Современная жилищная политика России и пути ее совершенствования

Улучшение жилищных условий населения является неотъемлемой и важнейшей частью социальной политики Российской Федерации как социально ориентированного государства.

Жилищная политика представляет собой систему мер воздействия на жилищную сферу со стороны государства, включающую идеологические и программные установки, законодательные и нормативные акты, а также конкретные решения государственных органов управления, регулирующие социально-экономические отношения между участниками рынка жилья.

Переход в реформенный период экономики на рыночные отношения резко изменил и подходы к обеспечению жильем. В условиях рыночной экономики жилье является хотя и специфическим, определенным его насущностью и незаменимостью для человека, но полноценным товаром. Соответственно, большая часть населения должно приобретать его или улучшать его жилищные характеристики за счет своих средств. Основная задача государства в этом случае – создать материальные предпосылки для улучшения жилищных условий населением, а далее оно само должно решать эту задачу в соответствие со своими предпочтениями.

В полной мере это отражено в идеологии реализуемой жилищной политики. Так, федеральная программа «Жилище» предусматривает создание рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания, а также «преодоление иждивенческих настроений у значительной части населения». Стратегия развития Российской Федерации до 2020 года поставила задачи обеспечения населения доступным и комфортным жильем, создание комфортной среды, достижения уровня обеспеченности жильем до 30 кв.м. общей площади на душу, но нигде не написано о том, что надо создать хотя бы приемлемые жилищные условия всему населению.

К сожалению, наша реально проводимая жилищная политика полностью соответствует этим теоретическим постулатам. Она не создает возможности для улучшения жилищных условий широкими слоями населения.

У нас есть льготы для тех, кто приобретает жилье – на 2 миллиона рублей потраченных на покупку жилья действует налоговая скидка. Значит, покупатель жилья может сэкономить 260 тысяч рублей. Конечно, в регионах это имеет определенное значение.

Но, во–первых, это поддержка относительно богатых за счет относительно бедных слоев населения. Во-вторых, бюджеты регионов на этом теряют значительные средства. Сейчас, в условиях финансового кризиса большинство из них испытывает острый дефицит финансовых ресурсов. Поэтому если они выделяют, согласно закону, деньги на эти цели, то на другие, нередко более насущные, нужды у них денег остается еще меньше.

В нашей стране сделана ставка на ипотеку как на основной путь улучшения жилищной обеспеченности российских семей. Прекрасный механизм, полностью соответствующий рыночным условиям. Но ипотека, по оценкам специалистов, еще по докризисным условиям была доступна лишь 10-12% населения. Причем при очень жестких ограничениях расходов части домохозяйств, взявших ипотечные кредиты на приобретение жилья.

Финансовая поддержка ипотеки оказывается сейчас в довольно значительных размерах. Но это опять поддержка относительно обеспеченных слоев населения, преимущественно верхушки среднего класса, за счет всего населения.

Кроме того, она связана с высоким риском, причем не только в системе жилищного строительного комплекса, но и экономики в целом. И последний финансовый кризис это ясно показал. Он начался с необеспеченной ипотеки. И поэтому, когда мы сейчас принимаем закон, что можно вносить в виде первоначального взноса не 30%, а 20% стоимости жилья, то это действительно делает ипотеку доступней, но она повисает в воздухе. Эти 30% в свое время родились не случайно. Были расчеты, что если вы не можете вернуть ипотечный кредит, то вас можно вселить в какое-то жилье, соответствующее минимальным стандартным требованиям, купленное за эти уже уплаченные 30% стоимости приобретаемого жилища.

Доступность ипотеки повышается за счет предоставления льгот при получении ипотечного кредита на покупку жилья определенными группами населения. Во-первых, сейчас с помощью ипотеки поддерживают молодые семьи, и действует это достаточно хорошо. Такая социальная ипотека расширяет количество семей, которые могут купить жилье на условиях ипотеки за пределами 10%, особенно молодых семей, по которым принята соответствующая программа и необходимые законодательные акты. Это решение способствует улучшению демографической проблемы.

Интересен пример Оренбургской области. У них есть такие программы. Скажем, семья предполагает родить третьего ребенка, заключается договор, где говорится, что при появлении третьего ребенка полагается ипотека на льготных условиях, ссуда такая-то. То есть решают жилищную и демографическую проблемы.

