Состояние и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования: российская практика и международный опыт

Создание эффективной системы, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов – главная цель развития отечественного рынка жилья, а одновременно и оживления экономики страны в целом. Система ипотечного жилищного кредитования является не просто инструментом обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, влияет на проблему занятости, способствуя созданию дополнительных рабочих мест в строительстве, сервисе и других сопряженных с ней отраслях. В условиях финансового кризиса особенно важно, что промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства и приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, что в конечном счете ведет к увеличению экономического потенциала страны. Наконец, безусловно важнейшее значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны, чему способствует целевой характер ссуд и тот факт, что операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, для чего, однако, необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Поэтому формирование современной системы ипотечного жилищного кредитования в России рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема, социальный приоритет общества и способ реализации конституционных прав граждан на достойное жилище.

Очевидно, что с этой целью необходимо использовать накопленный зарубежный опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Исходные принципы формирования систем ипотечного кредитования за рубежом построены, во-первых, на обеспечении защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д. Во-вторых, система предполагает создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита. В-третьих, эта система предусматривает создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг. И, наконец, существование такой системы невозможно без активизации деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Специалистами условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования, описывающих процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом: усеченнооткрытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии.

Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.

Основные элементы организации системы ипотечного жилищного кредитования включают характеристики объектов и принципов их функционирования, а также источников кредитования, которые различаются в зависимости от модели (таблица 1).

Очевидно, что существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе, так как различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. Но также очевидна необходимость рационально руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российской экономики. Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, можно выявить возможности их использования в России.

Первая из представленных моделей – усеченно-открытая – используется в таких странах, как Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция. Плюсы её связаны с простотой организации функционирования модели, минимальным числом участников рынка, отсутствием необходимости создания специальных ипотечных банков и формирования вторичного рынка жилья.

Таблица 1

Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Источник: [1]

Минусы этой модели обусловлены зависимостью от рыночного уровня ставки процента, отсутствием жестких стандартов и ограниченностью количества привлекаемых кредитных ресурсов. Простота организации модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты, создание специальных ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ипотечного жилищного кредитования.

Расширенная открытая модель имеет место в США и других наиболее развитых странах. Её привлекательность связана с такими свойствами, как стабильность системы привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования. Слабые стороны этой модели связаны, прежде всего, с зависимостью модели от рыночного уровня ставки процента. Кроме того, эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой.

В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции [2].

Во Франции, Германии, Австрии, Испания, Чили, Таиланде, Чехии реализуется сбалансированная автономия, имеющая такие преимущества, как:

• -    автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно;

• -    пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособность

заемщика;

• -    доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода [3].

Однако при сбалансированной автономии стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия). В настоящее время банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Также необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта.

Таким образом, анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ показывает, что в условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволяет выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.