Совершенствование финансовых услуг в сфере ипотечного кредитования

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990—1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в т.ч. доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, она увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья [1].

С начала 1990-х годов в России сформирована новая система кредитных отношений, присущих рыночным условиям. Создана институциональная база кредитной системы, основным ядром которой является двухуровневая банковская система. Банковское кредитование перестало быть монополией государства, изменились сами субъекты кредитных отношений — появились предприятия различных форм собственности и организационно-правовых форм, финансовые посредники. Соответственно, иными стали взаимоотношения между кредиторами и заемщиками. Появились совершенно новые для постсоветской России явления - неопределенность рынка, кредитный риск, изменчивость процентных ставок. Введены новые механизмы банковского кредитования. На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки [2].

Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается крайне медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков. Доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле банков ничтожно мала. При этом сохраняется и стабильно возрастает потребность населения страны в доступном собственном жилье, а, соответственно, и в услугах финансовых компаний, предоставляющих относительно недорогие финансовые ресурсы на его приобретение [3].

В то же время больше половины населения РФ не имеют четкого представления о том, что такое ипотечное кредитование. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). Как следует из результатов опроса, в 2008 году по сравнению с результатами аналогичных опросов в 2006 и 2007 годах уровень знания россиян об ипотеке существенно не изменился. Доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18% до 15%. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке сократилась с 44% до 36%. Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35% до 46%. По данным НАФИ, наиболее осведомленными об ипотеке оказались россияне в возрасте 25—44 лет. Как отмечается в материалах социологов, в 2008 году по сравнению с результатами опроса прошлого года сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман. Так, если в 2007 году такой ответ был получен от 18% респондентов, в этом году — только от 10% респондентов. (Исследование НАФИ проводилось в феврале 2008 года среди 1,6 тысяч человек в 153 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России.) [4].

Общественное мнение постепенно становится более благосклонным к ипотеке — год назад ее считали обманом 20% опрошенных. Как выяснили социологи НАФИ, чаще всего обманом ипотеку называют граждане с неполным средним образованием или ниже, а также те, кто «едва сводит концы с концами». Также выяснилось, что чем ниже доход человека, тем он менее информирован об ипотечном кредитовании и слабее представляет, что это такое вообще. 11% опрошенных определили ипотеку как просто «кредит», 4% считают, что ипотека доступна только молодежи, 3% уверены, что это государственная программа, 1% опрошенных посчитал ипотеку вложением денег. Однако большинство россиян (71%) все-таки дают адекватный ответ на вопрос «Что такое ипотека?» и определяют ее как «кредит на жилье». [2] Совершенно очевидно, что при такой «осведомленности» граждан об ипотечном кредитовании физически невозможно реализовывать ипотечные программы. Банкам необходимо доносить до широких слоев населения подробную информацию об ипотеке в общем и о своих кредитных продуктах в частности. Причем доносить информацию необходимо не только с помощью СМИ (к сожалению, граждане России уже не раз были обмануты СМИ, и привыкли не доверять тому, что говорят по телевизору или печатают в газетах), но и с помощью персональных менеджеров и агентов-консультантов. Помимо этого, эффективными методами информирования клиентов являютсяследующие.

• 1.    Почтовая рассылка информационных писем клиентам программы

• 2.    Рекламно-информационные проспекты — целесообразно распространять в

• 3.    Личное привлечение кредитными экспертами новых клиентов . Как

микрокредитования, повествующих о расширении спектра кредитных продуктов, рассчитанных на субъектов малого и среднего бизнеса, и преимуществах ипотечного кредитования в рамках программы микрокредитования.

помещениях риэлтерских организаций, предприятий, обслуживающих жилищные массивы (ЖЭК, водоканал, другие коммунальные службы), на семинарах, выставках и прочих мероприятиях, проводимых с участием потенциальных потребителей продукта «Ипотека для предпринимателя».

Важным моментом реализации данной схемы является необходимость налаживания процесса взаимовыгодного сотрудничества с риэлтерскими агентствами, которые заинтересованы в клиентах, имеющих средства (в том числе заемные) для покупки недвижимости. Банк, в свою очередь, интересуют платежеспособные заемщики, уровень доходов которых позволяет им в течение всего срока кредитования своевременно и в полном объеме погашать кредит и проценты.

показывает практика работы программы микрокредитования, данный метод является одним из наиболее эффективных и способствует активному наращиванию клиентской базы.

При проведении активного маркетинга кредитные эксперты должны обращать внимание на специфику продукта и, соответственно, посещать места концентрации потенциальных потребителей данной услуги (семинары, конференции, организованные различными бизнес-центрами, аудиторскими и консалтинговыми фирмами).

При планировании и организации рекламных мероприятий необходимо учитывать ментальность представителей малого и среднего бизнеса в конкретном регионе [5].

Кроме того, при организации рекламных кампаний необходимо помнить, что часто решающее значение и наибольший эффект имеют нестандартные, новые формы и виды рекламы, пути и способы доведения информации.