Но бюджетные средства у большинства регионов ограничены. А что делает наше Министерство финансов почти по всем программам, финансирование которых оно предусматривает? Субсидия молодым семьям составляет не менее 35% от средней стоимости жилья. Но из них 10% средств поступает за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств субъекта Российской Федерации. И что же у нас получается? Что финансово обеспеченные субъекты Российской Федерации, как Москва, действительно могут решить эту проблему более-менее сносно. А не обеспеченные финансами субъекты – решить ее не могут. И когда мы смотрим реальную картину распределения средств по факту, куда они пошли, то выясняется, что они пошли в наиболее благополучные регионы. Потому что финансово не обеспеченные регионы, типа Брянской, Ивановской области – не имеют денег, что бы эту проблему решать. А Министерство финансов на многие социальные программы предусматривает именно этот механизм софинансирования.

Сейчас ипотеку распространили на военнослужащих. Тоже вроде бы хорошая задумка. Прослужив 3 года, офицер получает жилье на условиях ипотеки. Это стимулирует его дальше служить. Но надо знать реальную ситуацию. Где у нас сейчас очень острая проблема с обеспечением жильем? В гарнизонах. И либо ты деньги вкладываешь в ипотеку, либо обеспечиваешь жильем тех, кто живет в гарнизонах. Сейчас происходит реформа армии. Контрактников надо обеспечить жильем. Контрактнику нужна квартира, а не казарма. Кроме того, закрываются военные городки. Значит, нужны деньги для того, чтобы обеспечить жильем тех, кто оттуда выезжает.

Кроме того, есть один интересный нюанс. Кто у нас начинает службу в крупных городах? Преимущественно – дети офицерской элиты. Происходит четкое разделение на черную и белую кость, потому, что одни едут служить в отдаленные места, другие закрепляются в крупных городах. Это известная практика. У меня есть данные, которые это подтверждают. По данным Министерства обороны о местах по приобретению жилья военно- служащими на условиях ипотеки, 67% участников этой программы приобрели квартиры по месту прохождения службы. То есть, если офицер получил сразу направление служить в Самаре или в Москве, то он вскоре получает на условиях ипотеки жилье. Если поехал в дальний гарнизон – будь готов, что с жильем у тебя будут проблемы.

У нас есть очередники, которые признаны официально нуждающимися в улучшении жилищных условий. Их очень много. Ежегодно из них лишь 4% получают жилье. То есть, им предстоит 25 лет стоять в очереди, если конечно никто раньше не умрет. Это единственный способ ускорить эту очередь.

Есть у нас еще и другие льготные категории населения, которые имеют законодательно утвержденное право получить жилье бесплатно от государства. Вот мы занимались недавно проблемой обеспечения жильем детей-сирот, которые по достижении 18 лет выходят из домов-интернатов. Проблема столь плохо решается, что ей даже занялась генеральная прокуратура, потому что в некоторых местах они по 10 лет ждут в очереди. И только в Москве эта проблема решается прекрасно – моментально обеспечивают жильем, правда, некоторых за пределами Москвы. Но Москва финансово богатая, а что делать дотационным регионам? Ведь деньги на эти цели должны выделяться из бюджетов субъектов Российской Федерации.

Но проблема заключается не только в том, что у регионов нет денег или местное начальство плохо заботится о детях. Представьте детский дом в небольшом городке. Все очень хорошо продумано, правильно размещен дом-интернат. Это рабочие места, экологически чистое место, все прекрасно, все по уму. Но затем согласно закону мы жилье должны этим детям, вступающим после выхода из него во взрослую жизнь предоставить в этом городе. А там уже много лет ничего не строилось вообще, потому, что этот город находится, как и многие малые города, в плачевном состоянии.

Есть законодательные акты по обеспечению бесплатным жильем отдельных категорий населения. Как идет выполнение взятых на себя государством обязательств?

Есть большая программа по переселению граждан из зоны Крайнего Севера и приравненных к нему территорий. Под эту программу подпадало в 2008 году 215 000 человек.

В течение 2008 года было отселены 1,6% от нуждающихся. Это означает, что переселения надо ждать порядка 70 лет, если опять же никто из этих нуждающихся не умрет. Практически отселяются инвалиды, которые там живут, проработавшие на Крайнем Севере не менее 15 лет, а также люди из закрывающихся полярных станций и поселков. Остальных это как бы не касается, хотя закон есть, но денег на эти цели нет.

Другая программа – отселение россиян с комплекса «Байконур». Процент удовлетворения потребностей в 2008 году – 3,4%.

По молодым ученым вопрос решается неплохо.

По вынужденным переселенцам решается отвратительно. В 2008 году у нас таких вынужденных переселенцев было более 38 000. Они получили 911 квартир. Многие переселенцы – 15% общего числа – осели в Северной Алании. Сколько квартир было им дано? В 2006 году – одна квартира, в 2007 году – одна квартира на всю эту массу переселенцев. Так реально решается проблема бедствующих людей, так она финансируется нашим государством.

