Современное состояние и проблемы ипотечного кредитования в России (на примере ПАО «Сбербанк»)

В 2015 году экономика России адаптировалась к последствиям девальвационного шока и новым условиям доступа на зарубежные финансовые и товарные рынки. Однако рост волатильности цен на нефть и обменного курса в июле-августе 2015 года формирует новый вызов для российской экономики, которая, казалось, уже стала преодолевать последствия потрясений конца 2014 – начала 2015 годов [1].

По мере стабилизации инфляции и ситуации на финансовых рынках Банк России перешел к смягчению кредитно-денежной политики и к концу 2015 года последовательно снизил ключевую ставку до уровня 11,5% годовых (по сравнению с 17% годовых на начало года). Соответственно, стала снижаться и стоимость фондирования, которая с некоторым запаздыванием отражается и на смягчении условий кредитования.

С другой стороны, возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются ограниченными. Реализация государственных мер по докапитализации банков и поддержка со стороны Банка России позволили несколько улучшить ситуацию с достаточностью капитала кредитных организаций, а замедление темпов роста объемов кредитования - ситуацию с ликвидностью. Однако проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется. По оценкам Банка России, ключевой проблемой для банковского сектора в ближайший год станет реализация кредитных рисков в условиях отрицательной динамики ВВП.

В целом, произошедшие в экономике события негативно повлияли на рынки жилья, жилищного строительства и ипотечного кредитования. Однако, в силу инерционности процессов, адаптация указанных рынков к новым условиям еще не полностью завершена, и возможность дальнейшего падения статистических показателей пока сохраняется [2].

Объемы выдачи ипотеки в 2015 года демонстрировали меньшую глубину падения по сравнению с необеспеченными кредитами физическим лицам. Кроме того, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами по данным Банка России.

Программа субсидирования ипотечных кредитов, лимиты по которой были увеличены с 400 до 700 млрд рублей, будет способствовать не только восстановлению рынка ипотеки, но и снижению средневзвешенных ставок выдачи. Средняя ставка по выданным в 2015 году кредитам составила, по данным Банка России, 13,3%. Напомним, что в 2014 году она составляла 14,7%.

Вызывает настороженность продолжающийся рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На 01.07.2015 объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдений (с января 2009 года) - 98,1 млрд рублей (+31% за последние 6 месяцев) [3].

Тем не менее, ипотечные кредиты остаются наиболее качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России, доля ипотечных кредитов без просроченных платежей сохраняется на высоком уровне (94%), а доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,7% по сравнению с 13,9% по иным ссудам населению.

По данным Росреестра, в 2015 году общее количество зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи и договоров долевого участия снизилось по сравнению с 2014 годом на 12%. Основной причиной сокращения количества сделок с жильем стало снижение спроса, в том числе из-за снижения доступности ипотеки: количество сделок с ипотекой сократилось на 24% по сравнению 2014 годом, а без ипотеки - на 7,8%. Как следствие, снизилась и доля сделок с ипотекой - до уровня в 22,9% [3].

Ввиду продолжения влияния внешних факторов на экономику страны не стоит ожидать повторения рекордов 2014 года. Вместе с тем, улучшение ситуации с фондированием и реализация программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки будут способствовать восстановлению рынка ипотеки и жилищного строительства. Снижение реальных доходов населения в условиях высокой закредитованности может привести к трудностям с обслуживанием кредитов и, как следствие, росту вероятности дефолтов по кредитам. Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты.

Кредитный бизнес является одним из основных направлений деятельности ПАО «Сбербанк». В числе основных направлений в кредитных операциях ПАО «Сбербанк» в соответствии со стратегией банка являются кредитование предприятий малого и среднего бизнеса, автокредитование, ипотечное кредитование, а также потребительское кредитование.

Невозврат заемщиком полученных средств остается для ПАО «Сбербанк» одной из основных проблем. Увеличение объема проблемных кредитов становится причиной возникновения целого ряда негативных последствий, среди которых можно выделить следующие: - падение рентабельности и ликвидности банка;

• -    потеря репутации банком;

• -    отток клиентов и потеря квалифицированных работников;

• -    возникновение дополнительных расходов, связанных с взысканием проблемной задолженности и т.д.

Возможны потенциальные проблемы относительно невозвращения кредита работники банка должны идентифицировать на всех этапах кредитного процесса. Это позволит минимизировать риски, связанные с возникновением проблемной задолженности, а также снизить возможные финансовые потери банка из-за невозврата предоставленных кредитов.

