Современное состояние и перспективы развития налога на недвижимость в Китае

С начала 21 века цены на недвижимость в Китае в целом стремительно росли, при этом в городах первого и второго уровней, таких как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Ханчжоу, Сямэнь и Хэфэй, рост цен был значительно выше, чем увеличение доходов местных жителей. С 2009 года соотношение цен на жилье и доходов в указанных городах превысило 10 раз, а в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне даже более 13 раз.

Рис. 1. Отношение цены жилья к доходу в основных городах Китая, 2016-2021 гг. [1]

Быстрый рост цен на жилье может оказать негативное воздействие на долгосрочное развитие экономики. Во-первых, это может привести к концентрации ресурсов городов в отраслях, таких как недвижимость, которые являются относительно неэффективными, и оказать давление на инвестиции в инновации среди предприятий.

Во-вторых, высокие цены на жилье могут ограничить расходы покупателей в других областях и ослабить динамику других отраслей. В-третьих, высоки2е цены на жилье могут мешать желанию потенциальных покупателей устраиваться и влиять на миграцию населения и накопление трудового капитала. В-четвертых, чрезмерное расширение отрасли недвижимости может увеличить системные финансовые риски, история кризисов на рынке недвижимости, как в США и Японии, нам говорит о том, что эти уроки актуальны и сегодня.

Земельная финансовая система относится к практике местных правительств Китая использовать доходы, полученные от продажи права на земельное использование, для финансирования местных бюджетных расходов.

Согласно данным, опубликованным на официальном веб-сайте Министерства финансов, начиная с 2017 года, ежегодный рост доходов от продажи права на земельное использование в Китае составлял около 1 триллиона юаней, и только в 2021 году темпы роста доходов от продажи государственных земельных прав начали замедляться, увеличившись всего на около 300 миллиардов юаней. Параллельно с быстрым ростом доходов от продажи права на земельное использование, зависимость местных финансовых бюджетов от этих доходов также увеличивалась. Согласно статистическим данным, с 2017 года доля доходов от продажи права на земельное использование в общем доходе местных финансовых бюджетов (доход от продажи права на земельное использование / общий доход местных финансовых бюджетов, включая доход от общего бюджета местного правительства, доход от фондов местного правительства и доход от операций с государственным капиталом) превышала 30% в течение 5 лет подряд, достигнув 53,1% в 2021 году.

Рост премий за передачу земли привел к росту цен на недвижимость; во-вторых, старение населения и замедление темпов урбанизации привели к снижению спроса на новое жилье в городах первого и второго уровня, при этом площадь подержанного жилья, продаваемого в таких городах, как Гуанчжоу, Шанхай, Пекин и Шэньчжэнь, составляет более 50% от общей площади продаваемого жилья, что приведет к долгосрочному замедлению роста доходов от передачи земли; Наконец, в процессе земельных выкупов компенсация за участок часто намного ниже доходов от продажи права на земельное использование. К тому же, существует проблема насильственных выселений и другие проблемы, и часто законные права и интересы некоторых жителей не полностью защищены.

Фактически доказано, что наши текущие инструменты политики для регулирования цен на жилье недостаточны для достижения долгосрочных результатов. С момента реформы рынка жилья в Китае неоднократно наблюдались быстрые роста цен на недвижимость, и центральное правительство обычно использует прямые ограничения на покупку жилья, контроль за заемными средствами для недвижимости и другие методы макрорегулирования для ограничения быстрого роста цен на жилье. Однако эффективность такой политики обычно оказывается недолгосрочной, спекуляция на рынке недвижимости все равно происходит, и высокие цены на жилье продолжают подавлять потребительский спрос на жилье.

Согласно международному опыту, налог на недвижимость может стать важной частью макрорегулирования рынка недвижимости и выступать как стабилизатор цен на жилье. С одной стороны, налог на недвижимость, как система, установленная законом, является более долгосрочным, регулирующим и прозрачным способом налогообложения владельцев недвижимости, что позволяет продолжительно воздействовать на рынок недвижимости. С другой стороны, в процессе взимания налога на недвижимость можно органично сочетать меры по освобождению от налогов и прогрессивные налоговые ставки, что может существенно повысить стоимость спекуляции и учесть потребности в жилье как для первичных, так и для улучшения жилищных условий, влияя на структуру спроса и предложения на рынке недвижимости.[3]

В Китае налог на недвижимость включает в себя налог на недвижимость и налог на земельное использование, так как земля в городах Китая находится в абсолютной собственности государства, и пользователи не имеют права собственности на землю.

