Современное состояние и перспективы развития первичного рынка жилья (на примере города Екатеринбурга)

Актуальность данного исследования обусловлена тем, что в настоящее время во многих городах, в том числе и в Екатеринбурге, идет устаревание жилищного фонда, на смену которому должно прийти новое жилье. А также одной из проблем современной жилой застройки территорий является нехватка земель для осуществления нового строительства – необходимо либо расширять границы городов, либо более рационально использовать имеющиеся земельные ресурсы.

В настоящее время под первичным рынком жилья понимают следующее – это [1]:

• -    категория жилья, которое ранее не было оформлено в собственность;

• -    совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, (квартиры в новостройках и строящихся домах), а также приватизированными объектами, которые ранее не проходили государственную регистрацию;

• -    рынок жилых помещений, который выступают в качестве товара впервые.

Для исследования было выбрано несколько крупнейших городов России, которые имеют свою специфику развития жилищного строительства – это Краснодар, Тюмень, Воронеж и Новосибирск. В таблице 1 представлены такие характеристики, как площадь жилого фонда городов, обеспеченность жильем каждого жителя города и среднюю стоимость 1 кв. м. жилья в новостройке на 01.01.2016 г.

Таблица 1  - Основные характеристики развития жилищного строительства29

Город	Площадь жилого фонда, млн. кв.м	Обеспеченность жильем 1 жителя, кв.м.	Средняя стоимость 1 кв.м. первичного жилья, руб/кв.м
Екатеринбург	35,56	24	70 295
Новосибирск	36,3	24,4	52 230
Тюмень	19,99	30,1	64 788
Краснодар	25,29	28,5	43 215
Воронеж	28,34	28,5	45 229

Анализируя застройку исследуемых городов, можно выделить следующие сходства:

• -    комплексное освоение и застройка территорий;

• -    преобладание 1-комнатных квартир эконом-класса;

• -    преобладание многоквартирной многоэтажной застройки;

• -    запрет или ограничение точечной (уплотнительной) застройки.

Также важно отметить специфику жилой застройки данных городов.

Так, Воронеж и Новосибирск отдают приоритет развитию застроенных территорий, т.е. снос ветхого и аварийного жилья и строительство на его месте нового жилого фонда. Это объясняется ограниченностью свободных земельных ресурсов в границах города. В Тюмени отдают приоритет энергоэффективному жилому строительству. В 2015 году значимым событием стало награждение проекта ЖК «Ожогино» сертификатом GREEN ZOOM. В Краснодаре довольно бурно расширяются границы территории города, которые очень быстро застраиваются. А в Екатеринбурге активно застраиваются промышленные территории, на которых ранее находились промышленные предприятия.

29 Составлено автором по: [2,3,4,5,6].

На рисунке 1 показано распределение объемов строящегося жилья в Екатеринбурге. Собственно на 1 января текущего года сложилась следующая ситуация:

Рисунок 1 - Распределение объемов строящегося жилья в Екатеринбурге на 01.01.2016 г.

Стоит отметить, что 70% строящихся домов располагаются южнее центра города. Это обусловлено тем, что юго-западное направление города является самым благоприятным районом для проживания населения.

Рассматривая структуру первичного жилья в Екатеринбурге по классам (рисунок 2), можно сказать, что большинство новостроек представлено эконом-классом, который занимает более половины рынка. Вообще, в

настоящее время спрос на жилье смещен в сторону компактных квартир.

Рисунок 2 - Структура строящегося жилья в Екатеринбурге на 01.01.2016г [7]

Если рассматривать введенное в эксплуатацию жилье по районам Екатеринбурга в 2015 г. (рисунок 3), то можно заметить, что наибольшее число квадратных метров было сдано в Чкаловском районе. Данный район стал лидером благодаря индивидуальному жилищному строительству, так из 302 объектов, которые ввели в строй, только 15 жилых многоквартирных домов, а 288 - индивидуальные.

Рисунок 3 – Общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию в Екатеринбурге по районам по состоянию на 01.01.2016г., тыс.кв.м. [7]

Автором были разработаны прогнозы изменения средней цены предложения на первичном рынке жилья. Прогноз был составлен на основе данных за 2013-2015 гг. (рисунок 4). Можно заметить, что с каждым прогнозным периодом стоимость квадратного метра либо увеличивается, либо особо не изменяется.

Рисунок 4 - Прогноз средней цены предложения 1 м2 на первичном рынке жилья Екатеринбурга, руб/м2 30

Также автором был разработан прогноз объемов ввода жилья в Екатеринбурге на 2016 год, согласно которому в текущем году должно быть введено не менее 1 млн кв.м. (рисунок 5).

• ³⁰ Составлено автором по: [7].

ФОРУМ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ №4(4) 2016

Рисунок 5 - Прогноз объема ввода жилья в Екатеринбурге на 2016 г, тыс. кв.м.31

Подводя итог, можно сказать, что анализируя, как развивается первичный рынок жилья в разных городах, муниципальным образованиям стоит обратить внимание на опыт друг друга и возможно, использовать этот опыт для развития локального рынка жилья.