Поэтому в ПАО «Сбербанк» особое внимание должно уделяться непрерывному контролю за выполнением условий кредитного договора заемщиком, погашением тела кредита и процентов за его пользование в четко оговоренные сроки, изменением физического состояния заемщика, наличием и изменением стоимости и качестве обеспечения по кредиту, а также своевременно реагировать на другие изменения, в перспективе могут привести к возникновения проблемной задолженности.

ПАО «Сбербанк» самостоятельно устанавливает критерии определения проблемной задолженности, методы ее обнаружения и мониторинга, методы работы с заемщиками по взысканию проблемной задолженности. Однако при работе с проблемной задолженностью есть некоторые общие принципы ее выявления и мониторинга, используются большинством отечественных банков.

Относительно трактовки этого термина учеными необходимо констатировать наличие нескольких подходов к определению проблемного кредита. Некоторые из них отождествляют проблемный кредит с просроченной задолженностью, другие отмечают низкой вероятностью погашения кредита по разным причинам.

Итак, проблемным кредитом будем считать кредит, по которому своевременно не проведен один или несколько платежей, или возникли обстоятельства, вызывающие сомнения относительно своевременного и полного возврата предоставленного кредита из-за финансовой неустойчивости заемщика, недостаточную обеспеченность или необеспеченность кредита или других причин, влияющих на возможность невозврата кредита и процентов за пользование заемщиком.

Проблемная задолженность может возникать по разным причинам. Эти причины (факторы) предлагаем условно разделить на несколько групп: - внешние по банку и контрагентов факторы;

• -    внутрибанковские факторы;

• -    факторы, связанные с деятельностью заемщика.

Факторы возникновения проблемной задолженности в ПАО «Сбербанк» перекликаются с факторами кредитных рисков. И это не удивительно, так как проблемная задолженность является основной причиной реализации кредитного риска.

Внешние ПАО «Сбербанк» факторы - это факторы, влияющие на возможность возникновения проблемной задолженности и не поддаются контролю ни со стороны банка, ни со стороны заемщика. К таким факторам относятся: изменения в законодательстве; политическая, экономическая ситуация в стране (уровень безработицы, уровень инфляции); форсмажорные обстоятельства и т.д.

В группу внутрибанковских факторов возникновения проблемной задолженности относят те факторы, которые непосредственно связаны с кредитной политикой банка.

Особенностью этой группы факторов, в отличие от предыдущей, является возможность влияния и контроля со стороны банковского учреждения. К указанной группе факторов относятся:

• - недостаточно продуманная кредитная политика банка;

• -    квалификационный уровень, отсутствие или недостаточность опыта работы работникам кредитного отдела;

• -    либеральное отношение к заемщику;

• -    кредитование связанных с банком лиц (инсайдеров) на льготных условиях и самокредитование;

• -    недостаточность и неточность информации о заемщике, его кредитоспособности;

• -    ошибки в оценке обеспечения по кредиту и ненадлежащий мониторинг наличия или изменения качества или стоимости обеспечения;

• -    ненадлежащий контроль выполнения условий кредитного договора;

• -    злоупотребление работников кредитного отдела;

• -    предоставление кредита для погашения другого кредита, инновационных проектов, новых сфер деятельности и т.д.

Практика показывает, что чаще всего проблемная задолженность возникает из-за факторов, которые связанны с деятельностью заемщика, к которым относятся:

• -    недостаточный уровень управления на предприятии заемщика;

• -    неожиданные обстоятельства, связанные с обеспечением по кредиту (потеря или ухудшение качества имущества);

• - изменение финансового состояния заемщика в сторону ухудшения;

• -    отсутствие опыта ведения бизнеса;

• -    снижение качества продукции заемщика;

• -    морально-этические качества заемщика;

• - неэффективность реализации и неокупаемости кредитного проекта и т.д.

Проблемные кредиты обычно не возникают внезапно. О возможности возникновения проблем с погашением предоставленного кредита заемщиком свидетельствует ряд признаков, которые работник банка может вовремя обнаружить и принять меры, направленные на минимизацию потерь банка от невозврата или несвоевременного возврата предоставленного кредита.

Чем раньше будут выявлены факты ухудшения финансового состояния заемщика или других признаков проблемности кредита, тем проще будет путь выхода из нежелательной для всех ситуации.