В настоящее время Китай не взимает полноценный налог на недвижимость для жилых помещений, главным образом налог на недвижимость применяется к коммерческой недвижимости. Города Шанхай и Чунцин с января 2011 года начали проводить экспериментальные работы по реформе налога на недвижимость. В Шанхае налог на недвижимость взимается с резидентов города за покупку второй и последующих недвижимостей в городе (включая новое жилье и вторичное жилье), а также с нерезидентов за покупку недвижимости в городе. Налоговые ставки разделяются на два уровня: 0,4% и 0,6%.

Несмотря на то, что эксперимент с налогом на недвижимость проводится в Шанхае и Чунцине уже более десяти лет, из-за низких ставок налога, ограниченной территории его применения и других факторов, налог на недвижимость не оказал существенного воздействия ни на цены на недвижимость, ни на налоговые поступления, и его эффективность вызывает сомнения.

В 2022 году общий доход от налога на недвижимость в Шанхае также оставался довольно ограниченным и составил всего 23,7 миллиарда юаней, что составляет всего 2,8% общего дохода бюджета. Это также связано с низкими налоговыми ставками, установленными в рамках экспериментальной программы.

Приведем пример семьи из трех человек в Шанхае. Предположим, что до введения налога на недвижимость у этой семьи уже было жилье площадью 130 квадратных метров, и после введения налога они приобрели еще одну квартиру общей площадью 120 квадратных метров по цене 36741 юаня за квадратный метр. После объединения площадей, семья имеет общую жилую площадь 250 квадратных метров, что превышает стандарт освобождения от налога в 60 квадратных метров на челове- ка. Следовательно, налог на недвижимость начнет взиматься с разницы между 250 квадратными метрами и 180 квадратными метрами, что составляет 70 квадратных метров. По ставке 0,4%, семья должна будет платить налог в размере 7201,236 юаня в год.

Даже для семьи, которая имеет возможность потратить более 4 миллионов юаней на покупку нового жилья, налог в размере немногим более 7 тысяч юаней в год, возможно, не является значительной нагрузкой. В этом случае автор также подчеркивает важность установления более высоких налоговых ставок, чтобы налог на недвижимость мог оказать должное удерживающее воздействие и помочь бороться со спекулятивными операциями на рынке недвижимости. Эффективные ставки могут различаться в зависимости от уровня экономического развития и региональных особенностей. В развитых регионах, таких как побережье восточного Китая и крупные города, ставки могут быть повышены, а в менее развитых районах ставки можно установить менее строгими.

Принимая во внимание цены сделок с недвижимостью за последние годы, распределение доходов жителей и перспективы развития местной экономики от низких до высоких, недвижимость можно разделить на 9 уровней, где уровни 1-3 составляют 0,4%, 0,5% и 0,6%, уровни 4-6 -0,6%, 1,0% и 1,4%, а уровни 7-9 - 1,0%, 1,5% и 2,0%, соответственно; при этом города делятся на города первого, второго и третьего уровней и прочие города. При этом каждый город делится на пригороды, городские районы и центральные районы в соответствии с местоположением, ВВП на душу населения, ценами на жилье и т.д., а ставки налогов в каждом городе имеют только три уровня, причем в городах первого уровня налоги взимаются на уровне 9, 6 и 3, в городах второго и третьего уровней - на уровне 8, 5 и 2, а в остальных городах - на уровне 7, 4 и 1. И налог на недвижимость применяется только к жилой недвижимости, приобретенной после вступления закона в силу.

По сравнению с тем, как реализуется налог на недвижимость, общественность больше волнует его влияние на цены на недвижимость. Независимо от того, будут ли цены на недвижимость расти или падать, на национальную экономику это по- влияет в целом. Поэтому наилучшим вариантом является стабилизация рынка недвижимости.