Современная система регистрации прав на недвижимость: проблемы и достижения

В условиях рыночной экономики одной из целей, которую ставит перед собой государство, является максимально эффективное использование недвижимости.

В связи с этим предстоит решить следующие задачи:

• •    создание рынка недвижимости;

• •    обеспечение цивилизованного гражданского оборота недвижимости;

• •    защита имущественных прав на недвижимость;

• •    обеспечение прозрачности сделок с недвижимостью.

Соответствовала ли по состоянию на 2004 год действующая система государственной регистрации этим целям и задачам? Очевидно, что нет.

Каждый субъект Российской Федерации отличался своими особенностями, имел свою нормативную базу, свои программные продукты. Могу привести простой пример: в 89 субъектах Российской Федерации существовало более 50 программных продуктов, значительная часть которых не позволяет производить конвертацию данных.

Проблема создания единого федерального государственного реестра прав на недвижимость стала реально решаться лишь после создания в системе Министерства юстиции Российской Федерации Федеральной регистрационной службы (Росрегистра-ция), передачи в федеральную собственность учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и присоединение их к территориаль- ным органам Росрегистрации. Таким образом была заложена организационно-правовая основа единой системы государственной регистрации.

Как известно, 1 января 2005 года завершился процесс создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что процесс проходил в сжатые сроки и в трудных условиях, сложности были преодолены, и сегодня система реально существует и работает.

В настоящее время система Росрегист-рации характеризуется следующими цифровыми показателями:

• •    общее количество регистрационных округов – 77;

• •    в системе работает 25 167 человек, из них 1 598 – государственные регистраторы.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» и утвержденной структурой полностью сформирован состав центрального аппарата численностью 143 человека.

Росрегистрация осуществляет полномочия по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иные полномочия, предусмотренные Указом Президента Российской Федерации. В отсутствие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в электронном виде, который с момента вступления в силу Фе- дерального закона от 31.01.1998 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» формировался и функционировал в рамках каждого субъекта Российской Федерации (для справки, по состоянию на 1 января 2005 года общее количество зарегистрированных прав и сделок составляет около двадцати миллионов) на Росрегистрацию возложена обязанность по созданию Единого государственного реестра прав на магнитном носителе. Именно поэтому первостепенной задачей Федеральной регистрационной службы является обеспечение соблюдения органами по государственной регистрации Правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения этого реестра в электронном виде.

Нельзя не упомянуть о проблеме, связанной со значительным снижением размеров (в 3–5 раз) должностных окладов работников органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, как государственных служащих. По этой причине высококвалифицированные специалисты на территориях субъектов Российской Федерации уходят из органов Росрегистрации. Министр юстиции Ю.Я. Чайка своевременно информировал об этом Президента и Правительство Российской Федерации, и в настоящее время принимаются меры по решению возникшей проблемы.

За последнее время были приняты федеральные законы, существенно изменившие сложившиеся подходы при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. К ним относятся:

• •    Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

• •    Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»;

• •    Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Новая редакция статьи 64 закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке здания (сооружения) залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Ипотека земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Одной из центральных проблем, в решении которой должна участвовать Росрегист-рация, является содействие фискально-правовой деятельности. Согласно статье 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росрегистрация обязана представлять информацию о правах и ограничениях на объекты недвижимости в органы по учету недвижимого имущества, а также в органы по учету государственного и муниципального имущества, налоговые органы. При этом закон не определяет объем такой информации, формы документов и сроки их представления. Все это нуждается в нормативном закреплении, но необходимо иметь в виду следующие обстоятельства: формы документов, действующих в тех или иных органах и даже на отдельных территориях, часто разнятся между собой, а программные продукты, используемые как органами Федеральной регистрационной службы, так и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) далеко не всегда позволяют осуществить конвертацию базы данных. Более того, структура документов и информация, содержащаяся в них, применяемая, в частности органами налоговой службы, не идентичны сведениям, содержащимся в ЕГРП.

Не так давно Федеральная регистрационная служба и Федеральная налоговая служба (ФНС России) рассматривали формы документов, по которым предполагается направлять сведения из территориальных органов Росрегистрации в ФНС России. В ходе обсуждения выяснилось, что в ЕГРП, сформированном в 1998–2004 годах, содержатся не все сведения, интересующие ФНС России.

Для решения указанных вопросов, на мой взгляд, необходимо сделать максимально эффективным порядок взаимодействия между Росрегистрацией, ФНС России и Роснедвижимостью. Не могу не отметить тот позитивный факт, что руководители каждого из указанных органов делают все возможное для комплексного разрешения возникших проблем. В частности, в марте 2005 года было заключено соглашение о взаимном сотрудничестве Росрегистрации и Роснедвижимости, создана рабочая группа, включающая представителей обоих органов, для определения наиболее проблемных аспектов и подготовки соответствующих предложений. Были оговорены разнообразные формы этого сотрудничества: совместные совещания, участие в заседаниях коллегиальных органов Росрегистра-ции и Роснедвижимости, конференциях и семинарах, организация экспертных и рабочих групп. По моему мнению, существует объективная необходимость в разработке аналогичного соглашения с ФНС России, а возможно, и подготовка трехстороннего соглашения.

Вместе с тем очевидно, что такая форма взаимодействия позволяет решить только часть вопросов, стоящих перед нашими службами, но ни Росрегистрация, ни ФНС России, ни Роснедвижимость не обладают правом нормативного регулирования в сфере своей деятельности. Находящиеся в ведении Министерства юстиции, Министерства экономического развития и торговли и

Министерства финансов Российской Федерации службы и агентства должны действовать в едином правовом поле, особенно в случаях, касающихся налогообложения граждан и организаций, демонстрировать не только эффективное взаимодействие, но и свою подчиненность закону. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос о подготовке и принятии соответствующих нормативных правовых актов. Полагаю, что многие вопросы подготовки таких проектов могли бы быть решены на «нижнем» уровне в рамках соглашения между Росрегистрацией, Роснедвижи-мостью и ФНС России. Однако принятие окончательных решений и согласование содержания проектов возможны лишь на уровне министерств.

Вынужден констатировать тот факт, что времени на раздумье не осталось. Президент и Правительство Российской Федерации поставили перед нами конкретные задачи и конкретные сроки их выполнения. Проблемы фискально-правовой системы, налогообложения гражданского оборота недвижимости связаны не только с проблемами наполняемости бюджета и поисками новых источников их пополнения, хотя эти аспекты, безусловно, являются чрезвычайно важными. Главное – это доверие граждан России и инвесторов государству, инвестиционная привлекательность нашей страны, а следовательно, и возможности ее интеграции в международное экономическое сообщество.