Среди признаков, указывающих на возможность возникновения проблемной задолженности, выделяют следующие:

• -    прекращение контактов заемщика с работниками банка;

• -    представление финансовой отчетности заемщика с задержками;

• - выявление фактов предоставления банку недостоверной или фальсифицированной отчетности и других данных;

• -    ухудшение финансового состояния заемщика (ухудшение показателей финансового состояния, наличие убытков);

• -    невыполнение обязательств перед другими банками и контрагентами;

• -    судебные разбирательства, в том числе наличие требований третьих лиц по заемщику в арбитражном процессе, которые могут повлечь взыскание с него денежных сумм или имущества в крупных размерах;

• -    ухудшение финансового состояния поручителя или гаранта;

• -    ухудшение состояния развития отрасли;

• -    изменение качества или стоимости обеспечения;

• -    безосновательная изменение предмета залога;

• -    изменение юридического адреса заемщика, места фактического пребывания;

• -    уменьшение поступлений средств на счета заемщика;

• -    потеря поставщиков, покупателей и рынков сбыта заемщиком;

• -    смена руководства заемщика.

Количество календарных дней просрочки погашения долга определяется на отчетную дату, начиная со следующего рабочего дня за днем, когда произошло погашение долга в срок, предусмотренный договором.

Следует отметить, что некоторые страны (в основном развитые) и отдельные международные организации просроченным считают кредит, задержка по выплате которого составляет больше 90 дней.

В Российской Федерации ситуация складывается следующим образом: в законодательстве нашего государства четкого определения проблемного кредита в зависимости от количества дней просрочки нет. Поэтому ПАО «Сбербанк» этот вопрос решает самостоятельно. Но несмотря на сложную экономическую ситуацию в государстве, а также на циклические кризисные явления в банковском секторе, ПАО «Сбербанк» усилил контроль за просроченной задолженностью.

Поэтому просрочки платежа по кредиту даже в несколько дней делает этот кредит проблемным. Хотя нужно отметить, что на первых стадиях просрочки платежа по кредиту работа с заемщиком носит достаточно либеральный характер и воплощается в форме звонков, напоминаний, просьб об уплате долга. Временные промежутки раннего этапа сбора просроченной задолженности устанавливаются банками самостоятельно и могут колебаться в пределах от 30 до 90 дней.

Рассмотрим ситуацию с просроченной задолженностью на примере одного из заемщиков ПАО «Сбербанк».

ФИО: Петров Владимир Сергеевич Сумма выдачи: 2000000 руб.

Остаток основного долга на 01.01.2016 г.: 1650000 руб.

Срок кредитования: до 01.01.2026 г.

Предложенной мерой по решению проблемы просроченной задолженности по ипотечному кредиту является реструктуризация задолженности.

Целесообразным считаем предложить заемщику понижение процентной ставки по кредиту, дифференцированный платеж, но при этому срок кредитования останется таким, что и первоначальный по договору (таблица 1).

Таблица 1 – Условия реструктуризации кредитной задолженности

Дата выдачи	01.01.2016
Сумма кредита	1 650 000,00
Срок кредитования (месяц)	240
Ставка год 1	6,00%
год 2	8,55%
год 3	11,06%
год 4	12,00%
год 5	13,00%
год 6	14,00%
год 7	15,00%
год 8 и дальше	15,00%
ОД 1-й год	3 437,50
ОД 2-й год	3 437,50
ОД 3-й год	5 156,25
платеж по ОД после 3-х лет	7 380,51	ежемесячно
проценты		ежемесячно

Согласно данной схемы реструктуризации заемщику целесообразно предложить понижение % ставки по кредиту в 1 год до 6%, во 2 год до 8,55%, 3 год – 11,06%, в 4-году возвращается первоначальная ставка по кредитному договору. Далее в течении 3-х лет % ставка возрастает ежегодно на 1% и фиксируется на уровне 8-го года и до конца срока кредитования. Таким образом, заемщик не будет находиться на просрочке, сумма ежемесячного платежа уменьшится, а банк соответственно сможет решить проблему просроченной задолженности.

Дальнейшее развитие ситуации и вероятность реализации накопленных ранее рисков в банковской системе зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям: снижению спроса на кредиты, росту стоимости фондирования и росту просрочек по кредитам в случае сокращения реальных доходов населения.