торгово-развлекательный центр «АУРА» предоставляет услуги аренды помещений на следующих условиях: минимальный срок аренды 3 года, двухмесячный депозит и предоплата аренды за 3 месяца, арендные ставки по запросу, арендные ставки не включают НДС, но включают коммунальные платежи[1].

Торгово-развлекательный центр «РОЙЯЛ ПАРК» предлагает следующие условия аренды: минимальный срок аренды 3 года, двухмесячный депозит, предоплата аренды за 2 месяца, арендные ставки по запросу, ставки аренды без НДС, но включают эксплуатационные платежи. Информация о составе платежей была получена с сайтов торговых центров[1].

Факторы, влияющие на цену аренды (платеж арендодателю):

Месторасположение торгового центра: район города, близость к линиям метро, первая линия домов, этаж и т.д.

• •     Транспортная инфраструктура:   близость к основным

транспортным развязкам, близость к главной дороге и т.д.

• •     Инфраструктурная      обеспеченность:      водоснабжение,

газоснабжение, энергоснабжение и т.д.

• •     Наличие посредников.

Девелопер, анализирующий возможное использование того или иного земельного участка, должен выполнить Схожий анализ нужно выполнить также и для случая, если объект будет не как торговый, а офисный. Итак, девелопер должен принимать во внимание вышеуказанные факторы и обстоятельства для выбора наилучшего назначения для создаваемого объекта. В случае если объект строится с целью его последующей сдачи в аренду, то лучшее назначение должно определяться как отношение NPV к сумме инвестиций.

В том случае, если объект строится для последующей продажи, сравнение альтернатив его назначения (т.е. торговый, или офисный), должно осуществляться по индексу скорости удельного прироста стоимости ( IS ). Это новый показатель, позволяющий сравнивать разнопараметрические альтернативные инвестиционные проекты. Под разнопараметрическими понимаются такие проекты, которые одновременно отличаются по суммам инвестиций, срокам их реализации и ежегодным финансовым результатам. Выбор торгового или офисного назначения обусловливает отличие затрат на создание объектов (т.е. суммы инвестиций), продолжительность строительства и продаж (т.е. срок реализации) а также количества площадей и цен их продажи (т.е. финансовых результатов) [3].