Современная специфика кредитования на первичном рынке недвижимости

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является наиболее доступным способом приобретения жилья. Существует множество рассуждений о минусах и плюсах ипотечного кредитования. К минусам относятся:  высокая стоимость заёмных средств, ограничение прав собственника залогом банка, страхование имущества; к плюсам: юридическая чистота сделки, длительный срок кредитования, компенсация части процентов за пользование кредитом согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ [3], и одним из главных плюсов является сохранение собственных средств от инфляции, то есть пока покупатель накапливает сумму для приобретения квартиры без участия банка, денежные средства подвергаются обесцениванию. Приведём реальный пример: в 2011 году за 1 800 тыс. рублей можно было купить однокомнатную квартиру в пятнадцати минутах ходьбы от станции метро «Заельцовская» (пересечение улиц Танковая и Народная), сегодня за эту же сумму с теми же параметрами Вы можете приобрести квартиру в 2 часах ходьбы от станции метро «Заельцовская» (пересечение улиц Макаренко и Столетова).

Ипотечный кредит в действительности не так сложен, как может показаться на первый взгляд - на законодательном уровне разработаны меры, надёжно защищающие как самого покупателя, так и кредитующие банки.

Ипотечный кредит может быть оформлен как на готовое жильё, так и на квартиры, находящиеся на стадии строительства. Более подробно рассмотрим второй вариант, который предполагает более сложный подход к оформлению залога, которым и является приобретаемое в собственность жильё.

С марта 2015 года в России действует программа государственного субсидирования ипотеки на первичном рынке недвижимости, по которой ставки намного привлекательней, чем для вторичного рынка. Это несомненно привлекает покупателя, поэтому застройщики в кризисное время как никогда заинтересованы в такой услуге. Банки также зарабатывают на ипотечных кредитах, поэтому и с их стороны есть интерес такие услуги оказывать. Но любая выдача кредита – это риск, а выдача миллионного кредита на покупку квартиры, а точнее сказать на приобретение права на получение квартиры – еще больший риск, поэтому прежде чем аккредитовать объект, банки проверяют застройщика самым тщательным образом [1].

Несмотря на то, что государство поддержало девелоперов субсидированием ипотечной ставки на их объекты (от 11,25% до 12%), для компаний-застройщиков настали трудные времена. Заметно повысились требования банков к объектам недвижимости. Банки-кредиторы оформляют сделки по ипотеке только с теми компаниями-застройщиками, которые имеют соответствующую аккредитацию и безупречную репутацию [2].

По информации, предоставленной рядом банков, при аккредитации застройщика обращается внимание на следующие критерии оценки:

• •     срок работы на рынке строительства жилой недвижимости (от 5 и

• более лет);

• •     площадь жилья, реализованное застройщиком в течение 5-ти

предшествующих лет (от 100 000 кв.м.);

Наряду с оценкой самого застройщика, оцениваются так же и объекты. Основные критерии оценки строящегося объекта:

• •     местоположение объекта (от 20 до 50 км от центра города (в

зависимости от крупности городов), в котором представлен банк-кредитор);

• •     отставание от графика строительства (не более 6 месяцев);

• •     уровень строительной готовности объектов (15-30 %, но бывают

исключения, когда объекты надёжных застройщиков проходят аккредитацию на стадии котлована).

Если застройщик не соответствует каким-либо критериям – у него остается шанс пройти аккредитацию. Для этого застройщик должен доказать, что он является надёжным партнером. Лучшим подтверждением этого является наличие уже построенных и вовремя введенных в эксплуатацию объектов.

У банков несколько отличаются критерии оценки, а так же список стоп-факторов, которые влияют на принятие отрицательного решения по аккредитации застройщиков и объектов. Приведем основные стоп-факторы:

• •     ведение  процедур  банкротства/реорганизации/приостановки

деятельности в отношении застройщика;

• •     судебные процессы, ведущиеся в отношении объекта

аккредитации и/или земельных отношений под объектом застройки;

• •     не соблюдение требований, установленных законом 214-ФЗ по

объекту;

• •     наличие информации о неисполнении застройщиком обязательств

по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет;

• •    судебные процессы, способные оказать существенное негативное воздействие на финансовое положение застройщика.

Таким образом, возможность приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования в строящихся домах, свидетельствует о том, что застройщик прошёл банковскую проверку [1].

Для проведения аккредитации застройщика, банку требуется ряд документов для строительного аудита по объекту недвижимости первичного рынка и по участникам инвестиционного проекта:

• •    документы по земельному участку (на правах собственности или аренды);

• •    разрешение на строительство (инвестиционный контракт или иной документ, содержащий положения инвестиционного договора; платёжные документы, подтверждающие исполнение обязательств сторонами договора; разрешение на строительство; проектная декларация);

• •    действующая редакция учредительных документов;

• •    приказ о назначении на должность единоличного исполнительного органа;

• •    выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

Проверка застройщика/объекта проходит несколько уровней – от регионального управления до кредитного комитета головного офиса. В случае установления высокого риска, выявленного в ходе юридической экспертизы документов по аккредитуемому застройщику или объекту, банком могут быть запрошены дополнительные документы для оценки данного риска.

При запуске программы государственного субсидирования ипотеки на первичном рынке недвижимости, Правительство РФ распределило лимит выдачи кредитных средств между надёжными банками (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, АИЖК, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и другие). Так же этим банкам была поставлена цель – выдавать каждый месяц сумму не менее 300 млн. р. согласно постановлению №220 от 13.03.2015 г. «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям…» [4].

Если условия не исполняются, то Правительство РФ оставляет за собой право перераспределить ранее выданные банку средства между другими банками, участвующими в данной программе [4].

При запуске программы государственного субсидирования ипотеки на первичном рынке недвижимости большинство банков, (менее крупных, чем ВТБ 24, Сбербанк, Газпромбанк), столкнулись со следующей проблемой. После кризиса 2014 года списки аккредитованных застройщиков были значительно сокращены проверкой на стоп-факторы, и выполнить условия постановления Правительства РФ банкам оказалось сложнее. Для решения данной проблемы банками было принято решение проводить упрощённую аккредитацию застройщиков.

Упрощённая аккредитация малыми банками предполагает отказ запроса полного пакета документов от застройщика – это даёт существенное сокращение сроков аккредитации. При этом проводится проверка на риски (наличие стоп-факторов), но все аккредитованные застройщики и объекты крупных банков автоматически становились аккредитованными в банках, которые приняли схему упрощенной аккредитации. Данная схема значительно сократила время аккредитации и позволила в установленный срок исполнять обязательства перед Правительством РФ.