Совершенствование градостроительной политики субъектов РФ (на примере Свердловской области)

Решение проблемы наращивания темпов жилищного строительства имеет многоцелевой результат: удовлетворение потребностей общества в жилье, создание нормальных и безопасных условий жизнедеятельности, снятие социальной напряженности в обществе. Именно поэтому реформа в сфере строительства жилья рассматривается как составная часть комплекса мер по стабилизации и выводу экономики из кризиса, т.к. отсутствие почти у одной трети граждан России нормальных жилищных условий превратило эту проблему в одну из самых острых социальных проблем.

Важную роль в осуществлении государственной жилищной политики на территории Свердловской области играют администрации муниципальных образований – ведут учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляют перечни ветхого и аварийного жилья, осуществляют мониторинг состояния жилищной сферы, составляют отчет о реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», разрабатывают программы повышения качества коммунальных услуг и т.д.

Высокую роль в последние годы в реализации жилищной политики играет взаимодействие органов государственной власти с некоммерческими организациями. В частности, в Свердловской области работает Союз предприятий строительной индустрии Свердловской области, который занимается организации эффективного взаимодействия всех участников строительного процесса с органами исполнительной власти.

Второй крупной негосударственной некоммерческой организацией в анализируемой сфере является Союз строителей Свердловской области.

По объемам ввода жилья Свердловская область занимает 1 место в Уральском федеральном округе [1] (Челябинская область - 1 430 тыс.кв. метров; Тюменская область (без автономных округов) - 1 033,4 тыс.кв. метров; ХМАО - 824,8 тыс. кв.м.; Курганская область - 286,6 тыс.кв. метров; ЯНАО - 130,7 тыс.кв.метров), однако по вводу жилья на 1 жителя Свердловская область с показателем в 0,36 кв.метра опережает только Курганскую область (0,3кв.м.) и ЯНАО (0,24 кв.м.).

Одним из факторов, ограничивающих возможности увеличения объемов строительства жилья в Свердловской области, являются ресурсные ограничения строительного комплекса.

На сегодняшний существует ряд проблем, которые негативно отражаются на реализации государственной политики в сфере жилищного строительства.

Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Практически отсутствует ценовая разница между предложениями первичного рынка жилья и жилья, так называемого вторичного рынка жилья.

Несмотря на положительную динамику по объемам ввода жилья и роста уровня жилищной обеспеченности, остаются нерешенными отдельные вопросы в области градостроительных и земельных отношений:

• -    недостаточно градостроительной и другой исходно-разрешительной документации на освоение этих территорий;

• -    на территориях, которые подготавливаются для хозяйственного освоения (в том числе жилищно-гражданского строительства), требуется комплексная инженерная подготовка;

• -    увеличилось количество объектов самовольного строительства (многоквартирные дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства).

Введение института негосударственной экспертизы повлияло на ухудшение качества утверждаемой проектной документации на строительство/ реконструкцию объектов жилья.

Так, например, в практике надзора возникают случаи, когда Государственное автономное учреждение Свердловской области «Управление государственной экспертизы» неоднократно отказывает застройщику в выдаче положительного заключения экспертизы проектной документации ввиду грубейших нарушений требований технических регламентов, в том числе требований безопасности объекта капитального строительства, допущенных при ее разработке. Застройщик обращается к негосударственному эксперту, получает положительное заключение. В ходе строительства выявляется несоответствие проектной документации требованиям технических регламентов.

Нормативно-техническая документация в области строительства обширна и не структурирована, многие документы не носят обязательного характера. Существует большое количество СНиП, РД, ГОСТ, СП, ТУ и т.д. Кроме того, практически в каждой саморегулируемой организации разрабатываются внутренние стандарты, нормативно-технологические документы, без унификации общих требований для строительной индустрии в целом.

Преодоление названных проблем возможно путем улучшения института проектирования, систематизации законодательства о градостроительной деятельности на федеральном уровне.

Остро стоит вопрос о подключении домов к инженерным сетям. Проектные решения инженерно-технического обеспечения объектов строительства, включая выбор энергоресурсов, методы устройства сетей, разрабатываются в проектной документации «стадия проект» и подлежат экспертизе. При этом технические условия с учетом инженерной инфраструктуры за период строительства меняются по разным причинам, что может привести к необходимости повторного согласования проектов по видам сетей и повторной экспертизе проекта. С 2013 года изменилась процедура подключения объектов к инженерным сетям, в соответствии с которой работы по выносу сетей и их устройству (особенно внеплощадочные сети) выполняются силами организаций поставщиков, в связи с чем, сроки выполнения работ затягиваются, отличаются от плановых сроков строительства.

В последствие при эксплуатации таких жилых домов, выявляется масса недоделок, которые в лучшем случае устраняются за счет собственников жилья, а в худшем не устраняются, что приводит к сокращению эксплуатационного срока службы жилого дома. В практике осуществления государственного жилищного надзора встречаются случаи обращения граждан по вопросу защиты нарушенных прав нерадивыми застройщиками. Однако, применить меры административного воздействия невозможно, как со стороны жилищного надзора, так и со стороны строительного надзора в связи с отсутствием полномочий.

Выявленные проблемы жилищной политики носят структурный и системный характер, а это значит, что по мере восстановления рынка жилья в Свердловской области государство вновь столкнется с теми же проблемами, которые были актуальны до 2008-2009 года.

Одной из сложнейших проблем, мешающей реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в Свердловской области является наличие административных барьеров, в том числе коррупция на всех этапах, начиная от предоставления земельных участков. Главный способ борьбы в такой ситуации - разработка регламентов оказания услуг. Существенно улучшит ситуацию в данной сфере введение системы единой экспертизы проектной документации и единый строительный надзор.

Для снятия административных барьеров, немаловажным является решение вопросов, связанных с упрощением порядка оформления документов в области землеустройства, кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость, а также процедуры предоставления земельных участков для строительства.

Также необходимо выработать механизм по упрощению и ускорению процедур получения разрешений на строительство, а также оформления построенного жилья в собственность для бюджетных объектов.

Еще одним мощнейшим институциональным фактором, сдерживающим эффективную реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в Свердловской области является отсутствие прямого диалога между органами власти и бизнес-сообществом. Основными проблемами в отношениях бизнеса и власти в сфере строительства жилья в Свердловской области на сегодня являются практика проведения аукционов и обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Высокая цена по итогу проведения аукциона, а также нагрузка на обеспечение земельного участка инфраструктурой приводит к высокой стоимости объекта строительства, что невыгодно и для девелопера (порой непосильные для компании расходы, сложность получения кредитования), и для покупателя (высокая стоимость кв. м), и для государства (не достижение целей в рамках приоритетного национального проекта).

На законодательном уровне необходимо упростить процедуру прохождения экспертизы проектов по комплексной застройке, где применяются типовые проекты или проекты повторного применения, особенно в части сроков прохождения экспертизы. Необходимо также разрабатывать новые проектные решения для жилищного, строительства и, прежде всего, проекты повторного применения. Для комплексной застройки должны быть разработаны и приняты свои нормативы и правила.