Однако, кроме общей информации о принципах и сущности ипотеки, потенциального заемщика не могут не интересовать процентные ставки, суммы комиссий и обязательных платежей. До недавнего времени на рынке ипотечных кредитов сохранялась довольно стабильная ситуация: ставки не превышали 16%, а первоначальный взнос составлял около 10%. С февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кардинально изменило политику сотрудничества со своими партнерами: государственная рефинансирующая организация пошла на ужесточение условий выкупа ипотечных кредитов. В частности, ипотечные займы, выданные на крупные суммы при первоначальном взносе менее 20% от стоимости приобретаемого имущества, указанное агентство начало считать рискованными и оставило за собой право отказаться от их выкупа. Тем самым АИЖК, вслед за поднявшим ставку рефинансирования ЦБ, указало банкам на необходимость ужесточения требований к заемщикам. В отличие от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие рефинансирующие организации пока не спешат прощаться ни с крупными кредитами, ни с низкими первоначальными взносами, однако не отрицают, что их стандарты выдачи ипотечных кредитов и условия сотрудничества с партнерами также претерпели изменения. Февральские действия АИЖК не стали шокирующими для рынка. В начале декабря прошлого года агентство известило своих региональных партнеров о снижении максимальной суммы кредитования до 1,5 млн руб. и удвоении первоначального взноса до 20%. Такое решение было вызвано увеличением темпов роста просрочки по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК. Действительно, в абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственной рефинансирующей организации только на сентябрь 2007 года составил 1,3 млрд руб. В первой половине 2007 года объем просроченной задолженности вырос почти в четыре раза, а во второй — в два раза. АИЖК проанализировало причины повышения объема просрочек по кредитам и выявило особые критерии, по которым определенные ссуды были отнесены к «рискованным». Как оказалось, наибольшее число «невозврата» пришлось на займы свыше 1,5 млн руб. при первоначальном взносе менее 20%. Это и послужило причиной того, что с февраля 2008 года рефинансирование таких кредитов осуществляется только после особой проверки со стороны агентства. Что же касается кредитов, которые теперь считаются «рискованными», то участники рынка уверены: объемы их выдачи в текущем году сократятся, но об исчезновении подобных ипотечных программ говорить пока рано. Подобные кредиты обычно находятся либо на балансах кредитных организаций, либо секьюритизируются в оффшорах. [6] Также не стоит забывать, что на рынке есть игроки, которые продолжают покупать ипотечные портфели с высокой степенью риска. Повышение первоначального взноса и сокращение верхнего лимита кредитования для крупных городов, где за 1 500 000 просто невозможно приобрести недвижимость, если и не «убьет» ипотеку, то очень сильно сократит ее и так небольшую популярность. При выдаче же не рефинансируемых теперь кредитов и отнесении их на баланс, банк теряет собственный капитал, что приводит к негативным последствиям, таким, как приостановка выдач кредитов до приведения собственного капитала к нормативному значению. Выходом из этой ситуации может быть создание дочерней компании в оффшоре и цессия этой компании. Таким образом, банк сможет не только поддерживать собственный капитал на необходимом для кредитования уровне, но и увеличить свои обороты.

Еще одно препятствие на пути развития ипотеки — законодательство. Российское законодательство — одно из самых неудобных для развития ипотечного кредитования в Европе. К такому выводу пришли аналитики Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР). Эксперты выясняли, насколько законодательство и правоприменение, касающееся ипотеки, в Центральной и Восточной Европе, а также в странах СНГ, включая Россию, соответствует потребностям рынка. ЕБРР формулирует принципы удобного и эффективного ипотечного законодательства. Это в основном быстрота, простота, дешевизна и надежность рыночных процедур, а также гибкость, с которой они могут быть приспособлены к нуждам конкретных участников рынка. В половине из стран, упомянутых в докладе, есть эффективная правовая основа для развития ипотечного рынка. Единственная страна, получившая оценку «много проблем» — Россия. В России слишком сложны по сравнению и с идеальным положением вещей, и с положением в других странах процедуры, связанные с получением ипотечного кредита и функционированием соответствующего сегмента финансового рынка. Как следствие, они еще и занимают слишком много времени. [4] Практика показывает, что на предварительном этапе кредитования клиент тратит на сбор необходимых справок и нотариальное заверение документов от двух недель до двух месяцев (!), рассмотрение кредитной заявки банком (от момента подачи документов до подписания кредитного договора) занимает 1—2 недели, регистрация же договора ипотеки в ФРС занимает от одного месяца (!). В общем, из-за юридических проволочек клиент вынужден ждать три месяца. Практика показывает, что при наличии связей и небольшого количества «лишних» денег, можно сократить этот срок до одного месяца. При внесении некоторых изменений и поправок в наше законодательство, а также при условии эффективной борьбы с коррупцией, сокращение сроков регистрации договоров и выдача государственными структурами необходимых справок может стать доступным для всех.

Как мы видим, проблем в области ипотечного кредитования более чем достаточно, а на сегодняшний день они усугублены нестабильной ситуацией в мировой экономике. В комплексном решении этих проблем самую активную позицию необходимо занять государству, которое в первую очередь должно быть заинтересованно в улучшении жилищных условий своих граждан.