Даже проблема обеспечения жильем участников ликвидации последствий радиационных катастроф до сих пор не решена и решается очень медленно, хотя с момента аварии на Чернобыльской АЭС прошло уже 25 лет.

Перейдем теперь к нашему кризисному году. У населения в условиях кризиса возможности купить жилье резко снизились. Соответственно жилищно-строительный комплекс оказался в кризисе. Что согласно теории должно сделать государство в этот момент? Помочь строительному комплексу, вложив средства в покупку жилья для населения, перед которым государство имеет законодательно утвержденные обязательства, и частично компенсировать этот спад заказов. Соответственно, доля государства в строящемся жилье должна была возрасти. Что у нас произошло реально? Она снизилась. В 2007 и в 2008 годах доля средств населения в построенном жилье (по общей площади жилья) составляла около 43%, а в 2009 – только 47,8%. То есть государство, вместо того, что бы вложить средства, компенсировав спад потребительского спроса населения на жилье, ушло от этой проблемы, и в результате, по данным Ассоциации строителей России, сейчас 80% строительных организаций находятся в очень сложной финансовой ситуации.

У нас велика доля аварийного жилья, которая последние годы практически стабильна. В условиях кризиса, казалось бы, надо бросить туда деньги, переселять граждан из аварийного жилья. Но программа переселения граждан из аварийного жилья была выполнена в 2009 году на 59% по числу жителей. Причем здесь также видна большая региональная неравномерность в решении этой проблемы.

Программа капитального ремонта в целом по России провалилась незначительно, но в отдельных регионах она выполнена очень слабо. В Брянской области на 47%, в Ивановской области на 55%, в Забайкальском крае на 22%. То есть финансово слабые регионы в условиях выше упомянутой системы софинансирования, когда деньги как будто выделяются, но при условии, что ты основную часть у себя изыщешь, резко просели.

Какую коррекцию жилищной политики предлагается? Конечно, надо развивать все рыночные механизмы. Поддерживать ипотеку в разумных пределах.

Но мы видим выход, все-таки, во-первых в расширении перечня населения, которое может получить жилье социального найма. Ведь сейчас для права на получение жилья социального найма домохозяйство должно иметь его ниже установленных социальных норм, получать низкие доходы и не иметь серьезного имущества. Если, например, у него есть дача, оно может этого права запросто лишиться. Этот перечень можно расширить хотя бы за счет молодых семей, работников бюджетной сферы.

Второй выход мы видим, как во всем мире, в расширении строительства жилья коммерческого найма, которое будет доступно разным слоям населения.

Это очень серьезный вопрос, потому, что то же жилье коммерческого найма можно предоставлять на очень разных условиях разным типам семей. Можно просто напрямую на условиях коммерческого найма. Все равно это будет дешевле, чем сейчас съем его мигрантами частным образом. Можно строить муниципальное жилье социального найма и сдавать его в наем, причем возможно на льготных условиях отдельным категориям населения. Сейчас в Московской области возник своеобразный коммерческий найм. Многие московские пенсионеры строят себе жилье на разных условиях в хороших местах Подмосковья – в Звенигороде, в Сергиевом Посаде и т.п., а свое московское сдают. Кстати, эта система очень распространена и за рубежом.

Еще один момент следует подчеркнуть. Сейчас у муниципалитетов нет денег, а если им дать возможность с помощью государственных кредитов строить жилье для сдачи его в коммерческий найм, у них появятся реальные деньги. Они формально имеют права на хозяйственную деятельность, но не имеют необходимых для этого финансовых средств.

Надо всемерно стимулировать строительство жилья коммерческого найма и сдачу его в наем. В частности, мы предлагаем установить очень низкий налог на сдачу его в наем. Те налоги, которые установлены сейчас, реально никто не платит, потому что дураков у нас нет, а реальных способов воздействия на владельцев сдаваемого в наем жилья тоже нет.

Государство должно принять определенные законы, которые бы защищали интересы как владельца жилища, так и квартиросъемщика. Здесь можно применить, адаптировав к российским условиям, опыт Швеции.

Есть еще один важнейший вопрос. Жилье становится доступным разным слоям населения, когда стоимость одного квадратного метра стандартного жилья примерно соответствует средней заработной плате. Это было и в Советском Союзе, это есть и в большинстве развитых стран, но этого, к сожалению, нет у нас в современной России. Экономически обоснованных предпосылок для такой высокой цены жилья нет. Все, что лежит в основе стоимости жилья, у нас свое и недорогое: цемент у нас свой, электроэнергия у нас дешевая, рабочая сила у нас дешевая, металл у нас свой. Если мы уберем все то, что лежит сверху этих затрат, получим действительно доступное для народа жилье.