Совершенствование механизма управления заемным капиталом организации

Использование заемного капитала для финансирования деятельности предприятия не только выгодно экономически, но и необходимо. Поскольку плата за этот источник в среднем ниже альтернативных собственных. Кроме того, привлечение этого источника позволяет собственникам существенно увеличить объем контролируемых финансовых ресурсов. На предприятии следует разработать конкретный механизм управления заемным капиталом. На наш взгляд, начинать следует с определения целей привлечения заемных средств. Заемные средства привлекаются предприятием на строго целевой основе, что является одним из условий последующего эффективного их использования. Основными целями привлечения заемных средств предприятиями являются:

• -    пополнение необходимого объема оборотных средств. В настоящее время большинство предприятий, осуществляющих производственную деятельность, не имеют возможности финансировать полностью потребность в оборотных активов за счет собственного капитала. Недостающая часть этого финансирования осуществляется за счет заемных средств;

• -    формирование недостающего объема инвестиционных ресурсов. Целью привлечения заемных средств в этом случае выступает необходимость осуществления нового строительства, реконструкция, приобретение движимого и недвижимого имущества;

• -    другие временные нужды. Привлечение осуществляется также на принципе целевого финансирования, обычно на короткие сроки и в небольших объемах.

Наиболее востребованными являются заемные средства на первые две цели.

Следующим этапом управления привлечения заемных средств, должно быть выбор способа их привлечения с целью отбора менее обременительного для предприятия. Для финансирования потребности предприятия в финансовых ресурсах на пополнение оборотных активов несомненно более приемлемым будет краткосрочный банковский кредит. Для формирование недостающего объема инвестиционных ресурсов кроме достаточно широко распространенного долгосрочного банковского кредита можно рассматривать коммерческую ипотеку и лизинг недвижимости.

Коммерческая ипотека практически ни чем не отличается от ипотечного кредита на жилье, предоставляемого физическим лицам. Сроки коммерческой ипотеки составляют от 5 до 12 лет, первоначальный взнос может достигать 40%, а ставки по кредиту колеблются от 15 до 20% в рублях. В коммерческой ипотеке условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. Например, при приобретении ликвидного и доходного объекта можно рассчитывать на низкую ставку и больший срок. При использовании ипотеки можно выделить некоторые преимущества и недостатки. Положительным моментом является то, что, привлекая средства банка, организации не изымают собственный капитал из оборота. Это выгодно в том случае, если стоимость кредита ниже рентабельность активов. Плюсом является тот факт, что ипотечная схема достаточно проработана на ипотеке жилья для физических лиц. Организация пройдет те же этапы, что и физические лица - покупатели жилья. Кредитоспособность заемщика обязательно проверят, оценят объект недвижимости, застрахуют ответственность.

Основным недостатком является тот факт, что первоначальный взнос для ипотеки редко бывает меньше 30%. Кроме того, заемщик должен первоначально оформить недвижимость в собственность, затем передать ее банку в залог. Затем только банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект. Процедура довольно сложная и длительная. Самым основным недостатком, на наш взгляд является недоступность коммерческой ипотеки для большинства предприятий малого и среднего бизнеса, в силу того, что суммарная задолженность заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Ну и, наконец, на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному кредитованию (за исключением ипотеки на жилье) недостаточно.

Другим приемлемым способом привлечения заемных средств для покупки недвижимости в целях бизнеса может быть лизинг недвижимости. В настоящее время широкое распространение получил лизинг движимого имущества. Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга. Среднерыночными условиями лизинга является: договор заключается на срок до 5 лет; стоимость приобретаемого объекта недвижимости от 1 млн. рублей; первоначальный взнос составляет от 10%, при этом дополнительный залог не требуется, среднегодовое удорожание от 9%.

К преимуществам лизинга можно отнести менее жесткие требования к лизингополучателю, чем при ипотеке, и отсутствие дополнительных залогов. Положительным является то, что при использовании лизинга наблюдается экономия на налоге на прибыль и налоге на имущество. Также следует учесть, что задолженность по лизингу, в отличие от задолженности по кредиту, незначительно отражается на балансе предприятия, что сохранит уровень финансовой устойчивости и кредитоспособности. Со стороны лизингодателя в качестве гарантий могут выступать поручительства или банковские гарантии, уступка банку права получения платежей по договору лизинга; со стороны лизингополучателя - страхование здания в пользу лизингодателя или банка. Также лизинг позволяет создать оптимальную и прозрачную структуру собственности (за счет ее учета по реальной рыночной стоимости), сохранить оборотный капитал, а также значительно сэкономить на приобретении постоянно дорожающей недвижимости благодаря ускоренной амортизации. Однако недостатками лизинга недвижимости является то, что при лизинге применяется более высокая процентная ставка, чем при ипотеке, так как в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании. Однако при этом процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость. Кроме того, договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу лишь с момента государственной регистрации. И еще один немаловажный фактор - при лизинге имущество находится в собственности компании-лизингодателя.

При выборе в пользу ипотеки и лизинга стоит учитывать три фактора: налоги, расходы и переход права собственности.

Первым фактором, позволяющим сравнить лизинг и ипотеку, является налоговая оптимизация. С позиции налогообложения у лизинг для налогоплательщиков несколько выгоднее. Так, проценты по ипотеке предприятие относятся на себестоимость только до определенного уровня ставки рефинансирования, сверх ставки рефинансирования проценты уплачиваются за счет чистой прибыли. При приобретения объекта недвижимости в лизинг все платежи относятся на себестоимость. Кроме этого, уменьшаются налоговые выплаты по налогу на имущество, так как используется механизм ускоренной амортизации.

Учитывая второй фактор, следует знать, что при получении ипотечного кредита расходы представляют собой выплату основной суммы долга процентов по кредиту, налога на имущество, страховки залога, оценки залога, комиссии за открытия счетов, обслуживание, рассмотрение заявки. При лизинге расходы состоят из ряда лизинговых платежей (в т.ч. авансового платежа), выплачиваемых в течение нескольких лет, выплаты выкупной стоимости по окончанию договора лизинга. При этом здесь используется термин «удорожание». Удорожание в год - это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки. Также в расчетах должно быть учтено страхование имущества, налог на имущество. При лизинге указанные расходы входят в состав лизинговых платежей или оплачиваются самостоятельно, при выборе лизингополучателя.

Третий фактор, позволяющий провести корректное сравнение лизинга и ипотеки – это процедура перехода права собственности. При ипотеке право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением. При сделке лизинга приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что особенностей работы по той или иной схеме достаточно. И развитие таких инструментов, как ипотека и лизинг, несомненно, будет способствовать развитию бизнеса.